2009年东莞楼市：大势疯狂，唯我理性
2008年第4季度，在全球金融危机影响的时候，我国出台了一系列刺激经济保增长的措施，同时为了稳定房地产市场政府也出台了相关政策刺激房产消费和投资。在市场消化利好政策后，房地产市场进入2009年初即开始触底回升，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，在通胀预期下部分一线城市投资、投机需求再度活跃甚至疯狂，房价快速增长，加上2009年末，受二手房交易优惠政策年底到期二手房交易进一步活跃，“搭末班车”的恐慌性购房进一步推高了房价，最终导致房价并非只是反弹，而是实现了“V”形反转，部分城市房价一度超过2007年峰值，远远脱离普通购买力，高房价的民间呼声越来越重。
盘点2009年各地楼市，只能用疯狂来形容：房价涨幅普遍在30%以上甚至高达80%，房价水平大部分超过2007年的峰值，达到历史高位。而东莞房价涨幅仅约15%左右，而且这个涨幅有部分空间是2008年东莞受金融危机冲击非理性下跌的修复，真正追随大势上涨的涨幅不足10%；横向比较珠三角二三线楼市，佛山、珠海、南海、顺德等地方的住房均价已经高达8000元/㎡甚至超过1万元/㎡，而东莞全市的住房均价仍不足6000元/㎡，城区住房均价不足7000元/㎡，中心区6000元/㎡以下的普通住宅仍然有较大的供应，周边城市的购房者了解到东莞的房价水平纷纷感叹在东莞买房真是很幸福的事情。
纵观2009年的东莞楼市，面对着外围市场的疯狂，东莞市场在回归理性的同时更多趋向平稳发展。当然，东莞相对较低的房价背后反映了东莞市场的自身特点：东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常大造成购买力外溢和租赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场、东莞各镇区经济相对独立，购房消费力主要来自本区域、东莞二手房交易流程繁琐、税费高、交易周期长制约着投资资金的活跃等等。
盘点2009年东莞楼市，总体上呈现出如下特点：
土地市场走出低谷，成交温和放量，价格保持理性。
据东莞中原研究部监测数据显示，2009年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地146宗，共计525.05万㎡，其中商住用地供应50宗，202.48万㎡，占总供应量的38.56%；2009年共计交易土地143宗，成交面积510.57万㎡，同比略有下降3.80%，但总成交金额达到93.49亿元，同比上升0.97%；其中商住用地成交47宗，成交面积185.21万㎡，同比上升21.28%；成交金额为65.88亿元，同比上升10.61%；从成交土地的类型来看，2009年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的58%，商住用地位居其次占成交总量的37%。
2009年整体土地单价为1814元/㎡，与2008年的1816元/㎡基本持平；商住用地成交单价为3704元/㎡，同比下降7.5%；2009年东莞商住用地的整体平均容积率有所提高，为2.44，较去年的2.39上升2.2%，2009年商住用地楼面地价为1731元/㎡，较2008年1685元/㎡上升了2.7%，商住用地从2008年频频流拍、底价成交到2009年没有出现流拍现象、部分溢价成交，市场在经历充分调整后逐步企稳，成交价格也随着成交的温和放量逐步开始回升。
2009年无论东莞还是一线城市，楼市成交迅速回暖并蔓延到土地市场，土地市场走出2008年的低谷，成交温和放量，市场出现转机，商住用地成交没有出现流拍现象。与一线城市“地王”频现相比，东莞土地市场表现较为理性，绝大部分商住用地以底价成交，直到7月份莞城体育路地王的出现才点燃开发商的热情，但全年来看大部分商住用地的价格都较为理性，为随后的开发运营创造良好前景；从另一个方面也说明，东莞楼市二级市场的迅速回暖，土地市场依然保持一份理性。
市场回暖，累积需求集中释放，成交持续大幅放量。
2008年的全球金融危机令东莞楼市陷入一片低迷，得益于国家经济刺激政策及房地产刺激需求政策的拉动，2009年东莞楼市在2月中旬市场开始回暖，量价开始触底反弹，累积需求集中释放，成交持续大幅放量。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞全市在售成交项目有257个，全年新建商品房成交量为592万㎡，较2008年大幅增长56.0%，几乎接近2007年市场高涨期的成交量，成交总金额为388.55亿元，比2008年增长近六成，同比疯狂的2007年仅减小1.69%，使得2009年各大开发商“不差钱”。
2009年东莞商品房成交情况：
市场以消化存量为主，新增供应大幅缩减。
据东莞中原研究部监测数据显示，2009年共有135个楼盘项目有新增供应，同比07年、08年都是减少，总供应量为474万㎡，较去年同期下降30.26%。其中住宅供应量为407.97万㎡，同比去年下降28.94%；住宅供应套数35752套，同比08年下降35.00%。
2009年东莞新增商品房供应情况：
存量快速消化，存量大幅缩减，年末存量处于低位水平。
据东莞中原研究部监测数据显示，截至2009年12月31日东莞商品房的累积可售存量为586万㎡，比2009年年初减少近137万㎡。自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势，据数据跟踪观察分析，580万㎡的库存量是自2008年6月份以来的低位水平，后市随着新增供应的持续增加，库存量预计触底回升，供应压力持续加大。
目前东莞住宅存量为458.82万㎡，共41480套；其中洋房存量为368.79万㎡，共34034套；公寓存量33.72万㎡，共5831套；别墅存量56.31万㎡，共1615套。
市场以刚性需求为主导，投资需求偏谨慎。
据东莞中原研究部监测数据显示，2009年东莞商品房各种物业类型成交均有不同程度的增长。其中普通住宅、别墅成交同比增长明显，而商铺、公寓等投资型物业成交增长较为平抑。反映了市场以刚性需求为主导，而投资需求则相对较为谨慎。
市场一度结构性供需失衡，中小户型普通住宅供应持续偏紧。
2008年金融危机下东莞楼市进入调整，开发商积极打折促销，房价持续下跌，吸引了众多刚性自住需求的出手，成交的户型多为中小户型，成交的客户多为普通自住客户。而开发商手头上则留下了较多的大户型单位。从2008年末开始，这些大户型单位或楼王单位陆续上市，在政策刺激的共同作用下，改善型需求受到激发。进入2009年，刚性自住需求仍然比较旺盛，而市场上中小户型的供应则开始持续偏紧，从5-6月份开始，市场上已经很难找到适合自住的中小户型产品，市场一度陷入供需结构性失衡状态，直到9月下旬开始中小户型的项目新盘或新品加推才陆续上市。
房价并未追随大势飙涨，相对保持理性，平稳增长。
2009年2月份是东莞房价自调整期来的点，该低点比2008年10月金融风暴冲击的时候还要低。而成交量则明显开始放量，量价背离迹象明显。从3月份开始，房价触底反弹，并进入上升通道。2009年房价月份出现在10月份，该月普通住宅均价突破6000元大关，达到6004元/㎡，较2月份低点上涨21.6%，若剔除万科·棠樾、金地博登湖个盘成交价格分化的影响，12月份为5774元/㎡。作为二线城市的东莞，虽然遭遇金融危机的冲击，在市场大势向上的情况下，房价反弹明显。但相对于一线城市房价再创新高，东莞的房价远远未及2007年的高位，表现相对较为理性、健康。
别墅市场成交火热，成交量创历史新高，价格回归理性。
2008年，是东莞别墅市场的调整期，受到国家针对楼市一些调控政策的陆续出台，以及国际金融海啸冲击东莞经济增长乏力的双重打击，2008年的别墅成交仅有23.46万㎡、710；2009年则为东莞别墅市场的爆发期，由于楼市的迅速回暖，但东莞的传统外向型制造业还没有彻底恢复往日的风光，所以不少企业主纷纷为手头大量的闲置资金寻找新出路，而保值增值效果明显，并且抗风险能力相对较强的别墅产品，自然成为他们的，除此之外，银行信贷宽松，以及社会普遍对通胀预期的担忧，也起到推波助澜的作用，使得2009年别墅市场需求持续放量，成交量达到63.6万㎡、2072套，创出历史新高，而整体别墅成交均价为12837元/㎡，较07-08年均有所回落，整体表现回归理性。
中小户型两、三房畅销，超大户型滞销明显。
根据东莞中原研究部统计数据显示，按照供需比例对比分析得出，2009年新增商品住宅的成交户型主要以中小户型二、三房为主，其供应比例为50.11％，但其成交占比高达54.68％，可以看出中小户型的两房、三房在09年相对畅销，这主要是由于刚性需求主导的作用，其次是由于开发商在产品品质进行了升级，这些两房、三房通过赠送可以改造成紧凑型的小三房、四房。而大户型由于在上半年中小户型稀缺和断档时期成交也较理想，后来由于成交好于市场预期，开发商大幅提价导致总价越来越高以及户型越卖越越大、使得客户购买力跟不上，很多客户转向观望，8-11月成交持续遇冷。
2009年新增商品住宅供应及成交的户型结构对比：
南城为成交热点区域，松山湖成为全市价格标杆。
据东莞中原研究部监测数据显示，2009年东莞住宅市场成交面积达到552.42万㎡，合计50023套，从各区域成交情况来看，其中南城成交住宅面积为97.26万㎡，共8797套，遥遥领先；其次是东城、寮步、万江、厚街分列第二到五名，前三名的南城、东城、寮步占据总销售套数的36.7%，此举意味着区域销售分化情况尤为显著。松山湖的普通住宅以9058元/㎡排名所有区域的均价；而部分偏远的镇区，如企石、麻涌、石排、望牛墩、中堂、横沥、桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。
潜在供应大幅放量，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。
2010年全市商品房潜在供应量为802.4万㎡，与2007年的新增供应量相当。与2009年对比，可以明显发现全新项目数量大幅增加，后续开发的项目数有所减少，反映出2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化压力较小。
2010年全市商品房供应总量（截止2009年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1388.4万㎡，其中存量为586万㎡，增量为802.4万㎡，随着2010年新增供应的陆续上市，后市的供应压力持续加大，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。
后市展望：
在过去的三年中，房地产市场大起大落，市场瞬息万变，对于市场趋势的把握难度变得非常大，导致市场参与各方始料不及、无所适从，很难踏准市场节奏。影响市场的因素众多，经济面、政策面、资金面、消息面、市场面等等，很多因素是不可控的，无法确定的。2007年房贷新政的出台楼市应声回落、2008年全球金融风暴的来袭导致全球经济调整、2009年政府的政策救市令市场迅速回暖并快速反弹或反转、美元的持续贬值使得大宗商品和能源资产的价格快速上涨、国内信贷释放天量引发通胀预期等等。从中可以发现，影响房地产市场的主导因素已经从国内经济转向国际经济、从供需转向政策、从消费转向投资甚至投机。受此综合影响，市场波动的周期大大缩短，市场处于大幅动荡起伏的格局。展望2010年，经济面、政策面、资金面、消息面、供需面都将有所变化，如何把握后市的发展，对市场参与各方都是一个难题。市场虽然是不可预测的，但作为专业的研究部门，东莞中原地产研究中心尽量综合各方数据和分析，对2010年的东莞楼市发展大方向作出初步的判断，仅供参考。
（1）经济面
首先，从全球经济看。目前全球经济处于缓慢复苏中，美元经历较长时间的持续贬值后出现强劲的反弹，背后主要由于美国的就业率意外上升所致，说明美国经济也开始出现复苏迹象。随着2010年美国经济的持续复苏，消费需求有望出现明显反弹，为我国的出口回暖带来强有力的支撑。在2009年出口形势严峻，我国主要靠投资和消费拉动经济仍然保持较快的增长，中国经济在这一轮全球金融危机中复苏表现较为强劲，2009年“保八”，2010年政府将继续维持经济平稳较快增长，如果2010年出口形势在国外需求反弹的情况下有所好转，则我国经济复苏的基础将进一步巩固，复苏势头将更加明确。同时，2010年初国内首批3家消费金融公司已获得中国银监会同意筹建的批复，这3家公司将分别在上海、 北京和成都三地率先试点。消费金融公司的推出，有望刺激拉动国内需求，消费增长预期也将成为2010年经济的重要增长点；另外，加大投资保增长同样是2010年经济增长的重要支撑，随着2009年城建投资热朝的启动，2010年民间投资有望得到激活和拉动，投资高增速增长可以预期。在出口、投资、消费三驾马车的并驾齐驱下，2010年整体国民经济增长的数据将会超过预期，市场信心将会大增，市场的消费和投资意愿的会持续增强。
对于东莞而言，2009年GDP增长率预计5.3%，在国外需求反弹的情况下，从2009年底开始，很多企业的订单明显增多，东莞的出口额数据同比增长也开始转正，可以预期2010年的出口形势相对比较乐观，回暖迹象明显；另外，城建投资方面，由于2009年扫清了很多拆迁赔偿的障碍，2010年很多项目有望快速启动，包括三旧改造、交通、市政工程及配套、学校等方面，投资增长预期比2009年要快；消费方面，文化产业成为新的经济增长点，预计整体消费平稳增长；综合而言，2010年东莞经济随经济复苏的后也逐步进入复苏阶段，经济的复苏带来的是外来工的回流、外来投资客对东莞的重新认识和价值挖掘、房租租金的回升、空置率的降低等等，加上居住证的推行落实，新莞人的归属感有望增强；三旧改造等城建投资持续进行，一方面使得城市形象得到提升，同时也释放出很多住房需求；另外，浙江温州商会也在2010年初正式成立，这对东莞经济和房地产市场无疑都是利好。上述这些都构成了对2010年东莞楼市在经济方面的利好支撑。
（2）政策面
早在2009年的11月27日，中央政治局召开会议，分析研究2010年经济工作，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时在12月5日-7日召开的中央经济工作会议则进一步明确这个政策基调，但深入分析，可以发现这个“双宽松”政策事实上是外松内紧，出现了较为明显的收紧迹象。如财政政策方面，中央经济工作会议强调突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度。货币政策方面，会议对信贷增长速度提出了明确要求，要求“把握好货币信贷增长速度”。 另外，投资政策则明确提出，“要保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目。”因此，从政策动向来看，2010年的宏观经济政策出现收紧迹象，受此影响，股市在2009年12月份开始出现调整，成交量明显萎缩，投资者观望情绪大大增加。
2008年第4季度，在全球金融危机影响的时候，我国出台了一系列刺激经济保增长的措施，同时为了稳定房地产市场政府也出台了相关政策刺激房产消费和投资。在市场消化利好政策后，房地产市场进入2009年初即开始触底回升，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，在通胀预期下部分一线城市投资、投机需求再度活跃甚至疯狂，房价快速增长，加上2009年末，受二手房交易优惠政策年底到期二手房交易进一步活跃，“搭末班车”的恐慌性购房进一步推高了房价，最终导致房价并非只是反弹，而是实现了“V”形反转，部分城市房价一度超过2007年峰值，远远脱离普通购买力，高房价的民间呼声越来越重。
无庸置疑，房地产市场的回暖在国家经济实现保增长、扩内需、惠民生的目标上发挥了重要作用，但随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过快等问题，已经引起了中央高度重视。
从12月7日开始，中央对房地产市场的政策调控逐步加强和明确，政策对楼市的调控信号持续释放。
12月7日，2009年中央经济工作会议给明年的经济走势和楼市风向定下了“基调”:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制等；12月9日，国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，意味着今年二手房转让营业税优惠政策终止。政策意图很明显，就是打击投机需求，平抑投资需求，房地产政策微调露出苗头。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体还提出了四项措施：一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。”。这是14日召开的国务院常务会议后，推出的个具体调控措施。该措施统一提高了开发商拿地的首付款，资金压力有所加大，一方面可以遏制部分炒地、囤地行为，同时也可以促进开发商加快开发进度，加快楼盘销售，回笼资金。达到“国四条”中增加普通商品房的供给的目的。
12月22日，财政部和国家税务总局联合下发通知，明确规定了二手房营业税征收细则。通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知下发后，对于二手房转让营业税的征收并不是人们之前所猜想的普通住宅未满五年按全额征收，而是按差额计算，整体来说截至“国11条”出台前，政策调控较为温和，对市场影响效果不明显。
2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国11条”（下同）。“国11条”包括五个方面，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面进一步加强房地产市场调控。“国11条”共有11条具体措施，具体包括：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。加大差别化信贷政策执行力度。继续实施差别化的住房税收政策。加强房地产信贷风险管理。继续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。加强市场监测。力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。加大对保障性安居工程建设的支持力度。进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
政策调控是系统性，全面性，执行涉及各个政府部门、规定涉及房地产开发经营各项环节、影响波及各级市场；同时政策在土地、税收、信贷等方面体现了“有保有压”的差别化政策。其中对市场影响较大同时市场反应较快的政策主要有：
对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
“国11条”对市场影响预期是比较大的，主要有四个方面：
1、政策的调控力度很大，多部门制定细则将延长市场观望期。
“国11条”非常系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。政策调控执行涉及各个政府部门、规定涉及房地产开发经营各项环节、影响波及各级市场。接下来各中央部委将陆续制定细则并落实到各级政府相关部门执行，这个过程时间较长，从政策出台到落实这个过程中无疑延长了市场观望期。
2、预期调控效果明显，整体成交量明显萎缩，高房价预期冲高回落。
在这个政策基调下，房地产市场则更多表现为消费属性，市场以刚性需求为主，而且是以首次置业为主，首付的提高在针对投资、投机需求的同时还针对改善型置业需求，如果市场需求主力主要为首次刚性自住需求，改善需求、投资需求、投机需求等都受到平抑的话，意味着市场的成交量将大幅下降，随着2010年市场供应持续增加，供应压力将越来越大，同时作为房地产开发商由于经历过2008年的市场调整，一有风吹草动反应要比2008年要快，因此综合而言，这次的高房价将面临着较大的调整压力，高位运行的房价难免出现冲高回落。
从国内A股房地产板块的表现来看，从2008年11月见底反弹、反转后，至2009年8月开始筑顶，在2009年12月初二次见顶，目前虽然没有确认这是阶段性顶部，但见顶迹象已经非常明显，受“国11条”政策调控的影响，房地产板块有望持续回调，一旦回调向下破位，顶部确立，楼市则进入新一轮的调整行情。股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。
对于一线城市而言，房价普遍处于高位，回落的趋势比较明显；而对于二三线城市则调整空间相对较小；具体到东莞市场，由于整体房价在2009年市场回暖中反弹较为平稳，市场调整的空间更加有限，从技术面上去分析，此轮房价调整幅度约为2009年房价上涨空间的30-50%。据东莞中原地产研究部的数据显示，2009年初东莞普通住宅均价为5000元/㎡左右，至年末普通住宅均价约为5800元/㎡，据此分析，2010年东莞普通住宅均价的回调支撑在5400-5500元/㎡，经历充分调整后预计将逐步重拾升势。另外，细分到各种档次的物业，房价调整分化明显。大户型产品受政策影响较大，房价原本上涨过高过快，因而调整压力和调整空间较大；中小户型普通住宅适合刚性自住需求，依然受到政策鼓励和支持，房价调整压力较小，调整空间有限。小户型公寓主要针对投资需求，政策出台后，投资入市门槛从首付2成增加到4成，大部分投资客将陷入观望。
3、一线城市投资资金流向发生改变，操作周期延长；二三线城市投资资金大多处于观望，部分中长线资金主要追随城建投资热点。
一线城市的投资资金经历2009年的市场回暖，特别是年底二手房成交大幅放量，说明大部分资金基本套现，这些套现的投资资金在2010年势必重新寻找投资机会，因此资金流向或将放弃高位运行的住宅，而转而流向其他渠道。从目前的分析来看，这些投资资金主要有三个流向：在2010年的宏观经济发展趋势下，城建投资热潮持续进行，旧房拆迁改造如火如荼，其中这些旧房物业将受到投资资金的青睐，资金预期明显流入这个市场，但这些旧房拆迁日程存在时间上的不确定性，因而这些投资资金的操作周期整体上有所延长，从之前的短线投机逐步转为中线甚至中长线。另外，2010年国家将继续扩大内需，目前已经批准三家金融消费公司试点，这有望拉动国内消费，从而带动商业的兴旺，因此，商铺投资热在2010年也是可以预期的。再者，一线城市的投资资金套现后，另外一个流向就是周边的二三线楼市，这些城市较低的房价在城市发展一体化的大趋势下，投资价值逐步显现，但由于二三线城市二手房交易时间较长，制约了短线投机资金，而中长线的投资资金则有望流向这些二三线城市。
二三线楼市目前大部分均处于高位运行态势，投资资金大多在政策调控时期处于观望，但部分中长线投资资金或会追随城建投资热点，同时出手一些房价定价较低，投资价值较高的物业，但这些资金占市场成交的比例较低。整体而言，投资资金更多是观望，而改善型置业者则等待信贷的重新放松而延缓入市。
4、中小户型普通住宅项目影响不大，高端大户洋房和投资性公寓受影响较大。
“国11条”政策精神仍然是支持和鼓励首次置业、购买普通住宅，从信贷和税收上优惠都相对较大，因此市场上中小户型的普通住宅项目受“国11条”的影响不大，主要是心理预期的影响，短期内会形成观望，但当消化政策后，刚性自住普通住宅需求仍然持续释放。但由于政策对非普通住宅、非首次置业实行信贷和税收上的限制，改善型需求、投资需求、投机需求等的购房成本有不同程度的提高，因而大户型的洋房和投资性的小户型公寓项目均受到较大的影响，随着门槛的提高，他们入市的积极性大大降低，购买大户型的改善型置业者将推迟购房计划、投资小户型公寓的更多选择放弃投资。
受一系列政策调控影响，2010年房地产市场预计再度进入调整。从股市房地产板块的表现来看，从2009年12月份开始，房地产板块个股纷纷开始调整，调整幅度普遍在20-30%，有些甚至达到30%以上。主要的个股调整情况如下表：
股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。
（3）资金面
从2009年11月27日中央政治局召开的会议看，2010年的经济政策主调是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但从2009年12月5-7日的中央经济工作会议精神分析，双宽松的政策明显出现收紧迹象。特别是由于2009年末CPI数据的转正以及超预期的出口数据使得通胀预期加剧、人民币压力骤增，央行从年初开始着手收紧流动性。1月7日三个月期央票发行利率上调、12日上调1年期央票中标率；12日晚间，央行宣布将于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年底宣布实施适度宽松货币政策之后，首次上调存款准备金率。种种迹象表明，经历2009年大规模的信贷增长后，2010年的货币政策相对收紧，同时从近期出台的房地产相关政策来看，银行对房地产的开发信贷和个人住房投资信贷也明显收紧。特别是二套房贷首付4成的规定使得投资需求大大平抑，甚至改善型的需求也受到抑制。金融地产，金融在先，地产在后，银根的收紧令房地产市场的资金面明显收缩，资金推动型的房地产市场难免出现波动，随着成交量的持续回落，房价调整压力加剧，最终高位运行的房价预期冲高回落，进入重新调整。
东莞作为二线城市，在2009年中房地产投资需求比重较低，房价处于相对低位运行态势。作为地方银行而言，面对中央的差别化政策精神，预计政策在东莞落地后先紧后松，银行的信贷在短暂的收紧后将逐步放松，同时由于外资、外来银行的陆续登陆东莞，银行间的竞争越来越激烈，银行放贷的冲动和意愿都比较强烈，这样就决定了东莞楼市在资金面上依然维持比较宽松的状况，支撑东莞楼市的平稳发展而不至于出现大的波动。
（4）消息面
短期而言，来自媒体的报道更多集中在房地产的政策调控出台、细则、落实、执行，同时在政策收紧下市场的成交量下滑，房价增长趋缓或开始出现回落等等方面，市场也需要逐步消化政策的调控。因此，从短期来看，预计市场将进入观望期或者政策的消化期。但在政策未明朗前，将会促进部分改善型需求、投资需求的出手。当政策细则出台、明朗、落实、执行后，市场预计真正进入观望，在充分消化政策对市场的影响后市场才会进一步明朗。
房地产市场受政策调控影响再度进入调整，但东莞市场有着自身明显的特点。房价处于相对低位运行，投资需求比例低、不是政策调控的对象，同时东莞的刚性购房需求仍然比较旺盛。政策调控所带来的短期调整，刚性自住的普通住房需求仍然有着较强的释放需求，因此项目营销主要以价格促销及成熟的生活配套作为卖点，调动消费者的入市积极性。随着东莞经济的进一步复苏，预计东莞楼市的政策调控也逐步放松，改善型及投资需求将集中释放，经历调整的大户洋房价格调整到位，而展望后市的市场形势，大户型非普通住宅的供应日益减少，消费者和投资者受此引导，入市积极性会大大提高；投资需求则受到通胀预期的影响，加上东莞城建投资热潮热点频现，同时随着信贷的逐步宽松后出手的积极性也会大大提高。
2010年影响东莞楼市的主导因素更多是东莞经济的增长，随着经济的不断向好，支撑楼市向上的动力将会减缓政策调控给楼市带来的调整压力。因此，可以预期，2010年东莞楼市的消息面一方面有来自一线城市的高位调整利空，但也有本土声音传递出东莞经济的持续复苏向好。同时，随着东莞城建投资热潮的持续进行，众多项目的上马启动，加以媒体的炒作，各房地产板块随之升温，片区的价值得到充分挖掘，消费者和投资者的购房积极性受到鼓舞，需求持续释放，低位运行的房价更多是呈现平稳向上的发展态势。
（5）供需面
从供应去分析，2010年全市商品房供应总量（截止2009年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1388.4万㎡，其中存量为586万㎡，增量为802.4万㎡。2010年全市商品房潜在供应项目共计171个，其中125个新项目，后续开发的项目46个。与2009年对比，可以明显发现全新项目数量大幅增加，后续开发的项目数有所减少，反映出2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化压力较小。随着2010年新增供应的陆续上市，后市的供应压力持续加大，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。
从需求去分析，一方面是2009年市场回暖需求集中释放，全年成交量高达592万㎡，已 过了东莞每年正常的需求量，意味着进入2010年需求需要累积，成交整体上要呈现回落趋势；但另一方面，我们也看到2009年由于供应的结构性失衡，中小户型普通住宅供应持续偏紧，导致很多刚性需求得不到满足，这些需求在2010年还会持续释放；另外，我们对政策的分析是先紧后松，对东莞楼市短期有影响，但影响有限，短期受压抑的需求在政策放松后很快会释放出来；同时，由于开发商年度任务目标制定要高于2009年，在任务目标压力下有望加大市场营销力度，充分挖掘市场的需求，从而使得整体成交量不至于回落非常明显。
从房价去分析，必须对东莞目前的房价水平作出客观理性的评估。总体而言，东莞的房价在2009年的市场回暖增长比较平稳，涨幅比较合理。可以这样认为，2008年东莞的房价调整在经济危机的冲击下有点过头，2009年的房价上涨反弹其中有部分是修复房价跌过了头，让房价回归到合理的水平，同时也有部分涨幅反映的是跟随大势上涨，但这部分涨幅比较小。因而我们不要单看东莞的普通住宅均价从2009年初的5000左右涨到年末的5800，上升幅度计算有16%，剔除非理性下跌的空间，真正的涨幅应该在10%以内，是属于正常的增长水平。因此，东莞的房价在大势疯狂下保持一份清醒和理性，在大势调整时受到的影响也是有限，即使短期市场调整，东莞房价调整空间极其有限。
结语：
展望2010年，经济仍然持续复苏，而且预期比2009年的复苏势头更加明确。但不同的是，2010年的经济增长重点在于调结构，从目前中央对房地产的态度来看，已经从2009年的刺激消费和投资转变为稳定市场上来，原因是2009年楼市在政策的刺激下迅速回暖并出现部分城市房价过快增长的问题。中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势，在稳定市场的目标下，政策调控将加大力度，从收紧信贷、加大税收、加大供应等方面调节市场供需，一方面是供应的持续加大，另一方面是需求的大幅放缓，高位运行的房价难免增长放缓甚至冲高回落，市场再度进入调整期。从国内A股房地产板块的表现来看，从2008年11月见底反弹、反转后，至2009年8月开始筑顶，在2009年12月初二次见顶，目前虽然没有确认这是阶段性顶部，但见顶迹象已经非常明显，受“国11条”政策调控的影响，房地产板块有望持续回调，一旦回调向下破位，顶部确立，楼市则进入新一轮的调整行情。股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。
相比较与2008年的调整，2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件。2008年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整，而2010年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏；2008年调整市场的悲观情绪主导，2010年的调整市场情绪偏乐观；2008年的调整面临高位的库存压力，2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应；2008年经济调整带来的是购买力的下降和消费投资意愿的下降，2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧，购买力上升和消费投资意愿的持续回升。2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿的增强，2010年库存低位使得开发商出货意愿相对不强。2008年货币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩，2010年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民币预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；2008年调整来得比较突然和没有准备，投资资金大多高位套牢，2010年调整预期是有的，同时投资客大多在2009年趁市场回暖套现离场，套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向。
综合评估，2010年的楼市调整具备以下特点：成交量同比2009年会下降，但好于2008年；高位运行的房价存在回调空间，但很难出现2008年的深幅回调；一线楼市投资资金仍然较为活跃，但流向发生变化，同时操作周期延长；二三线高位运行的楼市投资资金更多处于观望，等待房价调整再度出手；库存经历低位后逐步回升，整体供需状况由供应偏紧趋向供需平衡；东莞刚性需求仍然持续释放，房价处于相对低位，在消化政策短期的影响后市场继续平稳增长；政策预期先紧后松，楼市表现先抑后扬，供需在上半年表现平抑，下半年有望逐步放量，房价经历短暂调整后恢复平稳增长。开发商2010年业绩目标普遍高于2009年，目标任务压力较大，出货意愿相对较强，在卖方积极主动的情况下，市场需求有望得到更加充分的挖掘，预计整体成交量同比2009年虽然呈现下降趋势，但回落幅度有限。
2010年市场关键性指标的预测：
注明：下表各指标预测的是2010年同比2009年的趋势变化。
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