[摘要] 2015年上半年是充满意外的半年,与去年截然不同的是,2015年上半年频频遭遇政策利好,使楼市快速升温,供需双双放量,多月住宅成交备案量创下历史新高。
东莞中原策略研究中心总监车德锐
新房供应放量有力保障成交
■车德锐
年中数据出炉，东莞楼市在住宅成交方面不管是月度还是半年数据，均创下了历史新高。在地产研究人士看来，这样的一个半年有哪些市场的变化出现?在冲高之后，下半年的楼市又将如何走?记者采访了东莞中原策略研究中心总监车德锐。
东莞日报：对于刚刚过去的上半年楼市，你如何总结?
车德锐：受到政策利好和上半年股市红利推动，上半年的住宅市场已是公认的火爆，东莞也不例外。春节之后，从降息到二套房首付降低，宽松的金融政策直接利好于楼市，使去年被压抑的需求，尤其是改善型需求快速释放。从数据上来看，从4月开始，东莞的住宅成交量连续创出历年新高，多月合力之下，上半年的住宅成交量也是大超去年，成为上半年历史新高。在楼价方面，市场相对理性，虽然成交出现了出乎意料之外的快速上升，但上半年住宅价格并未随之出现暴涨，从上半年数据来看，仍属于5%以内的微涨幅度。
东莞日报：你如何看待上半年东莞楼市的变化?
车德锐：上半年东莞楼市的变化特点还是很明显的。主要是两方面，一方面是改善型需求大幅释放，另一方面是深圳客大举进入，临深片不管是成交还是价格都快速飙升。
改善型需求是上半年东莞楼市表现十分明显的一个特点，这主要是由于3·30房贷新政，主要涉及的便是二套房，其中规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。这意味着二套房的首付比例门槛大幅降低，压抑的改善型需求在政策利好之下大幅释放。而股市财富增值后为楼市吸纳，也推动了一些购买力的入市。
在深圳房价出现暴涨，大批深圳客被挤压到东莞的情况下，临深片出现了十分火爆的局面，片区不少项目卖断货，供应吃紧，因而价格则快速飙升。这也成为上半年东莞楼市的大特点。
也是这两方面的变化，再加上东莞的刚性需求仍处于高位，共同造就了今年上半年东莞楼市的整体火爆。
东莞日报：上半年虽然住宅成交表现非常不错，但非住宅成交却表现一般，你如何看待这一现象。
车德锐：首先说商铺。上半年商铺成交平平，这主要是由于上半年少有优质商铺物业推售，上半年东莞商铺物业所处区域较少位于热点区域。而在网购趋势下东莞多处商圈日常消费不旺，零售业持续受到冲击，商业氛围不足，也影响到投资客的信心。而写字楼、车位等非住宅物业的成交则主要是受供应少影响。
东莞日报：你如何看待东莞楼市下半年的发展?
车德锐：个人认为，各方面因素会推使东莞楼市下半年保持旺销态势，宏观上的三大因素即股市资金持续被楼市吸纳、深圳客持续外溢进一步蔓延、经济及房地产政策持续放松利好楼市。另一方面，东莞新房供应量下半年持续大幅放量，成为成交放量的有力保证。微观上，换房需求日益强烈，这部分需求持续大幅释放。
在价格方面，我个人认为下半年会整体看涨，临深片区快速飙升。在物业形态方面，公寓和大宗别墅的消化持续承压，洋房中的两房消化压力较大。
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