[摘要] 2015年上半年是充满意外的半年,与去年截然不同的是,2015年上半年频频遭遇政策利好,使楼市快速升温,供需双双放量,多月住宅成交备案量创下历史新高。
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非住宅成交受挫
虽然住宅成交上半年表现火热，但去年上半年表现突出的非住宅成交却显得不温不火，同比下滑明显。
据记者监测东莞市房产管理局公众网数据显示，上半年东莞非住宅成交8464套，同比去年上半年的11352套下滑25%。整个上半年单日成交套数破百的不超过10天。虽然成交套数同比下滑明显，但上半年成交面积与去年同期相比相差不多。数据显示，上半年非住宅成交面积415505.4平方米，同比去年的432535.8平方米略降3.9%。说明今年非住宅成交中较少由车位贡献，而更多是写字楼、商铺、商务公寓等较大面积的非住宅产品贡献。
对于上半年非住宅的成交下挫，行内分析人士表示，从数据上来看，上半年车位供应同比大幅减少，是造成非住宅成交套数下滑明显的一大主因，另一方面，上半年集中型商业供应减少，商铺供应项目大多为住宅底商，或在非热点片区，使一向受宠的商铺在今年上半年成交表现也比较一般，这都造成上半年非住宅成交受挫。
另有行内人士则向记者表示，上半年住宅连续遭遇利好，使大众的关注度也更多集中在了住宅方面，非住宅受关注度减少。这也是相对应而言，可用于居住，但属于非住宅物业的商务公寓在上半年的成交出现了一定程度的攀升。瑞峰置业相关人士向记者分析表示，去年下半年开始，东莞有不少商务公寓项目入市，而这些项目所处地段大多不错，如卓越时代广场、万科中心、厚街万达广场等，在地段价值受到认可的前提下，这部分产品的去化率也显得比较快。另一方面，在政府“大众创新，万众创业”的思路之下，不少创业者也更乐于选择可商可住的商务公寓产品。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良
深圳客成为东莞楼市上半年成交主力
央行降息，银贷持续放松，两会政府工作报告关于房地产行业的政策温和，由调控抑制转向支持促进，二套房首付放松……2015年的楼市在多种利好中走完了上半年。纵观上半年的楼市发展，住宅成交强势释放，多次创下新高。在过去的半年，东莞楼市发展的主要特点有哪些?下半年又有什么走势?记者邀请了东莞市房地产业协会秘书长陈骏良进行解读。
东莞楼市持续量升价稳
东莞日报：您怎么看待上半年的东莞楼市?
陈骏良：去年末接受采访时我就曾表示，我对后市抱有乐观的态度，2015年会延续畅旺的状态，因为政策不会马上就发生变化。从历年的市场变化可以看出，银行政策的松紧对市场成交的影响还是很大的。政策不会骤变，楼市状态就不会骤变。
今年上半年的市场表现印证了我的观点。可以说今年上半年东莞楼市真正是供需两旺，从数据上来看，上半年东莞商品房成交约430万平方米，其中住宅成交约390万平方米，住宅的供需都是历史新高。在目前的经济环境下，可以说是在各行业表现中一枝独秀。这主要还是基于上半年十分宽松的政策环境，尤其是金融环境。大家都知道，上半年货币政策持续宽松，连续两次降息，二套房认贷不认房，首付门槛降低，都成了房地产行业成交释放的催化剂，使上半年的住宅成交出现了大幅上升的态势。
虽然成交量大幅增长，但东莞住宅价格依然是稳中微升的状态。从数据上来看，上半年东莞商品房成交均价约为9500元/平方米，同比基本持平。其中住宅成交均价约为9300元/平方米，同比略有增长。这也意味着，东莞的置业者与开发商都非常理性，市场真正是一个健康发展的市场。
东莞日报：从上半年的发展来看，您认为上半年东莞楼市有哪些新的特点?
陈骏良：今年上半年东莞楼市的特点还是很明显的，主要表现在几个方面。
一是深圳客成为上半年市场成交的主力。上半年东莞楼市的成交放量明显大增，而这个增长部分主要是来自于深圳，上半年深圳楼价出现暴涨，使越来越多深圳自住群体被挤压到东莞，成为东莞住宅成交的主要力量。
二是深圳置业者的加速外溢使受影响镇街范围进一步扩大，以往大多只是在临深片的凤岗、塘厦，今年上半年深圳人的置业区域不仅仅明显扩大到松山湖、黄江、樟木头、常平，而且外溢到了虎门、长安、厚街等镇街。尤其是虎门，作为东莞镇设市试点镇街之一，虎门的路网交通形成了很好的体系，而且有着良好的产业经济基础。而以往因为项目不多、供应量少，使需求被压抑的虎门近两年吸引了万科、万达、金地等品牌开发商的强势进入，供应量增加，城市化进程高，使片区楼市不仅内部需求得以释放，而且吸引了深圳客的极大关注度，成交表现十分突出。
三是首次改善型需求的释放，可以说上半年东莞楼市改善型需求大，为上半年的楼市成交作了不小的贡献，而市场首次改善型需求的产品供应少，呈现出了供不应求的局面。这是由于前几年市场环境以刚需为主，使今年入市的项目有不少仍是以中小面积的刚需产品为主，面积稍大的首改户型供应量相对不足。这也给开发商敲了个警钟，可以看到，如万科、碧桂园、恒大等开发商的开发速度快，从拿地到入市周期不长，产品可以跟得上变化，也会更契合做出精准定位。而开发周期太长，早年的规划不一定能适应现在的市场，产品会出现脱节。
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