[摘要] 2014年上半年转眼已悄然结束。整个上半年全国楼市都是一片萧条低迷的景象，东莞楼市受到供应紧缺影响，市场交易同样低位徘徊。2014年宏观经济环境与2013年并没有明显的差别，更多是信贷收紧下引发的楼市自主调整。
5、地块拍卖交易趋于平淡，楼面地价震荡下行。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞商住地楼面地价为2357元/㎡，同比去年同期下降1.77%，同比2012年同期下降4.63%。尽管今年上半年东莞出让不少热门区域的优质地块，但楼面地价依旧震荡下行，地价出现回调一方面是由于土地拍卖交易氛围趋于平淡，多数地块以底价成交，高溢价现象大大减少，另一方面在房地产行业降温态势加剧的环境下，国土部门为防止流拍，对基准地价的定价偏于合理。再是行业形势发生微妙变化，开发商拿地渐回归理性，楼面地价合理运行。
6、品牌开发商逆市拿地更好效控制拿地成本，上半年土地资源向实力房企靠拢。
2014年上半年开发商商住地拿地结构分解图：
从开发商拿地背景来看，上半年东莞拿地企业背景以外来房企为主，外来企业共拿地12宗，占地面积合计75.03万㎡，占整体的81%。而本土企业拿地7宗，占地面积合计17.97万㎡，占整体的19%。2013年楼市火热的格局铸就了土地市场地王遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大差别。信贷收紧直接成为制约楼市上行的主因，销售回款的不顺畅以及开发商融资成本的提升，直接影响企业购地补仓的计划。上半年东莞拿地企业以外来开发商为主，碧桂园、恒大、绿地等一线品牌开发商均亮相拿地，绿地更是首次布局东莞。在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，拿地条件更为成熟。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心放在货量的去化上。品牌开发商可借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好地控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。
7、碧桂园高周转战略有序实施，造城运动如火如荼。
碧桂园从2009年进入东莞，已布局大朗、沙田、塘厦、常平、横沥、东坑、企石、黄江8个镇区，扩张势头十分猛烈。今年上半年碧桂园购地扩张的策略未受到淡市影响，先后在横沥、东坑、塘厦等区域拿地。碧桂园集体总公司的运营模式，分公司集中复制，简化流程，高周转的策略有序铺开。碧桂园布局重点以二三类经济相对落后的区域为主，尤其房地产较为冷门的东坑、横沥，将会带动部分区域的房地产投资开发热度，充分激活部分长期累积的市场需求。在快建快销的运营模式下，碧桂园瞄准二三类非经济发达镇区布局，一来低廉的地价，能有效控制后期碧桂园项目高性价比的优势，二来部分二三类尽管经济发展水平相对落后，但楼盘竞争小，长期以来累积一定的市场需求。同时由于受到碧桂园的影响，过分透支片区的潜在需求，导致同片区的楼盘销售存在一定压力。
8、流拍率增加、高溢价现象增加，反映开发商谨慎理性拿地。
2014年上半年东莞土地交投趋冷，淡市下开发商购地补仓意愿受挫。上半年东莞商住地成交19宗，其中流拍地块5宗，底价成交7宗，溢价率在0-50%的有10宗，溢价率在50-100%和溢价率在100%以上的各1宗。流拍率达到21%，比2012年和2013年同期明显增加，而溢价率在50%以上的明显减少，反映在淡市下开发商谨慎入市，理性拿地。
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