[摘要] 2014年上半年转眼已悄然结束。整个上半年全国楼市都是一片萧条低迷的景象，东莞楼市受到供应紧缺影响，市场交易同样低位徘徊。2014年宏观经济环境与2013年并没有明显的差别，更多是信贷收紧下引发的楼市自主调整。
2014年上半年转眼已悄然结束。整个上半年楼市都是一片萧条低迷的景象，东莞楼市受到供应紧缺影响，市场交易同样低位徘徊。2014年宏观经济环境与2013年并没有明显的差别，更多是信贷收紧下引发的楼市自主调整。东莞楼市在经历过去10年的快速发展后，也进入调整周期。在过去市场通过低首付、二三级联动等方式提前透支需求后，2014年房地产市场更多是火爆的13年的回调。年初土地市场出现“翘尾行情”，延续去年年底的市场热度。
随着楼市的深度调整，新房市场的颓势直接波及蔓延至土地市场，二季度东莞土地供需同步降温。东莞政府在扫黄和财政的双重压力之下，盘活部分优质地块上市，其中不乏虎门、万江、凤岗等热门区域的地块。东莞与外围城市不同，供应一直是主导楼市回暖的关键因素，而东莞的库存处于低位合理运行。短期内的楼市状况难以改变开发商对东莞楼市长远的预期信心，碧桂园、保利、恒大、万达等一线品牌房企继续延伸战线，绿地也首次进驻东莞。品牌开发商集中亮相拿地，行业多家独大的局面越加明显，也反映出部分资金相对宽裕的品牌开发商在逆市下拿地更能有效地控制拿地成本，借机抄底土地市场。而根据东莞中原研究部对2010年以来出让的商住地的项目上市情况梳理发现，东莞目前商住地待开发量大，再加上后期的三旧改造以及之前囤的地块，后市开发量巨大。
目前企业的发展大概可以分为两类型：其一，高周转滚动开发。在房价上涨空间有限和开发成本日益高涨下，高周转滚动开发成为不少品牌开发商开始走高周转的发展模式，如万科、碧桂园、恒大、万达均在走高周转的发展战略，快建快销成为这部分开发商的主流。其二，囤地开发。由于东莞楼市长远被看好，品牌开发商的扎堆入驻更是给市场各方带来信心。对于部分中小企业手中囤有地块待开发，但由于企业为实现化，囤地再开发的意愿较强。房地产行业不确定因素增加，依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜。房地产高增长的黄金时代已终结，市场环境今非昔比。淡市下开发商的重心在于去库存，无限顾及土地市场，今年土地市场以底价、低溢价成交的为主。昔日的地王也风光不再，部分项目存在经营不善的现象，预计后市开发商高价拿地的现象将明显减少。
扫黄和产业的转型升级，为东莞短期内的经济阵痛。而在国际经济形势动荡不定，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱，拉动内需成为东莞经济增长的新动力。近年来东莞城市综合体项目遍地开花，万达广场、万科广场等城市综合体项目拔地而起，以及后市绿地建常平城市综合体、首铸地产万江的城市综合体项目等。上半年东莞商业地块放量明显，可以预见未来东莞的商业体量十分大，商业地产正在飞速发展，但机遇与挑战是并存的。
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一、 上半年东莞土地市场保持一定热度，供需同比好于去年同期。
上半年关键数据一览：
2014年上半年度土地市场回顾：
2014年上半年市场降温已成定局，新房市场的颓势直接影响开发商拿地的市场信心。今年一季度东莞土地市场延续去年年底的热度，供应量维持活跃水平，二季度由于市场环境的深度调整，土地供应量处于低位徘徊。从土地供应来看，上半年东莞土地供应331.25万㎡，同比2013年同期增加2.56%，同比2012年同期增加117.01%。其中，商住地供应116.4万㎡，同比2013年同期增加61.28%，同比2012年同期增加58.04%。
成交方面，上半年东莞土地成交319.7万㎡，同比去年同期减少0.88%，但同比2012年增加96.9%。其中，商住地成交93万㎡，同比2013年同期增加63.26%，同比2012年同期增加60%。尽管上半年整体楼市表现十分疲弱，但东莞土地市场仍然保持一定的市场热度，反映短期内的楼市状况难以改变开发商对东莞楼市长远的预期信心。上半年土地同样比过去两年出现较大幅度回升，整体土地成交金额87.62亿元，同比2013年同期增加75.17%，同比2012年增加38.17%，其中，商住地成交金额50.94亿元，同比2013年增长76.45%，同比2012年增长32.53%。
价格方面，商住地楼面地价2357元/㎡，同比2013年同期下降1.77%，同比2012年同期下降4.63%。整体而言，上半年东莞土地与去年同期相比，今年上半年商住地成交量价齐跌。
二、上半年土地政策侧重于推进土地改革，东莞加大违法用地的监测力度。
为更好地发挥市场资源的配置作用，今年上半年年国土部、民政部、农工党中央等部门发布土地政策致力于推进土地改革。在城镇化的契机下，大城市土地资源日益稀缺，国土部规定未来原则上500万以上的特大城市不再安排新增建设用地。而农工党中央成立农村土地银行，对农民的土地使用权进行评估作价。这些政策可以表明，城镇化下大城市的土地资源已经达到开发的瓶颈状态，国家在引导农村土地改革，开发热点从一线大城市向相对落后的城市转移。回归东莞，一方面东莞市国土局进一步简政放权，将土地审批权下放至9个中心分局，提高土地的审批效率。另一方面政府加大违法用地的监测力度。整体政策是更加规范土地市场。
2014年上半年土地政策一览
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三、土地市场
1、一线城市出让金大幅增长，二三线城市下滑。
2014年上半年，尽管一线城市土地供求萎缩，但楼面均价带动土地出让金额同比增幅超过40%，北上广深四城累计土地出让金超过2500亿元，受土地稀缺影响，溢价率仍较上年同期提高5个百分点。城市出让金分化加剧，一线城市地价上涨支撑力强，土地价值持续飙升。淡市下土地成交以底价和溢价为主流，二三线城市土地成交规模和土地成交金出现震荡下行。
2、 地方债偿还在即迫土地供应放量，多个城市土地出让金表现不俗。
2014年 1月多地公布政府性债务审计结果。由23个省市审计结果可知，今年为2014年及以后年份中债务偿还规模较高的一年，比重在 12%-30%不等。其中北京偿还比重，今年地方政府在债务压力之下迫使加大土地供应。尽管今年上半年土地市场交投趋冷，但土地供应放量促使部分成交量保持增长，优质地块的上市推高楼价上行，从而拉动整体成交金额的上扬。上半年多个城市的土地成交金额同比去年出现大幅增长，反映地方政府对土地金的依赖短期难改。
3、 城市分化加剧，开发商取态由积极转向谨慎。
2014年上半年重点主要城市成交一览表：
供应情况：1-6月300个城市共推出17468宗，同比减少15%；推出土地面积65903万㎡，同比减少16%；其中住宅类用地（含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）5377宗，同比减少15%；推出面积24897万㎡，同比减少10%。
成交情况： 1-6月300个城市共推出14126宗，同比减少20%；推出土地面积53636万㎡，同比减少20%；其中住宅类用地4180宗，同比减少21%；推出面积19630万㎡，同比减少16%。
成交价格：1-6月，300个城市成交楼面均价为1245元/㎡，同比上涨21%；其中住宅类用地成交楼面均价为1758元/㎡，同比上涨24%。
溢价率：1-6月，300个城市土地平均溢价率为13%，较去年同期下降1个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为13%，较去年同期增加4个百分点。
点评：2013年土地市场一片火热，地王轮番上演，得益于旺市中的资金宽裕。2014年年初多个土地市场依旧延续去年年底的热度，土地市场良好开局。随着新房市场的持续颓势开始蔓延至土地市场，二季度土地市场迅速转冷。今年上半年土地市场各项指标逐渐走弱，流标率持续上升，底价成交率维持高位，而各线城市平均溢价率处于下行空间，开发商取态由积极转向谨慎。
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四、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、在扫黄和财政的双重压力之下，上半年东莞政府推地力度不减。
上半年商住地供应量略有所增长，商业供应量爆发增长。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞土地市场供应69宗地块，面积合计331.25万㎡，环比减少28.75%，同比增加2.56%，为2012年以来，2000年以来第四高位的供应量。从各类型的土地供应来看，其中商住地供应21宗，面积合计116.4万㎡，环比减少50.07%，同比增加61.28%，商住地供应量比去年同期明显激增。商业用地供应24.4万㎡，同比去年同期增加127%，工业用地供应185.8万㎡，环比减少18%.
2014年上半年市场多种利空因素增加，信贷持续收紧直接提升购房者的入市成本。多个城市降价潮风声四起，客户观望情绪增加。今年来房地产开发投资较为低迷，经济增长面临着下行压力，地方政府频繁出台宽松政策进行救市、托市。信贷收紧引发的市场进行自我调整，政府的“救市”短期内产生的效果甚微，市场进入深度调整中。土地市场深深依附在宏观经济环境和房地产市场环境中，土地市场也出现明显降温。但从东莞政府的推地情况来看，上半年东莞土地供应量基本能延续去年的供应热度，整体供应量依旧不俗，政府推地热情不减，主要有几点原因：其一，东莞受到“扫黄”影响，与扫黄相关的酒店、KTV、餐饮等行业受到牵连，短期内对东莞的经济带来一定的负面影响。东莞政府在扫黄和土地财政的双重压力之下，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。其二，尽管宏观环境的显著变化，但东莞房地产毕竟受到外围城市和经济的影响较为甚微，短期内的楼市状况并不影响长远的楼市预期。其三，商业用地供应放量，对拉动整体供应量的作用大。国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府频繁加大商业用地的推地力度的根本动力。今年东莞商业用地供应9宗，而去年同期供应仅3宗，商业用地供应的放量对整体土地供应的拉动作用明显。
2、新房市场的低迷不改蔓延至土地市场，二季度土地供应量低位徘徊。
6月商住地仅供应2宗，土地供应量持续回落。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年各月东莞土地供应量分别是：38.84万㎡、81.35万㎡、105.36万㎡、74.35万㎡、22.64万㎡、8.71万㎡。其中商住地各月供应的宗数分别是：1宗、7宗、2宗、5宗、4宗、2宗。6月商住地供应量仅2宗，土地供应量持续回落。从各月的土地供应情况来看，今年东莞土地供应放量集中在季度，一季度土地市场延续去年年底的市场热度，迎来一波“翘尾”行情。二季度新房市场尚未走出弱市格局，低迷行情持续蔓延至土地市场，房企拿地扩张意愿受挫，政府顺势减少土地供应量。二季度政府深度放缓推地节奏，土地供应量低位徘徊。
3、局部镇区土地踊跃入市，房地产作为支柱产业的地位越加突出。
据东莞中原研究部监测数据显示，从供应宗数来看，今年上半年虎门供应4宗，东坑3宗，万江、大岭山、樟木头各2宗，其余镇区各1宗。从供应量来看，位列前五位的分别是虎门25.51万㎡、大岭山21.74万㎡、东坑12.29万㎡、常平12.07万㎡、万江10.98万㎡。虎门地块踊跃入市，供应量领跑。局部镇区频繁推地，其中不乏个别较大规模的商住地，如大岭山、东坑近几年推商住地的力度明显加快，一方面反映局部镇区将房地产作为支柱产业的地位越加明显，另一方面也反映个别镇区政府企图通过加推加大规模的优质地块能吸引品牌开发商的介入，带动区域发展。
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4、一二线区域商住地供应量活跃，虎门、常平、东坑是供应热点区域。
2014年上半年商住用地供应结构分解图：
2014年上半年东莞挂牌上市商住、商业土地一览：
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（二）、土地成交
1、上半年土地逆市增长，政府短期内对土地财政的依赖难变。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞整体土地成交金额87.62亿元，同比2013年同期增加75.17%，同比2012年增加38.17%，其中，商住地成交金额50.94亿元，同比2013年增长76.45%，同比2012年增长32.53%。从土地用途来看，商住地成交金额为58.14亿元，占整体的58.14%；商业用地成交24.69亿元，占比28.18%；工业用地成交11.22亿元，占比12.8%；其它用地成交0.77亿元，占比0.88%。商住商业用地对整体金额的贡献度大， 尤其商业用地的占比大幅回升，去年上半年东莞商业用地仅成交5.73亿元，占整体的仅11.46%。
逆市下东莞土地持续增长，一方面是由于热门区域的多宗大规模优质地块集中上市，这部分地块总价高，对土地出让金有较大的拉动作用。另一方面一季度东莞GDP同比增速7.3%，仅仅高于全省7.2%的0.1个百分点，但却低于7.4%。国际经济环境未能有效改观，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。扫黄又成为东莞短期内的经济阵痛，东莞政府对土地财政收入的依赖短期不变。再就是，今年商业用地成交较为活跃，商业用地的溢价空间要比商住用地更为灵活，地价也普遍高于商住地用地。商业用地的成交放量也成为逆市下促使东莞土地持续增长的重要原因之一。
2、逆市下土地市场保持一定热度，成交规模震荡上行。
大宗规模商住地集中成交，商住地成交量持续上扬。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞土地市场73宗，面积合计319.7万㎡，同比2013年同期减少0.88%。其中商住地成交19宗，面积合计93万㎡，同比去年同期增加63.26%；商业用地成交8宗，面积合计18.82万㎡，同比去年同期增加59.44%；工业用地成交41宗，面积合计203.67万㎡，同比去年减少15.58%；其它用地成交5宗，面积合计4.22万㎡，同比去年减少66.32%。工业用地依旧唱主角，成交量整体的超过6成。
今年上半年东莞商住地成交量持续上扬，比去年出现明显激增，一方面是由于大宗规模商住地的集中成交，拉动整体交易量的上扬；另一方面热门区域的优质地块上市激发开发商出手拿地。
淡市下，土地交易氛围趋于冷淡，但部分资金相对宽裕的企业在逆市下拿地不失为拿地的良机。逆市下东莞土地市场依旧保持一定的成交热度，成交规模震荡上行，主要有几点原因：其一，尽管短期的楼市形势尚不明朗，但楼市长远预期不改，开发商拿地依旧保持一定的热度。其二，东莞与其他一二线城市的形势不同，个别库存长期积压较高的城市出现降价潮，而东莞房价处于健康合理运行，库存处于偏紧状态，出货压力不大。其二，东莞有着800多万的人口规模，潜在需求大。其三，广深外溢的趋势持续加剧，临深片区地块受到资金追随。
上半年商业用地成交放量，政府企图通过品牌开发商的介入从而达到商业发展的期望值。
今年上半年有一个明显的特点，商业用地放量成交，城市综合体将继续遍地开花。第四座万达广场落户虎门，绿地斩获常平一宗占地12万㎡的商住商业混合用地，将在常平建城市综合体标杆项目，首铸地产以8.9亿元斩获一宗商住商业混合用地，成为万江的总价地王，也将打造为城市综合体项目。近年来东莞多个商业项目拔地而起，政府通过引进万达、绿地以及后期的王府井等品牌开发商的介入从而带动东莞商业地产的发展。国际经济形势的动荡不定，外贸出口对东莞经济的贡献度不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府推动商业地产发展的根本动力。政府通过引进万达、绿地等品牌开发商的介入以及未来的王府井等品牌开发商的介入，尤其是商业品牌房企的商业运营成熟，能带动商业发展，从而达到政府对商业发展的期望值。
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3、上半年各月商住地成交冷热不均，个别月份出现“挂零”成交。
6月商住地“挂零”成交，土地市场的冷清表露无遗。
从今年上半年各月成交情况来看，商住地成交均以“个数”呈现，各月份冷热不均，1-6月分别成交：5宗、2宗、6宗、0宗、6宗、0宗。 从交投量来看，1-6月分别成交：12.65万㎡、13.02万㎡、38.52万㎡、0、28.81万㎡。1月东莞土地市场延续去年年底的市场热度，土地市场良好开局。2月由于春节影响，土地市场交易迅速降温。3月土地市场有所回暖，虎门、东坑、塘厦、寮步等区域均有地块成交。4月市场进入短暂的断档期，5月万江、石排、常平、大朗、东坑等区域地块集中入市，交易量迅速走高，6月土地成交再出现“挂零”。各月成交冷热不均，4月和6月均出现挂零成交，整体市场的冷清表露无遗。
4、虎门成交量继续领先，临深片区仍然是开发商追随的开发热土。
据东莞中原研究部监测数据显示，从上半年各镇区的成交情况来看，虎门镇赤岗村两宗连体商住地成交，助推整体交易量的走高，成交量领先其他镇区。虎门由于房地产发展相对成熟，政府规划上以较大规模地块为主，未来开发项目的档次、品质要好。尽管虎门经济发达，人口众多，上半年虎门仍有地块难逃流拍厄运。虎门聚集了万科、中信、佳兆业等品牌开发商，市场竞争格局十分激烈，后市潜在供应规模庞大，使得部门企业不敢轻易布局虎门。东坑由于经济水平相对落后，东坑政府重视房地产发展，企图通过房地产的开发投资促进区域的经济增长，供应土地十分活跃。
4、 发达城镇依旧成为开发热门区域，但开发成本高，三线区域土地交易量升温。
2014年上半年东莞全市有13个区域有商住地成交，成交面积93万㎡。其中，一线镇区成交46.75万㎡，占总比50.27%，所占份额，但与去年54.17%相比仍有小幅下降。二线镇区成交20.99万㎡，占比22.57%，与去年15.84% 相比出现了较大幅度回升。三线镇区成交25.26万㎡，占比27.16%。 发达城镇如厚街、虎门、寮步、万江等区域仍是房地产开发的热门区域，土地交易量活跃，但一线发达镇区开发成本高如虎门、万江上半年的楼面地价均在3000元/㎡以上，再加上一线发达城镇竞争激烈，开发风险较大。二三线镇区的土地交易量升温，区域发展相对稳健。
2014年上半年商住用地成交结构分解图：
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5、地块拍卖交易趋于平淡，楼面地价震荡下行。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞商住地楼面地价为2357元/㎡，同比去年同期下降1.77%，同比2012年同期下降4.63%。尽管今年上半年东莞出让不少热门区域的优质地块，但楼面地价依旧震荡下行，地价出现回调一方面是由于土地拍卖交易氛围趋于平淡，多数地块以底价成交，高溢价现象大大减少，另一方面在房地产行业降温态势加剧的环境下，国土部门为防止流拍，对基准地价的定价偏于合理。再是行业形势发生微妙变化，开发商拿地渐回归理性，楼面地价合理运行。
6、品牌开发商逆市拿地更好效控制拿地成本，上半年土地资源向实力房企靠拢。
2014年上半年开发商商住地拿地结构分解图：
从开发商拿地背景来看，上半年东莞拿地企业背景以外来房企为主，外来企业共拿地12宗，占地面积合计75.03万㎡，占整体的81%。而本土企业拿地7宗，占地面积合计17.97万㎡，占整体的19%。2013年楼市火热的格局铸就了土地市场地王遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大差别。信贷收紧直接成为制约楼市上行的主因，销售回款的不顺畅以及开发商融资成本的提升，直接影响企业购地补仓的计划。上半年东莞拿地企业以外来开发商为主，碧桂园、恒大、绿地等一线品牌开发商均亮相拿地，绿地更是首次布局东莞。在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，拿地条件更为成熟。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心放在货量的去化上。品牌开发商可借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好地控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。
7、碧桂园高周转战略有序实施，造城运动如火如荼。
碧桂园从2009年进入东莞，已布局大朗、沙田、塘厦、常平、横沥、东坑、企石、黄江8个镇区，扩张势头十分猛烈。今年上半年碧桂园购地扩张的策略未受到淡市影响，先后在横沥、东坑、塘厦等区域拿地。碧桂园集体总公司的运营模式，分公司集中复制，简化流程，高周转的策略有序铺开。碧桂园布局重点以二三类经济相对落后的区域为主，尤其房地产较为冷门的东坑、横沥，将会带动部分区域的房地产投资开发热度，充分激活部分长期累积的市场需求。在快建快销的运营模式下，碧桂园瞄准二三类非经济发达镇区布局，一来低廉的地价，能有效控制后期碧桂园项目高性价比的优势，二来部分二三类尽管经济发展水平相对落后，但楼盘竞争小，长期以来累积一定的市场需求。同时由于受到碧桂园的影响，过分透支片区的潜在需求，导致同片区的楼盘销售存在一定压力。
8、流拍率增加、高溢价现象增加，反映开发商谨慎理性拿地。
2014年上半年东莞土地交投趋冷，淡市下开发商购地补仓意愿受挫。上半年东莞商住地成交19宗，其中流拍地块5宗，底价成交7宗，溢价率在0-50%的有10宗，溢价率在50-100%和溢价率在100%以上的各1宗。流拍率达到21%，比2012年和2013年同期明显增加，而溢价率在50%以上的明显减少，反映在淡市下开发商谨慎入市，理性拿地。
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9、中大规模地块成交快速上扬，大盘开发成大势所趋。
从商住用地的占地来看，2014年上半年单宗地块占地在3万㎡以下的小规模地块成交大幅下落，成交6宗，占总比的31.58%，比2013年和2012年同期明显缩减。占地规模3-5万㎡的地块成交5宗，面积合计26.32%，比去年同期增加5.27个百分点。占地规模5-10万㎡的地块成交7宗，为上半年的成交主力，占比达到36.84%，比2012年和2013年同期大大增加。今年绿地集团首次入莞，布局常平拿下占地12万㎡的商住商业混合用地。中大规模地块地块成交比例快速上扬，随着更多品牌开发商的进驻，大盘开发将成为大势所趋。
10、各线楼面地价全线回落，一线区域跌幅最明显。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年，一、二、三线镇区的楼面地价分别为2898元/㎡、2456元/㎡、1275元/㎡，同比13年上半年分别下降15.98%、8.53%、1.62%。各线楼面地价全线回落，一线区域跌幅最明显。今年上半年东莞商住地成交以底价、低溢价成交突出，地价全线回落。
11、昔日地王风光不再，高价拿地的背后存在一定风险。
根据东莞中原研究部对2007年以来东莞楼盘出现的“地王”进行梳理。从过往的一些地王来看，拿地王的企业以外来品牌开发商为主，如万科、金地、万达等开发商偏好“地王”，这些品牌开发商开发经验丰富，企业运营成熟，拿地王打造标杆、高端的品质奠定品牌影响力。但同时部分地王由于地价偏高，占整体成本价高，存在经营不善的现象。个别地王通过与品牌开发商的合作共同开发或转让地块。又如某项目整体销售价格在12000元/㎡，地价占了销售价格的40%，地价成本高，再加上项目走货速度缓慢，利润空间缩小。昔日的地王已风光不再，预计后市高价拿地的现象减少，高价拿地的背后存在一定风险。
2014年上半年东莞商住、商业用地市场之最。
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2014上半年流拍土地一览：
2014年上半年商住、商业用地成交一览：
2014房企半年业绩榜揭晓 恒大碧桂园增速超50%
五、2014年上半年东莞土地市场特征总结
①、扫黄和财政的双重压力之下，上半年东莞政府推地热情不减。
2014年上半年市场降温已成定局，新房市场的颓势直接影响开发商拿地的市场信心。今年来房地产开发投资较为低迷，经济增长面临着下行压力，地方政府频繁出台宽松政策进行救市、托市。信贷收紧引发的市场进行自我调整，政府的“救市”短期内产生的效果甚微，市场进入深度调整中。土地市场深深依附在宏观经济环境和房地产市场环境中，土地市场也出现明显降温。但从东莞政府的推地情况来看，上半年东莞土地供应量基本能延续去年的供应热度，整体供应量依旧不俗，政府推地热情不减，主要有几点原因：其一，东莞受到“扫黄”影响，与扫黄相关的酒店、KTV、餐饮等行业受到牵连，短期内对东莞的经济带来一定的负面影响。东莞政府在扫黄和土地财政的双重压力之下，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。其二，尽管宏观环境的显著变化，但东莞房地产毕竟受到外围城市和经济的影响较为甚微，短期内的楼市状况并不影响长远的楼市预期。其三，商业用地供应放量，对拉动整体供应量的作用大。国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府频繁加大商业用地的推地力度的根本动力。今年东莞商业用地供应9宗，而去年同期供应仅3宗，商业用地供应的放量对整体土地供应的拉动作用明显。
②、局部镇区地块踊跃入市，房地产作为支柱地位越加明显。
今年万江有商住地出让，打破过往一年城区土地供应断档的状态。但土地供应仍然以镇区为主流，尤其局部镇区地块踊跃入市，如大岭山、东坑频繁推地，局部镇区将房地产作为支柱地位越加明显。上半年东莞土地市场的区域特点主要有几个：其一，土地资金继续向热度区域靠拢，淡市下政府通过盘活热门区域的优质地块搅活土地市场，增加财政收入。其二，局部区域通过推大宗优质地块吸引品牌开发商的介入，促进片区房地产发展。如常平上半年推出占地12万㎡占地的商住商业混合用地，最终被绿地集团和富泰地产联合拿下，将建常平城市综合体项目，无疑是政府与企业的合作。又如东坑近两年频繁推地，一方面是借助东坑靠近松山湖的地缘优势，对接松山湖的外溢需求，另一方面是政府企图通过房地产的开发投资改善东坑经济落后的现状。上半年碧桂园斩获东坑一宗商住地，通过碧桂园的介入，一来能激发区域需求的释放；二来吸引周边镇区的需求外溢，从而为东坑带来居住人口和消费力。其三，今年上半年一线区域土地成交量占比达到5成，一线区域仍是市场资金追随的热土。
③、优质地块频繁入市，上半年土地交易规模震荡上行。
今年上半年东莞商住地成交量持续上扬，比去年出现明显激增，一方面是由于大宗规模商住地的集中成交，拉动整体交易量的上扬；另一方面热门区域的优质地块上市激发开发商出手拿地。
淡市下，土地交易氛围趋于冷淡，但部分资金相对宽裕的企业在逆市下拿地不失为拿地的良机。逆市下东莞土地市场依旧保持一定的成交热度，成交规模震荡上行，主要有几点原因：其一，尽管短期的楼市形势尚不明朗，但楼市长远预期不改，开发商拿地依旧保持一定的热度。其二，东莞与其他一二线城市的形势不同，个别库存长期积压较高的城市出现降价潮，而东莞房价处于健康合理运行。库存处于偏紧状态，出货压力不大。其二，东莞有着800多万的人口规模，潜在需求大。其三，广深外溢的趋势持续加剧，临深片区地块受到资金追随。
④、商业用地成交大幅放量，政府企图通过品牌开发商的介入从而达到商业发展的期望值。
今年上半年有一个明显的特点，商业用地成交放量。第四座万达广场落户虎门，绿地集团斩获常平一宗占地12万㎡的商住商业混合用地，将在常平建城市综合体标杆项目，首铸地产以8.9亿元斩获一宗商住商业混合用地，成为万江的总价地王，也将打造为城市综合体项目。近年来东莞多个商业项目拔地而起，政府通过引进万达、绿地以及后期的王府井等品牌开发商的介入从而带动东莞商业地产的发展。国际经济形势的动荡不定，外贸出口对东莞经济的贡献度不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府推动商业地产发展的根本动力。政府通过引进万达、绿地等品牌开发商的介入以及未来的王府井等，品牌开发商的介入，尤其是商业品牌房企的商业运营成熟，能带动商业发展，从而达到政府对商业发展的期望值。
⑤、一线品牌房企集体亮相拿地，短期内的楼市状况难改东莞楼市长远预期。
从开发商拿地背景来看，上半年东莞拿地企业背景以外来房企为主，外来企业共拿地12宗，占地面积合计75.03万㎡，占整体的81%。而本土企业拿地7宗，占地面积合计17.97万㎡，占整体的19%。2013年楼市火热的格局铸就了土地市场地王遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大差别。信贷收紧直接成为制约楼市上行的主因，销售回款的不顺畅以及开发商融资成本的提升，直接影响企业购地补仓的计划。上半年东莞拿地企业以外来开发商为主，碧桂园、恒大、保利、万达等一线品牌开发商均亮相拿地，绿地更是首次布局东莞。在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，拿地条件更为成熟。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心放在货量的去化上。品牌开发商可借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好地控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。
⑥、底价、低溢价成交突出，高价拿地现象明显减少。
2014年上半年东莞土地交投趋冷，淡市下开发商购地补仓意愿受挫。上半年东莞商住地成交19宗，其中流拍地块5宗，流拍率占比达到21%，而底价成交7宗，占比29%。房地产行业市场不景气，开发商拿地意愿大受影响，流拍和底价成交情况较为突出。过往东莞土地市场出现不少“地王”，但盘点一些地王已风光不再。部分地王由于地价偏高，占整体成本价高，存在经营不善的现象。个别地王或通过品牌开发商的合作共同开发，或转让。昔日的地王已风光不再，预计后市高价拿地的现象减少，高价拿地的背后存在一定风险。
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六、7月上市地块寥寥无几，土地市场不温不火。
截止到7月2日，东莞市国土局公告显示，7月东莞土地挂牌出让6宗地块，面积合计16.81万㎡。其中商住地2宗，面积合计8万㎡，商业用地1宗，工业用地3宗，面积合计7.32万㎡。7月供应地块寥寥无几，商住地仅有茶山和虎门两宗地块。其中茶山横江村推一宗占地规模2.7万㎡的地块，起步楼面地价1274元/㎡。地块靠近在伟隆国际花园，当前伟隆国际的销售价格为6000元/㎡，地块或被已耕耘茶山的开发商继续深耕。另一宗商住地是位于虎门北栅村地块，占地面积为5.3万㎡，起步楼面地价达到4100元/㎡。该地块曾在5月遭遇流拍，一方面该地块起步楼面地价偏高，另一方面淡市下开发商拿地较为谨慎。虎门尽管经济发达，人口庞大，但是虎门聚集了万科、佳兆业、中信等品牌开发商，后市潜在供应量庞大，市场竞争格局十分激烈，也使得部分有意耕耘虎门市场的开发商打退堂鼓，不敢轻易出手拿地。
7月挂牌交易的商住、商务用地一览：
七、下半年土地市场宏观展望
① 、随着二季度经济的回升和政策的利好，房地产市场预期将逐步向好。
从宏观层面来看，二季度微刺激经济措施将逐步显效，经济有望回升。5月份外贸出口扭转前四个月的负增长局面，同比增长7%。5月新增贷款8708亿元，同比增长30%。外贸出口的改善和信贷需求的回升，反映出口和投资都有所升温。而6月官方汇丰PMI双双创年内新高，种种迹象表明二季度经济或有望回升。经济与房地产存在相互作用，宏观经济环境的好转，能提振房地产消费市场的信心，而房地产开发投资的活跃，可促进经济增长。目前由于低迷的楼市状况已引发多个地方城市进行“救市”、“托市”，例如呼和浩特全面取消限购，将引发其他城市跟进。二季度及经济的回升和政策上释放的利好信号，楼市预期将逐步向好。下半年土地市场受益于新房市场的预期向好，土地市场也有望走出低谷期。
② 、疲软的新房市场直接影响房地产税收下滑，下半年政府为增加土地财政加快推地。
根据财政部公布的数据显示，今年1-4月累计财政收入47507亿元，比去年同期增加4042亿元，增长9.3%。地方财政收入（本级）26150亿元，同比增长11.3%。但受近期商品房销售额下降影响，4月房地产营业税443亿元，下降4.2%。在企业所得税中，房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。
今年房地产市场进入调整期，疲态的新房市场直接影响到房地产相关税费收入，这些收入都属于地方财政，无疑加大地方财政收支压力。再加上低迷的新房销售也直接影响房地产开发投资的活跃度，从而影响经济。下半年政府为增加土地财政的收入将会着手加快推地力度，土地供应量有望大大回升。
③ 、信贷收紧和融资成本的提升，开发商谨慎理性拿地。
年初很多开发商对今年的市场寄予厚望，事实上今年的宏观环境与火热的13年并没有明显的差别，更多是信贷收紧楼市进行自发性的调整。由于信贷收紧直接提升购房者入市成本以及部分库存高位的城市进行率先降价，引发市场一轮降价风潮。购房者持币观望严重、开发商出货举步维艰，销售回款慢。在推进市场利率化的环境下，互联网在分流银行的部分存款直接提升银行资金的运营成本。房价在创历史高位运行，房地产风险凸显，银行在市场化中更愿意将资金投入利润更高的行业。房地产不再是过往的“香饽饽”，贷款利率高位，而人民币贬值导致海外融资的成本又在持续提升，开发商资金链越加紧张，也无暇顾及土地市场。预计在下半年开发商的重心仍在去库存、冲刺销售业绩，谨慎理性地出手拿地。
④ 、下半年东莞土地交易量有望升温，但市场难以呈现2013年的火热格局。
二季度以来东莞政府推地节奏已出现深度放缓，一方面是防止地块流拍，另一方面是新房的持续萧条，开发商拿地意愿低迷。进入7月土地供应也是寥寥无几，土地市场依旧不温不火。但下半年随着市场的逐步好转，开发商对土地的需求有所增加，政府推地节奏将加快。在供应量增加、开发商资金链逐渐宽裕，土地交易量有望升温，但市场难以呈现2013年的火热格局。东莞房地产经历了过去近十年的快速发展后，市场进入调整期。行业发展存在诸多不确定因素，开发成本高涨的环境下，开发商高溢价拿地的现象减少。再加上目前不少开发商储备了较为充足的土地待开发量，部分中小企业更多在消化土地存量。
⑤ 、高周转开发的品牌开发商下半年将适当购地补仓，本土中小企业以消化土地存量为主。
根据东莞中原研究部监测数据显示，2010年以来东莞商住地成功交易的地块中有2311万㎡建筑面积待开发，包括其它的三旧改造等项目，待开发土地量充足，这也反映东莞目前仍然有不少企业囤地，以时间换房价，赚钱更大的利润空间。东莞近年来房价处于合理平稳运行，未来房价上涨的压力大，甚至处于滞涨状态。在过去几年的市场提前透支需求，需求保持一定，房价上涨空间有限，开发成本日益高涨，开发商的利润空间越来越窄，难以实现化。房价的上涨逐渐达到瓶颈，逐渐脱离东莞购买力。在这种大势所趋下，万科、万达、碧桂园等品牌开发商在加快项目的工程进度，实施高周转的滚动开发模式，下半年将适当够地补仓。而对于本土的中小区域由于之前囤了不少地，未来阶段内将以消化囤地为主，减少购地行为。
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