[摘要] 2015年上半年是充满意外的半年,与去年截然不同的是,2015年上半年频频遭遇政策利好,使楼市快速升温,供需双双放量,多月住宅成交备案量创下历史新高。
东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺
区域市场分化 近深片区红火
上半年楼市无疑是一个让行内兴奋的市场，地产研究分析人员如何总结上半年的东莞楼市?又是如何看待下半年东莞楼市的走向?记者采访了东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺。
东莞日报：你如何总结上半年的东莞楼市?
李兴旺：从市场供需来看，上半年东莞楼市用几个字概括：供需两旺，价格平稳。3·30政策是市场的引爆点，楼市成交量从此正式步入上升轨道。时隔四五年，二套房首付政策首次降低，且降幅较大，市场反响非常明显。包括二手房交易量出现了明显的回升。导致上半年出现供需两旺，主要原因为持续宽松政策的刺激。上半年货币政策持续宽松，房地产行业政策也表现大幅放松，压抑多年的刚性需求得以释放，尤其是大户型需求，在二套房首付降低刺激下，成交量大幅反弹。
从区域来看，市场分化明显。临深片区、市区及松山湖等传统楼市热点区域成交保持红火，但西部水乡、北部片区等传统经济薄弱片区楼市则保持不温不火。从户型需求来看，今年上半年典型的特征为首改户型需求较旺盛，相反以满足首次置业为主的二房需求相对疲弱。紧凑型别墅在上半年得到热销。从房价来看，尽管上半年东莞整体实现成交量大幅涨近9成的火热态势，但房价整体保持平稳，预计整体上涨幅度约在3个百分点左右。房价区域分化较明显，临深片区房价上升较明显，其它片区表现相对温和。未来供应量仍然较大，鉴于此，开发商在成交量大幅增长的情况下，仍保持理性的价格。
东莞日报：你如何看待上半年东莞楼市的变化?
李兴旺：上半年东莞住宅成交量预计达到395万平方米上下，供应量预计约360万平方米，供应和需求均创下了历史高峰。很明显今年需求的回升主要由改善型需求带动，这是有区别于前两年的市场特征。深圳房价每年保持20%的速度上涨，过快的上涨速度，迫使相当一部分深圳刚需族将目光放在东莞，深圳置业者对上半年东莞楼市贡献了巨大力量。同时，临深片区的范围也在不断扩大，传统的塘厦和凤岗已经远远无法满足深圳置业者需求，今年上半年包括樟木头、清溪、黄江、长安和虎门等镇不乏深圳客。深圳高房价挤压出的跨区置业需求，一定程度抬高了东莞整体房价。改善刚性需求的崛起，主要受益于政策的转向。过去长期以来的支持首次刚需，转向支持改善型需求，主要表现为二套房的界定放松和首付的下降，激活了积压多年的换房需求。
东莞日报：上半年虽然住宅表现非常不错，但非住宅成交却表现一般，你如何看待这一现象?
李兴旺：主要原因是政策导向。上半年，政策主导商品住宅市场，尤其是改善型需求。而非住宅市场在2013-2014年已经经历了高速提升期，2015年则走向缓和。
东莞日报：你如何看待东莞楼市下半年的发展?
李兴旺：上半年东莞楼市火热势头仍然在延续，至少第三季度，成交仍然保持红火。一线城市尤其深圳表现疯狂，势必将引起管理层的担忧，因此下半年不排除出现适度的降温政策，以抑制过度膨胀的市场预期，因此第四季度的楼市将可能存在变化因素。总体而言，在“保增长”的目标下，楼市政策整体将维持上半年的水平，再出台进一步的刺激政策或者明显的打压政策均不太现实，市场将平稳运行，保持供需两旺，房价将较上半年加快上涨，但整体幅度有限。
东莞日报：你认为哪些因素会影响到下半年东莞楼市?
李兴旺：周边城市的房地产政策将会影响到东莞市下半年楼市走势。主要体现在广州和深圳，如第三季度广深出现房价疯狂上涨势头，不排除会有降温政策的推出，将影响到广深客户在东莞的置业意愿。随着楼市的升温，房贷利率的收紧将成为可能，将影响着购房意愿。但总体而言，楼市预期已经得到了上半年的巩固和提升，下半年东莞楼市成交将会保持良好。
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