[摘要] 2015年上半年是充满意外的半年,与去年截然不同的是,2015年上半年频频遭遇政策利好,使楼市快速升温,供需双双放量,多月住宅成交备案量创下历史新高。
2015年上半年是充满意外的半年，与去年截然不同的是，2015年上半年频频遭遇政策利好，使楼市快速升温，供需双双放量，多月住宅成交备案量创下历史新高。
据记者监测东莞市房产管理局公众网数据显示，2015年上半年东莞住宅网签34838套，同比去年的18857套大增84.7%，住宅网签面积约为392.89万平方米，同比去年的210万平方米增长86.8%。改善型需求明显释放，成为上半年比较给力的支撑。而开发商亦显得相当理性，在趋势频推新盘新品的同时，价格并未因热市出现暴涨。数据显示，上半年住宅成交均价约为9570元/平方米，同比微升4.7%，保持多年来的稳中略升的态势。
政策利好带动住宅成交大涨
据记者监测东莞市房产管理局公众网数据显示，2015年上半年东莞商品房成交43302套，成交面积434万平方米，成交金额425亿元。其中住宅网签34838套，同比去年的18857套大增84.7%，住宅网签面积约为392.89万平方米，同比去年的210万平方米增长86.8%。住宅网签金额376亿元，同比增长95.65%。
从记者记录的近五年数据来看，2015年上半年住宅成交不仅仅是大超去年，而且超过了2013年的各方面数据，成为近五年来的新高。而具体看今年上半年各月份的成交情况，上半年前三个月，即季度住宅成交的上升态势并不十分明显，一季度住宅成交呈现出1、2月低迷，3月好转回升之势，即春节之后市场开始回暖。而进入4月之后，东莞楼市开始转向火热，开启今年以来波火热行情。而红五月更是表现突出，当月住宅成交备案8357套，成交面积959625.29平方米，成为史上同期高值。6月这一火热态势延续，当月住宅成交备案8189套，成交面积952065平方米，同样超过了2013年的6573套和754441平方米，再度创下历史同期新高。
上半年住宅成交出现大幅增长，并屡创新高的表现，主要是基于上半年转向宽松的政策环境，尤其是金融政策环境。2015年上半年，继去年11月降息之后，今年3月1日、5月11日、6月27日央行三次降息，以贷款100万元，分20年等额本息还款计算，按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。另一方面，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。而此前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。仅仅10之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
政策的利好，成了上半年楼市大的推动力，而开发商亦借势加大新品供应量，进一步促进了上半年住宅成交的强势上升。
换房产品成市场主要需求
宽松的政策利好，尤其是二套房首付降低利好，在众多的住宅产品中，直接影响到了首次改善型需求的明显释放，在3.30政策发布之后，4-6月，改善型需求都成了东莞楼市的黑马力量。
记者在走访中了解到，新政发布之后，多个楼盘现场的改善型需求成交出现明显增加，部分项目140平方米左右的单位快速售罄。从数据上来看，4月东莞70-110平方米(首次置业)产品成交4368套，环比增长40.59%，110-140㎡(首次改善型)产品成交1079套，环比增长69.92%，140-180㎡(再次改善型)产品成交398套，环比增长73.80%。从增长幅度来看，4月改善型产品增长幅度远超刚需产品。5月改善型洋房(120-180平方米)成交1256套，环比4月增加135套，升幅达12.04%。而创新经济型的小面积别墅在上半年楼市也因改善型需求，以及深圳置业者的入市而大放异彩，南部湾万科城、碧桂园豪庭、金地城南艺境、大运城邦益田金地艺境花园等项目的小面积别墅产品均是一经推出便快速销售。
对此，东莞中原研究部分析认为，从2011年实施二套房六成的首付比例后，东莞改善需求一直被压抑。受益于人口红利，过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代，10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段，东莞换房时代到来。可见，当下东莞改善需求量比较大。而上半年的多重政策利好，再加上市场今年以来首改产品供应比重下滑，供需反差，对这部分需求的释放都起到了明显的刺激作用。
价格依然保持平稳
虽然上半年住宅市场成交火爆，但楼价依然保持在相对稳定的状态。数据显示，上半年住宅成交均价约为9570元/平方米，同比微升4.7%，保持多年来的稳中略升的态势。
记者仔细观察上半年的价格走势发现，在上半年东莞楼价曾出现结构性波动，在季度受到碧桂园豪庭和碧桂园天玺两大项目低价入市，大体量签约等影响，东莞整体住宅均价出现小幅下降，5月则因为部分别墅项目、带精装项目入市，如南部湾万科城、万科金色悦府、三正瑞士半山、虎门万达广场等，价格均达到万元上下，而这些项目多处于热点区域，如临深片区、虎门等，使当月多个“万元级”项目热销，进而拉动了5月的均价上升。
虽然曾出现阶段性的结构调整，但上半年整体均价仍保持平稳。东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺在接受记者采访时表示，尽管上半年东莞将整体实现成交量同比大幅涨近九成的火热态势，但房价则整体保持平稳。房价区域分化较明显，临深片区房价上升较明显，其他片区表现相对温和。
对于上半年的价格保持稳定，有行内人士向记者分析表示，东莞楼市已经步入一个理性的发展过程，虽然上半年需求释放明显，但应该看到东莞楼市的供应量也不在少数，这使开发商虽然有心提价，也曾经有过多次试探，但终仍然是以理性定价为主。上半年楼市的价格调整大部分表现在收回部分折扣，真正价格上调的楼盘有限。
【记者观察】
东莞楼市成熟了
在2014年第四季度楼市逐渐回暖之后，大部分东莞楼市的从业者或者都预期到2015年楼市会延续2014年第四季度的态势，继续回暖。然而，也许在2015年年初的时候，没有人想到过，2015年上半年的市场回暖得那么迅猛。
2015年春节之后，伴随着央行再度降息，3.30房贷新政降低二套房首付门槛，在去年被压抑的购房需求和开发商的新盘新品，如开闸放水一样，倾泄而出，终，推动上半年东莞的供需量价均创下了历史新高。
数据显示，2015年上半年东莞住宅供应面积达356.2万平方米，同比去年大增59%，为近九年来历史同期新高。住宅网签面积逾390万平方米，同比大增90%，超过2013年的343万平方米成为历史同期新高。上半年的东莞楼市，真真正正供需两旺。
对于置业者的买账，不少从业者在接受记者采访时均表示，这一次东莞置业者的反应速度比以往快了很多，几乎是政策一发布，需求便释放了出来，市场少了过去的观望与博奕。而这，被行内人看作是置业者越来越理性成熟。
越来越理性成熟的又岂止是置业者。
当政策利好发布，成交快速升温，人们关注的往往便是房价的走势。上半年的东莞楼市，这样的风声也不在少数，尤其是在3.30房贷新政发布之后，不断有开发商放出风声言涨。但终，“涨价”仅止于声音，东莞的房价依然是在迈着平稳的步伐，缓缓上升。
数据显示，上半年东莞住宅成交均价约为9570元/平方米，同比微升4.7%，持续多年来的稳中略升的态势。而在记者曾经的采访过程中，大多数开发商对记者表达的，都是会理性定价，跑量为主的思路。
这样的一个状态表明，东莞开发商也已经不再如早年的狂热，楼市曾经的起伏，教会了置业者的理性，也教会了开发商理性对待市场的各种变化。东莞楼市成熟了，正向着越来越健康的方向前行。
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