[摘要] 2010年末住宅累积存量447.85万㎡，按过去12个月的月均成交量计算，在无新增供应的基础上，13个月可以消化完毕。但是月均成交量呈下降趋势，明年消化周期或将延长。
1、上半年受调控影响明显 下半年密集推货
2010年上半年受国家宏观调控政策影响非常明显，东莞住宅新入市量从2月份至8月份持续偏低，只在4月5月冲高，但仍未超过07、08年。9月观望结束再度冲高，10月又因为二次调控回落至谷底。由于看好近期市场，年前2个月密集推货，12月更是创近3年新高。
2、新增类型比：城区别墅资源愈加稀缺 商铺放量催生新商圈升温
2010年全市新增洋房27039套，379.55万㎡，比去年增加9.3%，洋房套均面积140㎡。新增别墅1735套，69.82万㎡，同比增加15%，套均面积402㎡。公寓新增19.71万㎡，3439套。商铺新增1989套，40.34万㎡，面积同比增加22%。办公楼新增1692套，20.94万㎡，面积同比增加11%。
城区别墅资源愈加稀缺。
随着城区别墅用地的减少，未来镇区别墅资源会越来越多，很多房企已经瞄准镇区别墅市场，如达鑫地产在石碣打造江滨新城别墅大盘，金地在塘厦的博登湖，万科在大岭山的麓湖，碧桂园在大朗的别墅。城区别墅因此更加稀缺，目前在售别墅只有东城的中信御园、南城的江南城等，明年还有凯旋公馆等项目入市。
商铺放量催生新商圈升温
各类型比重方面，2010年全市新增商品房中，洋房占70%，而城区洋房占64%，镇区洋房占74%。镇区新增商铺占5%，而城区则高达12%。今年城区众多商贸中心的突起，是今年商铺大幅增多的表现之一。城市风景片区商圈、汇一城商圈、景湖时代城商圈、南城小商品城商圈，都将会在明年走向成熟。
3、新增供应区域分布：南城区领跑 热点镇区继续大幅放量
2010年新增商品房主要分布在主城区和泛城区、松山湖大片区、凤岗塘厦虎门长安等置业热点区域。新增放量较大的区域同时也是成交业绩不俗的区域。
南城以住宅78.55万㎡，非住宅16.45万㎡领跑全市，主要是万科金域华府、中信森林湖、江南城、景湖时代城、中信凯旋国际等盘持续放量。万科金域华府今年洋房供应10.73万㎡，商铺2.27万㎡。景湖时代城供应洋房10.83万㎡，商铺4.41万㎡。中信森林湖2010年新增别墅7.44万㎡。中信凯旋国际今年新入市洋房9.19万㎡。国际公馆今年新入市的主要是车库产品。
凤岗主要是益田大运城邦、卧龙山花园、祥利上城等大盘放量。益田大运城邦2010年新入市洋房40.77万㎡，卧龙山花园有5.32万㎡的住宅入市。祥利上城有5.52万㎡的洋房入市。
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