[摘要] 2010年末住宅累积存量447.85万㎡，按过去12个月的月均成交量计算，在无新增供应的基础上，13个月可以消化完毕。但是月均成交量呈下降趋势，明年消化周期或将延长。
预测五：2011年东莞成交量会增加20%
供应量：住宅新增500万㎡
2010年东莞楼市商品房新开工量777万㎡，其中住宅649万㎡。而2010年底东莞在售项目住宅存量447万㎡，预计2011年东莞楼市新增住宅供应500万㎡，加上2010年底的存量，预计2011年市场住宅总供应量达950万㎡。南城2011年有中信凯旋公馆、万科翡丽山、中熙香城名门、光大景湖菁华花园等大盘入市。东城明年中信御园和丰泰城继续热销，黄旗山1号将会入市。万江则有金地丽港湾上市。高埗新世纪大盘颐龙湾也会在2011年亮相。
成交量：比2010年增加20%
2010年经历诸多调控，楼市总成交量500多万㎡，其中住宅441万㎡，非住宅63万㎡。符合瑞峰置业09年的预测报告。由于诸多政策利好，如广州和深圳继续限购，轨道交通全面铺开，预计2011年东莞楼市成交量会增加20%，达到610多万㎡。
预测六：2011年东莞房价会再度上涨，涨幅在10%左右。
2010年由于东莞楼市成交产品结构变化，和楼市延续09年余温，房价呈结构性上涨，2011年东莞楼市房价上涨这一趋势不会改变。东莞市瑞峰置业预计2011年东莞房价涨幅在10左右。支撑东莞房价上升的因素如下：
1、GDP先行,保八依然很重要
尽管国家一再强调要调整结构，促进转型，但是2011年是十二五规划的开年，中央政府提出全年的GDP增长8%的目标。各地政府的工作报告和计划显示，大多数的地方政府都把GDP大幅增长作为今年的主要目标，结构调整仍然面临GDP这座大山，短期内不会实现，这是保增长和调结构之间的矛盾。
2、美元贬值，资产价格上涨，通胀目标4%
为了保住8%的增长目标，政府提出2011年4%CPI通胀率。房地产、汽车等大宗商品消费对GDP增长的支撑作用短期内不会改变。同时美元长期贬值的趋势不会改变，资产价格上涨动力明显，房地产等固定投资价格上涨，房价缺乏下行动力。消费者对房价下跌预期减小，同时CPI的上涨让消费者进一步认识到房地产增值保值的作用。
3、广州、深圳楼市继续限购
周边城市广州和深圳的限购使得一部分人转向东莞置业，两地已经明确表示2011年继续限购，对东莞楼市是一个利好。
预测七：轻轨影响范围扩大，从沿线镇区向外围镇区扩散，楼市发展相对缓慢地区开始活跃。
正在全面铺开的轨道建设，在2010年催生了沿线镇区的房地产升温，2011年这一推动将会向周边区域扩大、渗透，除了虎门、长安、松山湖、大朗、常平、塘厦、凤岗这些热点区域楼市继续火爆外，北部的石碣、麻涌、高埗，南部的沙田，中西部的黄江，惠州的博罗等区域2011年楼市会开始升温，部分镇区还会非常活跃。莞惠深轻轨催生半生活圈，沿线置业会越来越多。
预测八：商贸中心和城市综合体将会越来越多。
十二五规划给商业地产带来发展机遇，尤其是近2年来对住宅市场的诸多调控，都没有波及商业地产。2010年东莞总部基地9幅地块集中出让，掀起业界对南城区商贸中心的关注。鸿福路商圈的迅速成熟和南城居住人口的密集，使众多开发商看好南城商贸的发展，在加上政府主导，未来几年南城区商贸中心将会井喷。由目前已经开业的来看，南城区未来几个商圈已经初具雏形。而2010年东莞共成交商业用地71万㎡，大部分分布在南城和松山湖，少量在万江。商业用地的大量出让，保证了未来几年的商业开发。
除了以主力店带动零售业发展的商贸模式外，东莞商业地产开发模式越来越丰富。目前可以预见的几种模式是：南城总部基地集中开发模式、民营大厦的立体商贸集合模式、松山湖科研+商业模式、南城天安数码城产业综合体模式、万江的物流采购中心和遍布东莞的小商品城开发模式。
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