[摘要] 2015年上半年是充满意外的半年,与去年截然不同的是,2015年上半年频频遭遇政策利好,使楼市快速升温,供需双双放量,多月住宅成交备案量创下历史新高。
2015年上半年是充满意外的半年，与去年截然不同的是，2015年上半年频频遭遇政策利好，使楼市快速升温，供需双双放量，多月住宅成交备案量创下历史新高。
据记者监测东莞市房产管理局公众网数据显示，2015年上半年东莞住宅网签34838套，同比去年的18857套大增84.7%，住宅网签面积约为392.89万平方米，同比去年的210万平方米增长86.8%。改善型需求明显释放，成为上半年比较给力的支撑。而开发商亦显得相当理性，在趋势频推新盘新品的同时，价格并未因热市出现暴涨。数据显示，上半年住宅成交均价约为9570元/平方米，同比微升4.7%，保持多年来的稳中略升的态势。
政策利好带动住宅成交大涨
据记者监测东莞市房产管理局公众网数据显示，2015年上半年东莞商品房成交43302套，成交面积434万平方米，成交金额425亿元。其中住宅网签34838套，同比去年的18857套大增84.7%，住宅网签面积约为392.89万平方米，同比去年的210万平方米增长86.8%。住宅网签金额376亿元，同比增长95.65%。
从记者记录的近五年数据来看，2015年上半年住宅成交不仅仅是大超去年，而且超过了2013年的各方面数据，成为近五年来的新高。而具体看今年上半年各月份的成交情况，上半年前三个月，即季度住宅成交的上升态势并不十分明显，一季度住宅成交呈现出1、2月低迷，3月好转回升之势，即春节之后市场开始回暖。而进入4月之后，东莞楼市开始转向火热，开启今年以来波火热行情。而红五月更是表现突出，当月住宅成交备案8357套，成交面积959625.29平方米，成为史上同期高值。6月这一火热态势延续，当月住宅成交备案8189套，成交面积952065平方米，同样超过了2013年的6573套和754441平方米，再度创下历史同期新高。
上半年住宅成交出现大幅增长，并屡创新高的表现，主要是基于上半年转向宽松的政策环境，尤其是金融政策环境。2015年上半年，继去年11月降息之后，今年3月1日、5月11日、6月27日央行三次降息，以贷款100万元，分20年等额本息还款计算，按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。另一方面，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。而此前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。仅仅10之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
政策的利好，成了上半年楼市大的推动力，而开发商亦借势加大新品供应量，进一步促进了上半年住宅成交的强势上升。
换房产品成市场主要需求
宽松的政策利好，尤其是二套房首付降低利好，在众多的住宅产品中，直接影响到了首次改善型需求的明显释放，在3.30政策发布之后，4-6月，改善型需求都成了东莞楼市的黑马力量。
记者在走访中了解到，新政发布之后，多个楼盘现场的改善型需求成交出现明显增加，部分项目140平方米左右的单位快速售罄。从数据上来看，4月东莞70-110平方米(首次置业)产品成交4368套，环比增长40.59%，110-140㎡(首次改善型)产品成交1079套，环比增长69.92%，140-180㎡(再次改善型)产品成交398套，环比增长73.80%。从增长幅度来看，4月改善型产品增长幅度远超刚需产品。5月改善型洋房(120-180平方米)成交1256套，环比4月增加135套，升幅达12.04%。而创新经济型的小面积别墅在上半年楼市也因改善型需求，以及深圳置业者的入市而大放异彩，南部湾万科城、碧桂园豪庭、金地城南艺境、大运城邦益田金地艺境花园等项目的小面积别墅产品均是一经推出便快速销售。
对此，东莞中原研究部分析认为，从2011年实施二套房六成的首付比例后，东莞改善需求一直被压抑。受益于人口红利，过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代，10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段，东莞换房时代到来。可见，当下东莞改善需求量比较大。而上半年的多重政策利好，再加上市场今年以来首改产品供应比重下滑，供需反差，对这部分需求的释放都起到了明显的刺激作用。
价格依然保持平稳
虽然上半年住宅市场成交火爆，但楼价依然保持在相对稳定的状态。数据显示，上半年住宅成交均价约为9570元/平方米，同比微升4.7%，保持多年来的稳中略升的态势。
记者仔细观察上半年的价格走势发现，在上半年东莞楼价曾出现结构性波动，在季度受到碧桂园豪庭和碧桂园天玺两大项目低价入市，大体量签约等影响，东莞整体住宅均价出现小幅下降，5月则因为部分别墅项目、带精装项目入市，如南部湾万科城、万科金色悦府、三正瑞士半山、虎门万达广场等，价格均达到万元上下，而这些项目多处于热点区域，如临深片区、虎门等，使当月多个“万元级”项目热销，进而拉动了5月的均价上升。
虽然曾出现阶段性的结构调整，但上半年整体均价仍保持平稳。东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺在接受记者采访时表示，尽管上半年东莞将整体实现成交量同比大幅涨近九成的火热态势，但房价则整体保持平稳。房价区域分化较明显，临深片区房价上升较明显，其他片区表现相对温和。
对于上半年的价格保持稳定，有行内人士向记者分析表示，东莞楼市已经步入一个理性的发展过程，虽然上半年需求释放明显，但应该看到东莞楼市的供应量也不在少数，这使开发商虽然有心提价，也曾经有过多次试探，但终仍然是以理性定价为主。上半年楼市的价格调整大部分表现在收回部分折扣，真正价格上调的楼盘有限。
【记者观察】
东莞楼市成熟了
在2014年第四季度楼市逐渐回暖之后，大部分东莞楼市的从业者或者都预期到2015年楼市会延续2014年第四季度的态势，继续回暖。然而，也许在2015年年初的时候，没有人想到过，2015年上半年的市场回暖得那么迅猛。
2015年春节之后，伴随着央行再度降息，3.30房贷新政降低二套房首付门槛，在去年被压抑的购房需求和开发商的新盘新品，如开闸放水一样，倾泄而出，终，推动上半年东莞的供需量价均创下了历史新高。
数据显示，2015年上半年东莞住宅供应面积达356.2万平方米，同比去年大增59%，为近九年来历史同期新高。住宅网签面积逾390万平方米，同比大增90%，超过2013年的343万平方米成为历史同期新高。上半年的东莞楼市，真真正正供需两旺。
对于置业者的买账，不少从业者在接受记者采访时均表示，这一次东莞置业者的反应速度比以往快了很多，几乎是政策一发布，需求便释放了出来，市场少了过去的观望与博奕。而这，被行内人看作是置业者越来越理性成熟。
越来越理性成熟的又岂止是置业者。
当政策利好发布，成交快速升温，人们关注的往往便是房价的走势。上半年的东莞楼市，这样的风声也不在少数，尤其是在3.30房贷新政发布之后，不断有开发商放出风声言涨。但终，“涨价”仅止于声音，东莞的房价依然是在迈着平稳的步伐，缓缓上升。
数据显示，上半年东莞住宅成交均价约为9570元/平方米，同比微升4.7%，持续多年来的稳中略升的态势。而在记者曾经的采访过程中，大多数开发商对记者表达的，都是会理性定价，跑量为主的思路。
这样的一个状态表明，东莞开发商也已经不再如早年的狂热，楼市曾经的起伏，教会了置业者的理性，也教会了开发商理性对待市场的各种变化。东莞楼市成熟了，正向着越来越健康的方向前行。
【相关信息】
非住宅成交受挫
虽然住宅成交上半年表现火热，但去年上半年表现突出的非住宅成交却显得不温不火，同比下滑明显。
据记者监测东莞市房产管理局公众网数据显示，上半年东莞非住宅成交8464套，同比去年上半年的11352套下滑25%。整个上半年单日成交套数破百的不超过10天。虽然成交套数同比下滑明显，但上半年成交面积与去年同期相比相差不多。数据显示，上半年非住宅成交面积415505.4平方米，同比去年的432535.8平方米略降3.9%。说明今年非住宅成交中较少由车位贡献，而更多是写字楼、商铺、商务公寓等较大面积的非住宅产品贡献。
对于上半年非住宅的成交下挫，行内分析人士表示，从数据上来看，上半年车位供应同比大幅减少，是造成非住宅成交套数下滑明显的一大主因，另一方面，上半年集中型商业供应减少，商铺供应项目大多为住宅底商，或在非热点片区，使一向受宠的商铺在今年上半年成交表现也比较一般，这都造成上半年非住宅成交受挫。
另有行内人士则向记者表示，上半年住宅连续遭遇利好，使大众的关注度也更多集中在了住宅方面，非住宅受关注度减少。这也是相对应而言，可用于居住，但属于非住宅物业的商务公寓在上半年的成交出现了一定程度的攀升。瑞峰置业相关人士向记者分析表示，去年下半年开始，东莞有不少商务公寓项目入市，而这些项目所处地段大多不错，如卓越时代广场、万科中心、厚街万达广场等，在地段价值受到认可的前提下，这部分产品的去化率也显得比较快。另一方面，在政府“大众创新，万众创业”的思路之下，不少创业者也更乐于选择可商可住的商务公寓产品。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良
深圳客成为东莞楼市上半年成交主力
央行降息，银贷持续放松，两会政府工作报告关于房地产行业的政策温和，由调控抑制转向支持促进，二套房首付放松……2015年的楼市在多种利好中走完了上半年。纵观上半年的楼市发展，住宅成交强势释放，多次创下新高。在过去的半年，东莞楼市发展的主要特点有哪些?下半年又有什么走势?记者邀请了东莞市房地产业协会秘书长陈骏良进行解读。
东莞楼市持续量升价稳
东莞日报：您怎么看待上半年的东莞楼市?
陈骏良：去年末接受采访时我就曾表示，我对后市抱有乐观的态度，2015年会延续畅旺的状态，因为政策不会马上就发生变化。从历年的市场变化可以看出，银行政策的松紧对市场成交的影响还是很大的。政策不会骤变，楼市状态就不会骤变。
今年上半年的市场表现印证了我的观点。可以说今年上半年东莞楼市真正是供需两旺，从数据上来看，上半年东莞商品房成交约430万平方米，其中住宅成交约390万平方米，住宅的供需都是历史新高。在目前的经济环境下，可以说是在各行业表现中一枝独秀。这主要还是基于上半年十分宽松的政策环境，尤其是金融环境。大家都知道，上半年货币政策持续宽松，连续两次降息，二套房认贷不认房，首付门槛降低，都成了房地产行业成交释放的催化剂，使上半年的住宅成交出现了大幅上升的态势。
虽然成交量大幅增长，但东莞住宅价格依然是稳中微升的状态。从数据上来看，上半年东莞商品房成交均价约为9500元/平方米，同比基本持平。其中住宅成交均价约为9300元/平方米，同比略有增长。这也意味着，东莞的置业者与开发商都非常理性，市场真正是一个健康发展的市场。
东莞日报：从上半年的发展来看，您认为上半年东莞楼市有哪些新的特点?
陈骏良：今年上半年东莞楼市的特点还是很明显的，主要表现在几个方面。
一是深圳客成为上半年市场成交的主力。上半年东莞楼市的成交放量明显大增，而这个增长部分主要是来自于深圳，上半年深圳楼价出现暴涨，使越来越多深圳自住群体被挤压到东莞，成为东莞住宅成交的主要力量。
二是深圳置业者的加速外溢使受影响镇街范围进一步扩大，以往大多只是在临深片的凤岗、塘厦，今年上半年深圳人的置业区域不仅仅明显扩大到松山湖、黄江、樟木头、常平，而且外溢到了虎门、长安、厚街等镇街。尤其是虎门，作为东莞镇设市试点镇街之一，虎门的路网交通形成了很好的体系，而且有着良好的产业经济基础。而以往因为项目不多、供应量少，使需求被压抑的虎门近两年吸引了万科、万达、金地等品牌开发商的强势进入，供应量增加，城市化进程高，使片区楼市不仅内部需求得以释放，而且吸引了深圳客的极大关注度，成交表现十分突出。
三是首次改善型需求的释放，可以说上半年东莞楼市改善型需求大，为上半年的楼市成交作了不小的贡献，而市场首次改善型需求的产品供应少，呈现出了供不应求的局面。这是由于前几年市场环境以刚需为主，使今年入市的项目有不少仍是以中小面积的刚需产品为主，面积稍大的首改户型供应量相对不足。这也给开发商敲了个警钟，可以看到，如万科、碧桂园、恒大等开发商的开发速度快，从拿地到入市周期不长，产品可以跟得上变化，也会更契合做出精准定位。而开发周期太长，早年的规划不一定能适应现在的市场，产品会出现脱节。
股市表现或会影响楼市
东莞日报：经历过上半年之后，您认为下半年东莞住宅走向如何?
陈骏良：个人认为下半年住宅市场和上半年应该变化不会太大。我之前有提过，从政府的动向来看，未来对房地产的调控在行政命令干预方面会减少，而转向走市场化的道路，即更多用信贷政策、降息降准等手段去调控。从目前的情况来看，下半年政策面依然会保持宽松，可能还会出现降息，住宅市场会再度受益。在供应量方面，去年受市场影响延迟入市的楼盘会在下半年抓紧时间入市，使市场供应依然会保持充足，会有相当的全新盘入市，置业者的选择也会比较多，需求会进一步释放。
在价格方面，虽然供需的双双释放，通常会使价格也处在一个明显的上升通道，但对于东莞这个理性的城市而言，楼价应该还是以稳为主。
东莞日报：您认为哪些因素会影响到下半年的东莞楼市?
陈骏良：前段时间股市走牛，使不少资金流向了股市，近期股市下挫，在我个人看来，下半年可能会影响到楼市的是股市资金会不会转向楼市，进而带热一波新的热潮，甚至会引起住宅的投资再兴起。从2007年之后，东莞住宅市场已经有很多年是以自住为主，投资用途的很少，如果股市资金分流进入楼市，再加上深圳楼价近期暴涨，可能会挤压一部分投资资金进入东莞。如果这些因素真正发生，东莞住宅市场的投资成分有可能会增大。
投资低影响非住宅成交表现
东莞日报：上半年虽然住宅成交表现非常不错，但非住宅成交却表现一般，您如何看待这一现象?
陈骏良：造成上半年非住宅成交表现一般的原因主要是两个方面，一是东莞非住宅投资不高，二是上半年投资资金进入了股市。
非住宅投资不高这是根本原因。一般而言，我们提到非住宅，主要是商铺、写字楼、车位，近两年又多了一个商务公寓。除车位是必需品之外，另外几种物业都可以看到，大部分产品的租金和空间都不明朗，前景并不十分乐观，这影响到了投资者的投资热情。以商铺为例，东莞商业比较旺的地方实际上就是集中在东城、南城、厚街、虎门等地方，其他大部分区域的商业比较冷清，商业氛围不足，经营者经常在更换。而写字楼也是如此，虽然销售都不错，但出租、入住都表现得并不尽如人意。
在投资信心本来就不足的情况下，股市在上半年走牛，自然就吸引走了投资资金。
东莞日报：您前面有提到下半年住宅市场的投资成分有可能增大，那以投资为主要用途的非住宅市场是否也会发生同样的变化?
陈骏良：我个人认为非住宅市场下半年和上半年应该还是差不多，不会发生太大的变化，实际上非住宅市场的状况可能不是一两年可以改变的。
首先说商铺。东莞近两年的商业地产项目，尤其是大型综合体项目上得太多，竞争会很激烈，仅仅在城区范围内，就有东城万达广场、民盈山智慧城、首铸商业项目等，这是已开业的或正在开发中的，而近年还会有总部经济基地的一期、二期，不难想见未来商业的竞争会更激烈。而商业氛围却不是短时间内可以改变的。写字楼也同样如此，一定要东莞经济环境发生变化，城市格局改变，才能吸引来大企业的进入，才能改变目前写字楼出租率不高，租金难以突破的局面。
投资无法提升，就会影响到投资者的投资热情，目前非住宅的成交状况不会发生太大的变化。
东莞中原策略研究中心总监车德锐
新房供应放量有力保障成交
■车德锐
年中数据出炉，东莞楼市在住宅成交方面不管是月度还是半年数据，均创下了历史新高。在地产研究人士看来，这样的一个半年有哪些市场的变化出现?在冲高之后，下半年的楼市又将如何走?记者采访了东莞中原策略研究中心总监车德锐。
东莞日报：对于刚刚过去的上半年楼市，你如何总结?
车德锐：受到政策利好和上半年股市红利推动，上半年的住宅市场已是公认的火爆，东莞也不例外。春节之后，从降息到二套房首付降低，宽松的金融政策直接利好于楼市，使去年被压抑的需求，尤其是改善型需求快速释放。从数据上来看，从4月开始，东莞的住宅成交量连续创出历年新高，多月合力之下，上半年的住宅成交量也是大超去年，成为上半年历史新高。在楼价方面，市场相对理性，虽然成交出现了出乎意料之外的快速上升，但上半年住宅价格并未随之出现暴涨，从上半年数据来看，仍属于5%以内的微涨幅度。
东莞日报：你如何看待上半年东莞楼市的变化?
车德锐：上半年东莞楼市的变化特点还是很明显的。主要是两方面，一方面是改善型需求大幅释放，另一方面是深圳客大举进入，临深片不管是成交还是价格都快速飙升。
改善型需求是上半年东莞楼市表现十分明显的一个特点，这主要是由于3·30房贷新政，主要涉及的便是二套房，其中规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。这意味着二套房的首付比例门槛大幅降低，压抑的改善型需求在政策利好之下大幅释放。而股市财富增值后为楼市吸纳，也推动了一些购买力的入市。
在深圳房价出现暴涨，大批深圳客被挤压到东莞的情况下，临深片出现了十分火爆的局面，片区不少项目卖断货，供应吃紧，因而价格则快速飙升。这也成为上半年东莞楼市的大特点。
也是这两方面的变化，再加上东莞的刚性需求仍处于高位，共同造就了今年上半年东莞楼市的整体火爆。
东莞日报：上半年虽然住宅成交表现非常不错，但非住宅成交却表现一般，你如何看待这一现象。
车德锐：首先说商铺。上半年商铺成交平平，这主要是由于上半年少有优质商铺物业推售，上半年东莞商铺物业所处区域较少位于热点区域。而在网购趋势下东莞多处商圈日常消费不旺，零售业持续受到冲击，商业氛围不足，也影响到投资客的信心。而写字楼、车位等非住宅物业的成交则主要是受供应少影响。
东莞日报：你如何看待东莞楼市下半年的发展?
车德锐：个人认为，各方面因素会推使东莞楼市下半年保持旺销态势，宏观上的三大因素即股市资金持续被楼市吸纳、深圳客持续外溢进一步蔓延、经济及房地产政策持续放松利好楼市。另一方面，东莞新房供应量下半年持续大幅放量，成为成交放量的有力保证。微观上，换房需求日益强烈，这部分需求持续大幅释放。
在价格方面，我个人认为下半年会整体看涨，临深片区快速飙升。在物业形态方面，公寓和大宗别墅的消化持续承压，洋房中的两房消化压力较大。
东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺
区域市场分化 近深片区红火
上半年楼市无疑是一个让行内兴奋的市场，地产研究分析人员如何总结上半年的东莞楼市?又是如何看待下半年东莞楼市的走向?记者采访了东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺。
东莞日报：你如何总结上半年的东莞楼市?
李兴旺：从市场供需来看，上半年东莞楼市用几个字概括：供需两旺，价格平稳。3·30政策是市场的引爆点，楼市成交量从此正式步入上升轨道。时隔四五年，二套房首付政策首次降低，且降幅较大，市场反响非常明显。包括二手房交易量出现了明显的回升。导致上半年出现供需两旺，主要原因为持续宽松政策的刺激。上半年货币政策持续宽松，房地产行业政策也表现大幅放松，压抑多年的刚性需求得以释放，尤其是大户型需求，在二套房首付降低刺激下，成交量大幅反弹。
从区域来看，市场分化明显。临深片区、市区及松山湖等传统楼市热点区域成交保持红火，但西部水乡、北部片区等传统经济薄弱片区楼市则保持不温不火。从户型需求来看，今年上半年典型的特征为首改户型需求较旺盛，相反以满足首次置业为主的二房需求相对疲弱。紧凑型别墅在上半年得到热销。从房价来看，尽管上半年东莞整体实现成交量大幅涨近9成的火热态势，但房价整体保持平稳，预计整体上涨幅度约在3个百分点左右。房价区域分化较明显，临深片区房价上升较明显，其它片区表现相对温和。未来供应量仍然较大，鉴于此，开发商在成交量大幅增长的情况下，仍保持理性的价格。
东莞日报：你如何看待上半年东莞楼市的变化?
李兴旺：上半年东莞住宅成交量预计达到395万平方米上下，供应量预计约360万平方米，供应和需求均创下了历史高峰。很明显今年需求的回升主要由改善型需求带动，这是有区别于前两年的市场特征。深圳房价每年保持20%的速度上涨，过快的上涨速度，迫使相当一部分深圳刚需族将目光放在东莞，深圳置业者对上半年东莞楼市贡献了巨大力量。同时，临深片区的范围也在不断扩大，传统的塘厦和凤岗已经远远无法满足深圳置业者需求，今年上半年包括樟木头、清溪、黄江、长安和虎门等镇不乏深圳客。深圳高房价挤压出的跨区置业需求，一定程度抬高了东莞整体房价。改善刚性需求的崛起，主要受益于政策的转向。过去长期以来的支持首次刚需，转向支持改善型需求，主要表现为二套房的界定放松和首付的下降，激活了积压多年的换房需求。
东莞日报：上半年虽然住宅表现非常不错，但非住宅成交却表现一般，你如何看待这一现象?
李兴旺：主要原因是政策导向。上半年，政策主导商品住宅市场，尤其是改善型需求。而非住宅市场在2013-2014年已经经历了高速提升期，2015年则走向缓和。
东莞日报：你如何看待东莞楼市下半年的发展?
李兴旺：上半年东莞楼市火热势头仍然在延续，至少第三季度，成交仍然保持红火。一线城市尤其深圳表现疯狂，势必将引起管理层的担忧，因此下半年不排除出现适度的降温政策，以抑制过度膨胀的市场预期，因此第四季度的楼市将可能存在变化因素。总体而言，在“保增长”的目标下，楼市政策整体将维持上半年的水平，再出台进一步的刺激政策或者明显的打压政策均不太现实，市场将平稳运行，保持供需两旺，房价将较上半年加快上涨，但整体幅度有限。
东莞日报：你认为哪些因素会影响到下半年东莞楼市?
李兴旺：周边城市的房地产政策将会影响到东莞市下半年楼市走势。主要体现在广州和深圳，如第三季度广深出现房价疯狂上涨势头，不排除会有降温政策的推出，将影响到广深客户在东莞的置业意愿。随着楼市的升温，房贷利率的收紧将成为可能，将影响着购房意愿。但总体而言，楼市预期已经得到了上半年的巩固和提升，下半年东莞楼市成交将会保持良好。
瑞峰置业总经理陈强
上半年东莞楼市冷热不均
瑞峰置业是东莞资深的房地产研究机构之一，同时，瑞峰置业今年还代理了20多个楼盘，广泛分布于南城、厚街、塘厦、虎门、大朗、横沥、望牛墩等各个镇街，直面市场一线。今年上半年东莞楼市表现如何?政策对于上半年东莞楼市的火热影响有多大?下半年东莞楼市将向何处去?日前，记者采访了瑞峰置业总经理陈强。
东莞日报：瑞峰置业今年在东莞代理了多少个楼盘?
陈强：总共20多个，分布在各个镇街，如南城、厚街、塘厦、虎门、大朗、横沥、望牛墩等。
东莞日报：瑞峰置业既是东莞资深的房地产研究机构之一，又能作为代理商直面一线市场。能否总结一下今年上半年的东莞楼市?
陈强：今年上半年东莞楼市整体非常不错。瑞峰置业市场研究部数据监测显示，2015年4月东莞全市住宅成交6789套，面积约74.71万平方米，环比上涨45%，同比大幅增长95%。接着，5月东莞全市住宅成交8356套，面积约95.98万平方米，创历年来单月成交新纪录，环比上涨28%，同比增长135%。6月，是上半年后一个月，数据显示，6月东莞住宅成交约100万平方米。
东莞日报：今年上半年东莞楼市的火热主要是因为政策的影响?
陈强：频繁的政策利好，当然对楼市成交有一定的促进作用，但并没有想象中的那么大。
东莞日报：为什么这么说?
陈强：因为影响楼市的根本要素并没有发生变化。东莞经济还处在转型升级之中，但受原材料、人工成本上涨、人民币和国内居民有效消费不足等一系列因素影响，东莞企业经营成本不断飙升，订单减少而售价基本不变，导致不少企业几乎无利可图，东莞经济转型升级面临诸多困难。部分产业出现空心化，由此，产业人口呈流出状态，这一切，都使得东莞楼市发展需求不足。
今年上半年楼市的火爆，主要还是由于深圳、广州购买力外溢和上半年楼市供应充足。
东莞日报：上半年东莞楼市有着怎样的特点?
陈强：冷热不均。临深片区表现得非常好，由于“3·30新政”使深圳房价反弹，深圳客外溢加速，东莞获益明显，临深片区大热，如凤岗、樟木头、塘厦、常平、松山湖、黄江等镇深圳客比例不断增加，成交套数经常在区域排名前十中，是推动东莞楼市上涨的主要力量。
而非临深片区，市场依然在调整，并没有出现成交大涨的情况，房价也非常平稳。
东莞日报：你怎么看下半年的东莞楼市?
陈强：个人认为，基本与上半年差不多。楼市调控政策见底，政府对于房地产调控的方针已经发生方向性变化，由以调控房价为主要目标，以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段，转变成淡化房价目标，更多使用信贷、房产税、货币等经济、税收、财政、金融、土地手段。自去年9月份以来，政策利好始终不断，这为东莞楼市提供了一定的上升动力。但是，整个东莞经济还处在转型升级之中，需求并不旺盛，无法支持东莞楼市大幅上涨。
万科稳居半年房企销售
前十榜单外来品牌开发商占比增大
开发商在楼市的角力一直是颇具关注度的话题，相对而言，今年上半年各大开发商的表现没有太大的意外，万科依然稳坐宝座，碧桂园也坐稳了第二名的交椅，两位大佬的实力早已得到东莞楼市的认可。
值得关注的是，近两年来一直努力保持与外来品牌开发商各占半壁江山的本土开发商在今年上半年失守，上半年东莞房企销售10排行榜上，本土开发商仅占了三席。
三甲未变，金地重回前十
据合富辉煌东莞公司提供的数据，从上半年东莞房企销售10排行榜来看，东莞品牌房企发展显得颇为稳定，前十排行榜单上的房企变动不大，2014-2015年上半年同时位列前十名的房企有：万科、保利、碧桂园、万达、恒大、光大。
在上半年的发展过程中，万科的榜首位置几乎没有受到冲击，从季度开始，万科便坐在了的位置上，彼时万科地产成交金额约为12.38亿元，与第二名碧桂园差距不到2亿元。然而第二季度万科多盘齐发使销售金额坐上快车道，截止至6月30日，万科地产以51.1亿元的销售金额，稳稳坐在了宝座上，远远超过了第二名碧桂园集团的27亿元成交金额。
在季度丢掉探花位置仅排第五的光大地产在第二季度也开启了直追模式，至上半年结束，光大地产凭锦绣山河、天骄御峰、天骄峰景几大项目的助力，实现21.3亿元的成交金额，坐回了第三名的位置。而在季度位居第三的万达集团则与光大地产对调了位置，以14.5亿元的成交金额排在了第五位。
保利地产、金地地产、置荟星城、三正地产、恒大地产、益田集团在销售金额排行榜10榜单上分列第四位、第六位、第七位、第八位、第九位和第十位。
对比2014年上半年的榜单，一度遭遇地荒，在售项目不多的中信地产在2015年上半年依然与前十名失之交臂。而在2014年下半年至2015年上半年五盘齐发的金地地产则重回前十，一举冲上第六位的位置。此外，因深圳置业群体涌入而在上半年大热的临深片和松山湖则成了置荟星城、三正地产、益田集团冲入前十榜单的直接助力。
值得关注的是，近两年一直力争上游，欲与外来品牌开发商一较高下的本土开发商在今年上半年阵地失守，排行前十的榜单上仅有光大地产、置荟星城、三正地产等三家房企为本土房企，所占比重下降。而全市约有220个房企有商品房成交，从整体成交金额比重来看，4.5%的品牌房企数量占据了市场54%的份额，市场份额提升。上半年全市商品房成交额同比增72%，而前十房企总额则同比增108%,明显快于全市平均水平。
有分析人士向记者分析表示，近年来外来品牌开发商在东莞扩张迅速，开发楼盘数量多，成为外来品牌开发商在销售排行榜占据强势地位的重要因素。而本土开发商在储备用地逐步开发完之后，在售项目减少，甚至不足，使本土开发商越来越缺乏竞争力。该人士同时表示，近年来有部分本土开发商仍在消化储备用地，还有些开发商则已进入土地市场开始为后备发展做准备，在未来的楼市发展中，可能还会出现洗牌。
个盘前十多大户 临深片楼盘是主力
说完了开发商的成交排行，自然就又轮到了个盘的成交排行。据合富辉煌东莞公司提供的上半年全市住宅网签金额前10楼盘排行榜，作为各大开发商整体销售业绩的支撑点，10销售个盘也多为万科地产、光大地产、碧桂园集团、益田集团、三正地产等开发商旗下在售楼盘。
数据显示，南部湾万科城以近17亿元业绩夺得全市住宅销冠，而万科地产另一在售项目万科金色悦府则以10亿元网签金额在排行榜上名列第三。光大地产旗下锦绣山河近几年来一直保持着相当傲人的销售业绩，在今年上半年也名列前茅，以14.9亿元的网签金额排在第二位。碧桂园集团旗下两大项目碧桂园豪庭、碧桂园翡翠山分列第四和第五。益田大运城邦、三正瑞士半山、保利生态城、绿茵温莎堡、星城翠珑湾分列第六名至第十名。
从排行榜上的项目产品构成不难看出，上半年销售靠前的项目大多为洋房+别墅的产品组合，如南部湾万科城、锦绣山河、碧桂园豪庭、碧桂园翡翠山、保利生态城、绿茵温莎堡等项目的成交均额均是由这两部分的物业组合贡献，在刚需持续释放的同时，改善型和置业者也均在上半年有比较强势的出手，其中200平方米左右的小面积别墅更是成为市场的宠儿。
在所属区位方面，外溢到东莞的深圳置业者在上半年为榜单上的楼盘贡献了不小的力量，从全市住宅签约前10名楼盘来看，主要分布于临深片区及松山湖片区，其中包括传统的临深片如凤岗、黄江、樟木头，也包括了近来同样受到深圳置业者青睐的虎门、长安、松山湖等，这些区域的楼盘成上榜单上的主力。而市区无一楼盘上榜。
土地市场冷热不均流拍频现
上半年东莞商住及商业商服用地成交面积49.59万平方米，同比下滑55.65%
上半年的东莞楼市可谓是住宅一枝独秀，除住宅市场持续火热之外，不管是非住宅，还是土地市场，都显得相对清冷。
数据显示，上半年东莞商住用地供应15宗，商业用地供应3宗，均低于去年同期。而供应面积也是远远低于2014年同期。土地供应出现紧缺。在成交方面，上半年商住用地成交13宗，商业用地成交两宗，同样低于去年同期，多宗地块在上半年流拍。 本报记者 王敏
供应在第二季度趋向紧缺
记者监控东莞市国土资源局网上发布的信息发现，上半年东莞商住及商业商服用地挂牌供应共计18宗，供应面积共计约61.79万平方米，供应面积比2014年同期的140.8万平方米减少了56.11%。其中商住用地供应15宗，较去年同期减少6宗，商业商服用地供应3宗，较去年同期减少6宗。
纵观上半年的商住及商业商服用地供应，依然呈现出先扬后抑的态势。数据显示，在季度东莞商住用地供应即达到9宗，占地面积合计28.02万平方米，环比去年第四季度增加691.84%，当时被行内认为土地市场出现起色。
然而刚刚有所起色的商住用地供应在进入第二季度后市场就发生了变化。数据显示，4月东莞土地供应量持续低迷，4月东莞土地整体供应量34.95万平方米，环比减少11.6%，同比减少52.99%，供应持续回落。商住地供应仅3宗，占地面积合计14.99万平方米，同比减少35.16%。商住地供应建筑面积合计28.61万平方米，同比减少48.11%。到5月，东莞土地市场供应4宗，其中商住地供应仅1宗。6月进入交易流程的商住用地也仅有2宗。
成交先扬后抑流拍再现
或许是受到上半年商住用地供应紧缺的影响，上半年商住用地的成交也呈现出相对低迷的态势。数据显示，上半年东莞商住及商业商服用地成交15宗，比去年的27宗下滑44.4%，成交面积49.59万平方米，比去年的111.82万平方米下滑55.65%。商住商服用地低迷态势明显。
据东莞中原研究部监测，今年季度商住地成交8宗，面积合计22.44万平方米，同比减少65.04%。从月度走势来看，1月成交6宗，2月成交1宗，3月成交1宗。一季度东莞商住地成交“先热后冷”。冷市延续到了第二季度。数据显示，4月东莞商住用地成交2宗，商业商服用地仅成交1宗。5月东莞土地成交4宗，其中商住用地也仅有1宗地块成交。6月也仅有虎门博涌的两宗连体商住商服用地成交。
值得关注的是，由于不少供应的商住用地地处镇街，上半年土地市场也频频出现流拍或底价成交，高溢价地块虽有但并不多见。1月，横沥5.5万平方米地块流拍，6月3日，中堂镇斗朗社区地块也无人报价遭遇流拍。樟木头近6万平方米的商住商服用地也是经历了一次流拍之后才降价成交。
值得关注的是，虽然上半年土地供需均显得相当低迷，但本土开发商在土地市场还是有亮点。季度便有中惠、广源地产、三正地产等开发商踊跃入市拿地，合计拿地6宗。4月成交的三宗商住及商业商服用地，5月成交的一宗商住用地分别被中信地产、嘉宏集团等本土开发商斩获。
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