[摘要] 2014年上半年转眼已悄然结束。整个上半年全国楼市都是一片萧条低迷的景象，东莞楼市受到供应紧缺影响，市场交易同样低位徘徊。2014年宏观经济环境与2013年并没有明显的差别，更多是信贷收紧下引发的楼市自主调整。
五、2014年上半年东莞土地市场特征总结
①、扫黄和财政的双重压力之下，上半年东莞政府推地热情不减。
2014年上半年市场降温已成定局，新房市场的颓势直接影响开发商拿地的市场信心。今年来房地产开发投资较为低迷，经济增长面临着下行压力，地方政府频繁出台宽松政策进行救市、托市。信贷收紧引发的市场进行自我调整，政府的“救市”短期内产生的效果甚微，市场进入深度调整中。土地市场深深依附在宏观经济环境和房地产市场环境中，土地市场也出现明显降温。但从东莞政府的推地情况来看，上半年东莞土地供应量基本能延续去年的供应热度，整体供应量依旧不俗，政府推地热情不减，主要有几点原因：其一，东莞受到“扫黄”影响，与扫黄相关的酒店、KTV、餐饮等行业受到牵连，短期内对东莞的经济带来一定的负面影响。东莞政府在扫黄和土地财政的双重压力之下，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。其二，尽管宏观环境的显著变化，但东莞房地产毕竟受到外围城市和经济的影响较为甚微，短期内的楼市状况并不影响长远的楼市预期。其三，商业用地供应放量，对拉动整体供应量的作用大。国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府频繁加大商业用地的推地力度的根本动力。今年东莞商业用地供应9宗，而去年同期供应仅3宗，商业用地供应的放量对整体土地供应的拉动作用明显。
②、局部镇区地块踊跃入市，房地产作为支柱地位越加明显。
今年万江有商住地出让，打破过往一年城区土地供应断档的状态。但土地供应仍然以镇区为主流，尤其局部镇区地块踊跃入市，如大岭山、东坑频繁推地，局部镇区将房地产作为支柱地位越加明显。上半年东莞土地市场的区域特点主要有几个：其一，土地资金继续向热度区域靠拢，淡市下政府通过盘活热门区域的优质地块搅活土地市场，增加财政收入。其二，局部区域通过推大宗优质地块吸引品牌开发商的介入，促进片区房地产发展。如常平上半年推出占地12万㎡占地的商住商业混合用地，最终被绿地集团和富泰地产联合拿下，将建常平城市综合体项目，无疑是政府与企业的合作。又如东坑近两年频繁推地，一方面是借助东坑靠近松山湖的地缘优势，对接松山湖的外溢需求，另一方面是政府企图通过房地产的开发投资改善东坑经济落后的现状。上半年碧桂园斩获东坑一宗商住地，通过碧桂园的介入，一来能激发区域需求的释放；二来吸引周边镇区的需求外溢，从而为东坑带来居住人口和消费力。其三，今年上半年一线区域土地成交量占比达到5成，一线区域仍是市场资金追随的热土。
③、优质地块频繁入市，上半年土地交易规模震荡上行。
今年上半年东莞商住地成交量持续上扬，比去年出现明显激增，一方面是由于大宗规模商住地的集中成交，拉动整体交易量的上扬；另一方面热门区域的优质地块上市激发开发商出手拿地。
淡市下，土地交易氛围趋于冷淡，但部分资金相对宽裕的企业在逆市下拿地不失为拿地的良机。逆市下东莞土地市场依旧保持一定的成交热度，成交规模震荡上行，主要有几点原因：其一，尽管短期的楼市形势尚不明朗，但楼市长远预期不改，开发商拿地依旧保持一定的热度。其二，东莞与其他一二线城市的形势不同，个别库存长期积压较高的城市出现降价潮，而东莞房价处于健康合理运行。库存处于偏紧状态，出货压力不大。其二，东莞有着800多万的人口规模，潜在需求大。其三，广深外溢的趋势持续加剧，临深片区地块受到资金追随。
④、商业用地成交大幅放量，政府企图通过品牌开发商的介入从而达到商业发展的期望值。
今年上半年有一个明显的特点，商业用地成交放量。第四座万达广场落户虎门，绿地集团斩获常平一宗占地12万㎡的商住商业混合用地，将在常平建城市综合体标杆项目，首铸地产以8.9亿元斩获一宗商住商业混合用地，成为万江的总价地王，也将打造为城市综合体项目。近年来东莞多个商业项目拔地而起，政府通过引进万达、绿地以及后期的王府井等品牌开发商的介入从而带动东莞商业地产的发展。国际经济形势的动荡不定，外贸出口对东莞经济的贡献度不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府推动商业地产发展的根本动力。政府通过引进万达、绿地等品牌开发商的介入以及未来的王府井等，品牌开发商的介入，尤其是商业品牌房企的商业运营成熟，能带动商业发展，从而达到政府对商业发展的期望值。
⑤、一线品牌房企集体亮相拿地，短期内的楼市状况难改东莞楼市长远预期。
从开发商拿地背景来看，上半年东莞拿地企业背景以外来房企为主，外来企业共拿地12宗，占地面积合计75.03万㎡，占整体的81%。而本土企业拿地7宗，占地面积合计17.97万㎡，占整体的19%。2013年楼市火热的格局铸就了土地市场地王遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大差别。信贷收紧直接成为制约楼市上行的主因，销售回款的不顺畅以及开发商融资成本的提升，直接影响企业购地补仓的计划。上半年东莞拿地企业以外来开发商为主，碧桂园、恒大、保利、万达等一线品牌开发商均亮相拿地，绿地更是首次布局东莞。在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，拿地条件更为成熟。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心放在货量的去化上。品牌开发商可借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好地控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。
⑥、底价、低溢价成交突出，高价拿地现象明显减少。
2014年上半年东莞土地交投趋冷，淡市下开发商购地补仓意愿受挫。上半年东莞商住地成交19宗，其中流拍地块5宗，流拍率占比达到21%，而底价成交7宗，占比29%。房地产行业市场不景气，开发商拿地意愿大受影响，流拍和底价成交情况较为突出。过往东莞土地市场出现不少“地王”，但盘点一些地王已风光不再。部分地王由于地价偏高，占整体成本价高，存在经营不善的现象。个别地王或通过品牌开发商的合作共同开发，或转让。昔日的地王已风光不再，预计后市高价拿地的现象减少，高价拿地的背后存在一定风险。
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