[摘要] 2010年末住宅累积存量447.85万㎡，按过去12个月的月均成交量计算，在无新增供应的基础上，13个月可以消化完毕。但是月均成交量呈下降趋势，明年消化周期或将延长。
非住宅成交量大幅上涨，2010年全年非住宅成交63.77万㎡，比09年增加46%。
1、住宅成交年度走势：“U”走势：冲高——触底——上扬
全年密集的调控措施使得东莞住宅的签约呈现“U”走势。2010年开年延续09年的楼市，成交继续走高。部分调控措施相继出台，至4.17号称史上最严厉调控来袭前夕，恐慌性集中签约导致4月成交量冲高，超过07年和08年同期，随后5-8月，楼市观望情绪蔓延，成交量处于近四年谷底。由于调控政策本身缺陷和地方政府落实政策不力，9月开始楼市出现大幅反弹，火爆行情延续至本年度结束。2010年9-11月共成交住宅207.16万㎡，占全年成交量的47%，尤其是12月，由于多数购房者看涨明年楼市，对调控缺乏信心，开始出手购房，加上年底开发商加强回款力度，12月份供需两旺，新增89.94万㎡，成交60.38万㎡，为近四年新高。
下半年东莞楼市成交上涨的另一个重要的因素是深圳和广州客户增多。由于2010年的诸多调控政策主要是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的一些楼市。东莞被解读非一线楼市，非政策矛头直指所向。相对的价格洼地使得深圳和广州部分置业者和投资客转向东莞楼市。推动沿线镇区凤岗、塘厦和松山湖、常平等区域成交大幅上升。
2、别墅盘拉动住宅价格稳步上升
2010年东莞楼市在调控政策的影响下，住宅成交总量尽管有所下降，但是成交均价却不仅未见松动，而且在稳步持续上扬。一方面是09年的大丰收使得开发商资金链相对宽松，抗压能力上升，故而楼市博弈虽持续几个月，但是房价却未见下行。另一方面东莞市场上标榜豪宅盘增多，后续入市产品均上浮均价，尤其是众多楼王单位推出，进一步推动东莞住宅价格上扬。四季度成交更是量价齐升。别墅盘价格的大幅上涨时今年住宅价格上涨的另一个推手。今年有众多高端别墅盘入市，均价多在1.5万元/㎡以上，拉动住宅价格抬升。受整个市场影响，普通住宅价格坚挺，缺少下行压力，2010年全年普通住宅算术均价6618元/㎡，比09年上涨5.67%。
3、非住宅成交量开始走高
2010年一个显著地特征是非住宅成交大幅增加，全年几乎一直在高位运行。2010年全年非住宅成交63.77万㎡，比09年增加46%。比08年增加103%，比09年增加52%。而东莞诸多商铺只租不售的传统尚未完全打破，整个市场商铺的持有量比成交量要高出很多。商业投资热潮开始升温，得益于东莞轨道建设的发展，制造业名城的物流基础和大量的人流是新商圈形成的前提。推动非住宅成交量大幅上涨的另一个重要因素是住宅市场面临诸多调控政策，大量投资者转向非住宅市场，从而推动成交量走高。年底小商品城、汇一城吉之岛、南城沃尔玛等店集中开业，抢占春节市场，更为明年的商业大战拉开了帷幕。
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