[摘要] 2014年上半年转眼已悄然结束。整个上半年全国楼市都是一片萧条低迷的景象，东莞楼市受到供应紧缺影响，市场交易同样低位徘徊。2014年宏观经济环境与2013年并没有明显的差别，更多是信贷收紧下引发的楼市自主调整。
六、7月上市地块寥寥无几，土地市场不温不火。
截止到7月2日，东莞市国土局公告显示，7月东莞土地挂牌出让6宗地块，面积合计16.81万㎡。其中商住地2宗，面积合计8万㎡，商业用地1宗，工业用地3宗，面积合计7.32万㎡。7月供应地块寥寥无几，商住地仅有茶山和虎门两宗地块。其中茶山横江村推一宗占地规模2.7万㎡的地块，起步楼面地价1274元/㎡。地块靠近在伟隆国际花园，当前伟隆国际的销售价格为6000元/㎡，地块或被已耕耘茶山的开发商继续深耕。另一宗商住地是位于虎门北栅村地块，占地面积为5.3万㎡，起步楼面地价达到4100元/㎡。该地块曾在5月遭遇流拍，一方面该地块起步楼面地价偏高，另一方面淡市下开发商拿地较为谨慎。虎门尽管经济发达，人口庞大，但是虎门聚集了万科、佳兆业、中信等品牌开发商，后市潜在供应量庞大，市场竞争格局十分激烈，也使得部分有意耕耘虎门市场的开发商打退堂鼓，不敢轻易出手拿地。
7月挂牌交易的商住、商务用地一览：
七、下半年土地市场宏观展望
① 、随着二季度经济的回升和政策的利好，房地产市场预期将逐步向好。
从宏观层面来看，二季度微刺激经济措施将逐步显效，经济有望回升。5月份外贸出口扭转前四个月的负增长局面，同比增长7%。5月新增贷款8708亿元，同比增长30%。外贸出口的改善和信贷需求的回升，反映出口和投资都有所升温。而6月官方汇丰PMI双双创年内新高，种种迹象表明二季度经济或有望回升。经济与房地产存在相互作用，宏观经济环境的好转，能提振房地产消费市场的信心，而房地产开发投资的活跃，可促进经济增长。目前由于低迷的楼市状况已引发多个地方城市进行“救市”、“托市”，例如呼和浩特全面取消限购，将引发其他城市跟进。二季度及经济的回升和政策上释放的利好信号，楼市预期将逐步向好。下半年土地市场受益于新房市场的预期向好，土地市场也有望走出低谷期。
② 、疲软的新房市场直接影响房地产税收下滑，下半年政府为增加土地财政加快推地。
根据财政部公布的数据显示，今年1-4月累计财政收入47507亿元，比去年同期增加4042亿元，增长9.3%。地方财政收入（本级）26150亿元，同比增长11.3%。但受近期商品房销售额下降影响，4月房地产营业税443亿元，下降4.2%。在企业所得税中，房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。
今年房地产市场进入调整期，疲态的新房市场直接影响到房地产相关税费收入，这些收入都属于地方财政，无疑加大地方财政收支压力。再加上低迷的新房销售也直接影响房地产开发投资的活跃度，从而影响经济。下半年政府为增加土地财政的收入将会着手加快推地力度，土地供应量有望大大回升。
③ 、信贷收紧和融资成本的提升，开发商谨慎理性拿地。
年初很多开发商对今年的市场寄予厚望，事实上今年的宏观环境与火热的13年并没有明显的差别，更多是信贷收紧楼市进行自发性的调整。由于信贷收紧直接提升购房者入市成本以及部分库存高位的城市进行率先降价，引发市场一轮降价风潮。购房者持币观望严重、开发商出货举步维艰，销售回款慢。在推进市场利率化的环境下，互联网在分流银行的部分存款直接提升银行资金的运营成本。房价在创历史高位运行，房地产风险凸显，银行在市场化中更愿意将资金投入利润更高的行业。房地产不再是过往的“香饽饽”，贷款利率高位，而人民币贬值导致海外融资的成本又在持续提升，开发商资金链越加紧张，也无暇顾及土地市场。预计在下半年开发商的重心仍在去库存、冲刺销售业绩，谨慎理性地出手拿地。
④ 、下半年东莞土地交易量有望升温，但市场难以呈现2013年的火热格局。
二季度以来东莞政府推地节奏已出现深度放缓，一方面是防止地块流拍，另一方面是新房的持续萧条，开发商拿地意愿低迷。进入7月土地供应也是寥寥无几，土地市场依旧不温不火。但下半年随着市场的逐步好转，开发商对土地的需求有所增加，政府推地节奏将加快。在供应量增加、开发商资金链逐渐宽裕，土地交易量有望升温，但市场难以呈现2013年的火热格局。东莞房地产经历了过去近十年的快速发展后，市场进入调整期。行业发展存在诸多不确定因素，开发成本高涨的环境下，开发商高溢价拿地的现象减少。再加上目前不少开发商储备了较为充足的土地待开发量，部分中小企业更多在消化土地存量。
⑤ 、高周转开发的品牌开发商下半年将适当购地补仓，本土中小企业以消化土地存量为主。
根据东莞中原研究部监测数据显示，2010年以来东莞商住地成功交易的地块中有2311万㎡建筑面积待开发，包括其它的三旧改造等项目，待开发土地量充足，这也反映东莞目前仍然有不少企业囤地，以时间换房价，赚钱更大的利润空间。东莞近年来房价处于合理平稳运行，未来房价上涨的压力大，甚至处于滞涨状态。在过去几年的市场提前透支需求，需求保持一定，房价上涨空间有限，开发成本日益高涨，开发商的利润空间越来越窄，难以实现化。房价的上涨逐渐达到瓶颈，逐渐脱离东莞购买力。在这种大势所趋下，万科、万达、碧桂园等品牌开发商在加快项目的工程进度，实施高周转的滚动开发模式，下半年将适当够地补仓。而对于本土的中小区域由于之前囤了不少地，未来阶段内将以消化囤地为主，减少购地行为。
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