市场以刚性需求为主导，投资需求偏谨慎。
据东莞中原研究部监测数据显示，2009年东莞商品房各种物业类型成交均有不同程度的增长。其中普通住宅、别墅成交同比增长明显，而商铺、公寓等投资型物业成交增长较为平抑。反映了市场以刚性需求为主导，而投资需求则相对较为谨慎。
市场一度结构性供需失衡，中小户型普通住宅供应持续偏紧。
2008年金融危机下东莞楼市进入调整，开发商积极打折促销，房价持续下跌，吸引了众多刚性自住需求的出手，成交的户型多为中小户型，成交的客户多为普通自住客户。而开发商手头上则留下了较多的大户型单位。从2008年末开始，这些大户型单位或楼王单位陆续上市，在政策刺激的共同作用下，改善型需求受到激发。进入2009年，刚性自住需求仍然比较旺盛，而市场上中小户型的供应则开始持续偏紧，从5-6月份开始，市场上已经很难找到适合自住的中小户型产品，市场一度陷入供需结构性失衡状态，直到9月下旬开始中小户型的项目新盘或新品加推才陆续上市。
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