[摘要] 80多平方米做三房，100来平方米做别墅，户型不仅有N+1，还有N+2……伴随着金九银十的来临，越来越多的新盘陆续亮相。新楼盘中产品各有亮点，吸引着置业者的眼球，记者发现，不少产品有一个共同的特点，便是不管是刚需产品，还是别墅豪宅，面积都开始趋小化。
为何小面积产品会应运而生
东莞别墅面积近几年逐年变小，这是别墅市场的一种趋势。有行内人士分析表示，受到土地资源与相关政策规定的影响，独栋别墅，尤其是大面积的独栋别墅在别墅市场越来越少，小别墅应运而生。而针对刚需面积小功能齐的户型，也是在市场与政策双方面影响下的必然产物。
政策变化 低总价降低置业门槛
中小面积户型做出多样空间，并不是近几年才有的事，早在小户型公寓大行其道时，送面积已屡见不鲜。但近年来，伴随着刚性需求的强势释放，以及政策要求的大部分地块出让时的“90/70”限制要求，刚性需求产品供应增加，N+1户型成为了市场上最普遍的户型设计。
“地块有‘90/70’限制，如果是定位于刚需项目，大多数产品的面积便不能做得太大。”一位地产分析人士对记者分析表示，但现在的置业者大多比较挑剔，一方面他们的置业目标就是刚需户型，另一方面，他们也希望房子可以满足他们的空间需求。正是这种需求催生出了N+1户型的出现。该人士同时表示，东莞楼价近年来也有一定幅度的上升，尤其是城区等一些热门区域，单价的上升也使一些刚性需求置业者在作置业选择时心有余而力不足。N+1、N+2等户型的出现，面积不大，功能完善，且总价相对不高，对于置业者而言门槛更低，也更易于接受，这也推动了这种产品近年来大行其道。
刚需产品如此，别墅产品也同样如此。资深从业人士对记者分析表示，近十年来禁墅令一波紧过一波，大面积独栋别墅在市场上已经比较少见。而大规模的土地出让在近几年也非常罕见，这使得发展商也没有太多的空间去做比较大量的大面积独栋别墅。另一方面，小面积低总价也拓宽了别墅的客户受众范围，市场接受度更高。
置业群体变化 顺应市场拓宽置业需求
产品的存在与发展总是与需求息息相关，近几年来，小面积多功能刚需产品与豪宅产品的出现，也与东莞置业者群体的变化有着密切关系。
地产研究人士分析表示，近些年来，东莞不断转型升级，城市化进程明显加快，城市对外来务工人员的吸引力也越来越大。同时，东莞以海纳百川的包容，欢迎各类人才来莞创业，外来务工人员的层次与质素也在逐渐提高，越来越多有较强消费能力的人对城市产生了归属感，乐意在这个城市工作居住生活，东莞已逐渐改变哑铃型的人口结构，普通白领、中产阶层渐渐成为了楼市的置业主体。
分析人士表示，对于这部分群体而言，他们或者是中小户型面积的首次置业者，或者是首次改善型需求者，虽然有一定的经济实力，但并不属于城市的高收入阶层，因而他们的需求也不可能像十年前的东莞置业者那样，一味求大。另一方面，这部分置业群体对生活品质的要求也比较高，这也促使他们一方面对面积的要求比较精细，另一方面对住宅的功能性要求比较高。正是这种需求的增长，催生了近年来户型功能的拓展。
另有从业人士分析表示，近年来别墅的置业者置业目的也同样发生了变化，一方面是一部分金领、小企业主、企业高管成为了别墅的业主，他们的置业目标不是大面积独栋别墅，功能全、有院子、总价不高的联排、叠加更受他们青睐。另一方面，一些顶端富豪购置别墅的目的也不完全是作为居所，而是投资+度假的用途，从这个角度考虑，他们也不需要太大面积的别墅。置业需求的变化，引起市场的变化，使市场出现更多小面积产品。
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