（5）供需面
从供应去分析，2010年全市商品房供应总量（截止2009年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1388.4万㎡，其中存量为586万㎡，增量为802.4万㎡。2010年全市商品房潜在供应项目共计171个，其中125个新项目，后续开发的项目46个。与2009年对比，可以明显发现全新项目数量大幅增加，后续开发的项目数有所减少，反映出2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化压力较小。随着2010年新增供应的陆续上市，后市的供应压力持续加大，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。
从需求去分析，一方面是2009年市场回暖需求集中释放，全年成交量高达592万㎡，已 过了东莞每年正常的需求量，意味着进入2010年需求需要累积，成交整体上要呈现回落趋势；但另一方面，我们也看到2009年由于供应的结构性失衡，中小户型普通住宅供应持续偏紧，导致很多刚性需求得不到满足，这些需求在2010年还会持续释放；另外，我们对政策的分析是先紧后松，对东莞楼市短期有影响，但影响有限，短期受压抑的需求在政策放松后很快会释放出来；同时，由于开发商年度任务目标制定要高于2009年，在任务目标压力下有望加大市场营销力度，充分挖掘市场的需求，从而使得整体成交量不至于回落非常明显。
从房价去分析，必须对东莞目前的房价水平作出客观理性的评估。总体而言，东莞的房价在2009年的市场回暖增长比较平稳，涨幅比较合理。可以这样认为，2008年东莞的房价调整在经济危机的冲击下有点过头，2009年的房价上涨反弹其中有部分是修复房价跌过了头，让房价回归到合理的水平，同时也有部分涨幅反映的是跟随大势上涨，但这部分涨幅比较小。因而我们不要单看东莞的普通住宅均价从2009年初的5000左右涨到年末的5800，上升幅度计算有16%，剔除非理性下跌的空间，真正的涨幅应该在10%以内，是属于正常的增长水平。因此，东莞的房价在大势疯狂下保持一份清醒和理性，在大势调整时受到的影响也是有限，即使短期市场调整，东莞房价调整空间极其有限。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
