[摘要] 80多平方米做三房，100来平方米做别墅，户型不仅有N+1，还有N+2……伴随着金九银十的来临，越来越多的新盘陆续亮相。新楼盘中产品各有亮点，吸引着置业者的眼球，记者发现，不少产品有一个共同的特点，便是不管是刚需产品，还是别墅豪宅，面积都开始趋小化。
80多平方米做三房，100来平方米做别墅，户型不仅有N+1，还有N+2……伴随着金九银十的来临，越来越多的新品陆续亮相。新楼盘中产品各有亮点，吸引着置业者的眼球，记者发现，不少产品有一个共同的特点，便是不管是刚需产品，还是别墅豪宅，面积都开始趋小化。而在这个趋小化的过程中，功能并未缩减，而是在有限的空间里，尽可能满足居家的各项功能。
因为面积小，总价也相对不高，记者在采访中了解到，不管是刚需盘，还是别墅，小面积全功能的产品市场认可度颇高，市面上的产品也越来越多，东莞楼市开始步入“代”。
81平方米三房，100-140平方米平层别墅，150-180平方米联排别墅，面积小功能全，东莞楼市步入“代”
小面积产品横行楼市
8月24日，位于西平的君珆花园开盘，据发展商介绍，当天推出的产品是81-108平方米的三房。虽然90余平方米的三房两厅两卫户型在东莞已经屡见不鲜，但81平方米可做到三房，依然引起了相当多行内人士和置业者的关注。
81平方米做三房，实际上也是近年来大行其道的N+1户型设计的成果。记者在现场看到，该套户型不仅有一个空中花园可改为卧室，而且带有入户花园和大阳台，可以说生活的各种功能均已具备，具有一定的居住舒适度。
无独有偶，预期将于十一开盘的世纪城幸福公馆，其主力户型为80-140平方米的两房至四房，据发展商介绍，推出产品中有近70%为N+2户型，可以说在有限的空间里拓展出更多的功能。记者从户型图上看到，N+2户型主要集中在120平方米左右的单位，产品采用户内花园+阳光房的做法，使120余平方米的单位不仅带有入户花园、双阳台、双卫生间，而且可以做到五个可用房间。
不仅是合适刚性首次置业和改善型需求的中小户型产品面积趋小却功能全面，别墅豪宅产品近来也同样在空间面积上大做文章。
据了解，光耀地产进军东莞的项目是位于东莞松山湖的“叁渡·松山湖”，计划在今年10月中下旬推出市场。首批产品共推出50套，分别是少量的600-800平方米的临湖大独栋别墅和100-140平方米的带装修发售的小别墅，其产品在户型规划上淡化了大别墅奢华的空间感，更加注重对空间的合理划分、使用功能的完善。有行内人士表示，近年来别墅面积趋小化，大部分联排别墅产品的面积均在200-300平方米左右，但100-140平方米做别墅，也是别墅中少见的小面积。
据记者了解，今年入市的小面积别墅还不仅是叁渡·松山湖，6月推出市场的保利生态城近期也在持续推售约200平方米的联排别墅和100平方米左右的叠拼别墅，其中100平方米左右的叠拼单位，做到买一层送一层，还带有大花园或大露台，因而颇受置业者喜欢。而海逸豪庭上半年推出尚都组团，也均为150-180平方米的联排别墅。今年卓越蔚蓝城邦推出的压轴楼王单位中，同样有185-196平方米可享“双湖景、双花园、双车位”的临湖小别墅。不仅联排或叠拼别墅面积向200平方米以下发展，富盈香茶郡今年还推出了226平方米的独栋别墅。
记者在采访中了解到，在这些小面积产品中，有部分项目因地段不错，售价不低。如君珆花园销售均价约为10000元/平方米；“叁渡·松山湖”售价预期将达到4万至5万元之间。
虽然售价不扉，但这些小面积产品的销售情况却相当不错。据发展商介绍，君珆花园8月24日开盘，2栋推出的81-108平方米三房在2个左右售罄；富盈香茶郡推出的首批别墅产品目前也仅余少量；海逸豪庭尚都组团推出的联排小别墅约300套，不到半年的时间里几近售罄；卓越蔚蓝城邦推出的小别墅去货速度也很快，推出仅三个月的时间就已经基本售罄。而记者了解到，近年来在售的别墅项目中，销售速度最快的，也多以200-300平方米的面积段为主。
对此，有行内人士分析表示，近来出现在东莞市场的小面积产品，虽然面积趋小化，功能却没有减弱。如君珆花园81平方米做三房，还带入户花园和阳台，居家的基本功能都齐全了；富盈香茶郡226平方米独栋别墅，每栋三层楼设计，40平方米超大客厅，6.6米层高挑空，前庭后院三面环景，私家双车位直接入户，面积虽小，但是可以说完全达到了独栋别墅的条件；海逸豪庭·尚都组团小别墅采用联排独栋式设计理念，相连的几套别墅并非共用墙体，而是完全分隔开来，仅以首层凸出的洗衣房相连接，从外观上看就像是一套套独栋小别墅。还有一些别墅产品打造阳光地下室、双层地下室、地下室采光庭院等，在建筑面积不大的情况下，尽可能拓展了功能空间。
面积虽小，功能齐全，而且因为面积趋小使总价不高，更易于让置业者接受，因而这一类产品的市场接受度颇高。
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为何小面积产品会应运而生
东莞别墅面积近几年逐年变小，这是别墅市场的一种趋势。有行内人士分析表示，受到土地资源与相关政策规定的影响，独栋别墅，尤其是大面积的独栋别墅在别墅市场越来越少，小别墅应运而生。而针对刚需面积小功能齐的户型，也是在市场与政策双方面影响下的必然产物。
政策变化 低总价降低置业门槛
中小面积户型做出多样空间，并不是近几年才有的事，早在小户型公寓大行其道时，送面积已屡见不鲜。但近年来，伴随着刚性需求的强势释放，以及政策要求的大部分地块出让时的“90/70”限制要求，刚性需求产品供应增加，N+1户型成为了市场上最普遍的户型设计。
“地块有‘90/70’限制，如果是定位于刚需项目，大多数产品的面积便不能做得太大。”一位地产分析人士对记者分析表示，但现在的置业者大多比较挑剔，一方面他们的置业目标就是刚需户型，另一方面，他们也希望房子可以满足他们的空间需求。正是这种需求催生出了N+1户型的出现。该人士同时表示，东莞楼价近年来也有一定幅度的上升，尤其是城区等一些热门区域，单价的上升也使一些刚性需求置业者在作置业选择时心有余而力不足。N+1、N+2等户型的出现，面积不大，功能完善，且总价相对不高，对于置业者而言门槛更低，也更易于接受，这也推动了这种产品近年来大行其道。
刚需产品如此，别墅产品也同样如此。资深从业人士对记者分析表示，近十年来禁墅令一波紧过一波，大面积独栋别墅在市场上已经比较少见。而大规模的土地出让在近几年也非常罕见，这使得发展商也没有太多的空间去做比较大量的大面积独栋别墅。另一方面，小面积低总价也拓宽了别墅的客户受众范围，市场接受度更高。
置业群体变化 顺应市场拓宽置业需求
产品的存在与发展总是与需求息息相关，近几年来，小面积多功能刚需产品与豪宅产品的出现，也与东莞置业者群体的变化有着密切关系。
地产研究人士分析表示，近些年来，东莞不断转型升级，城市化进程明显加快，城市对外来务工人员的吸引力也越来越大。同时，东莞以海纳百川的包容，欢迎各类人才来莞创业，外来务工人员的层次与质素也在逐渐提高，越来越多有较强消费能力的人对城市产生了归属感，乐意在这个城市工作居住生活，东莞已逐渐改变哑铃型的人口结构，普通白领、中产阶层渐渐成为了楼市的置业主体。
分析人士表示，对于这部分群体而言，他们或者是中小户型面积的首次置业者，或者是首次改善型需求者，虽然有一定的经济实力，但并不属于城市的高收入阶层，因而他们的需求也不可能像十年前的东莞置业者那样，一味求大。另一方面，这部分置业群体对生活品质的要求也比较高，这也促使他们一方面对面积的要求比较精细，另一方面对住宅的功能性要求比较高。正是这种需求的增长，催生了近年来户型功能的拓展。
另有从业人士分析表示，近年来别墅的置业者置业目的也同样发生了变化，一方面是一部分金领、小企业主、企业高管成为了别墅的业主，他们的置业目标不是大面积独栋别墅，功能全、有院子、总价不高的联排、叠加更受他们青睐。另一方面，一些顶端富豪购置别墅的目的也不完全是作为居所，而是投资+度假的用途，从这个角度考虑，他们也不需要太大面积的别墅。置业需求的变化，引起市场的变化，使市场出现更多小面积产品。
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经济实力有限看中拓展空间
◎阿露，公司文员，刚需族
我们在城区上班，肯定是买城区的房子。城区房子的价格都不低，按我们的经济实力，也只能买个七八十平的单位。我觉得小户型单位里有赠送面积挺好的，虽然有些房子送的延展空间真的不大，但怎么说也是多了一个空间，对于我们这种经济能力有限的人来说，有延展空间的小户型让我们的居住更舒适。毕竟，不管发展商送不送面积空间，如果真要买了，也都得买，而且是能买多大面积的，也就只能买那么大面积。
赠送面积让居家空间更齐全
◎朱先生，企业中层管理人员，改善型客户
早年结婚的时候，我和太太的工资都不算特别高，所以就买了个两房的。有孩子后，不管是原来房子的社区环境，还是面积，都不符合我们的生活需要了。但大家都知道，现在要换个房子不容易，首付都要给到六成以上，对于我们这些毕竟是靠工资收入的人来说，也不可能买太大的房子。面积不大，延展空间却多，对于我们来说简直就是福音，这意味着即使我们只是买一个120-130平方米的单位，除满足家庭的基本生活空间之外，还可以做出客房，或者休闲室之类的公众娱乐空间，真的是改善一步到位了。
别墅虽小有天有地 生活品质大有提升
◎曾先生，小企业主，改善型客户
没想到我可以买别墅住，毕竟一套别墅随随便便都得要几百万。但我今年确实买了别墅，虽然面积不到200平方米，但有天有地，有院子可以种种花喝喝茶，和家人烧烤，这种生活现状让人很满意。这是楼市产品的进步对我们的生活带来的提升，小面积大生活，我想对于有延展空间的住宅产品，只要发展商不是盲目提升单价，把总价弄得太离谱，不管是什么人都会喜欢欢迎吧。
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■专业见解
光耀地产营销总监欧梓彦
更小的面积 更多的客户
光耀·叁渡松山湖项目将于近期面市，其别墅产品居然“疯狂”地做到了100多平方米，引起业界阵阵惊叹。小别墅产品的市场接受程度如何？记者近日采访了。
东莞日报：光耀·叁渡松山湖项目是否会按原计划10月份入市？与市场上的同类型产品相比都有哪些特点？
欧梓彦：光耀·叁渡松山湖项目原计划于10月份推出市场，但由于今年雨水天气太多，耽搁了工程进度，所以推迟到了11月份面市。项目园林设计灵感来源于巴厘岛的宝格丽酒店、普吉岛的悦榕庄酒店和安曼酒店，奢华低调、私密性强、崇尚自然，这是叁渡松山湖项目区别于其他传统别墅的特征。
其次，光耀地产对项目作出了极具创见的整体规划，容积率0.44，建筑密度27%，是纯粹的东南亚风情别墅社区，全项目仅规划了126套别墅。
第三，叁渡松山湖项目重点引入了光耀地产独有的专利别墅产品，但又在参考惠州全球候鸟度假地专利别墅的基础上进行了全新优化升级，但不管哪一种类型，都具备自住养生、休闲度假、私密社交、投资保值等功能。
东莞日报：光耀·叁渡松山湖居然做到了100多平方米的小别墅，在你看来，小别墅产品的市场接受程度如何？
欧梓彦：别墅是居住方式，对于客户群的经济实力要求更为雄厚。目前的别墅置业者中，寻求享受型居住感受和追求别墅生活体验，是别墅市场中典型性的两类人群。前者的目标是实现高阶层的居住梦想，更关注产品细节与品质；后者是改善型的，完成洋房居所到别墅居所的跨越式需求，这类需求会选择一些小面积、低总价的经济型别墅产品。
别墅面积趋小，就意味着置业门槛在降低，更多的人可以拥有别墅。因此，小别墅的市场潜力显然更大，因为它的低总价将让它面对更多的客户群体。200多万元的别墅，对于众多有着别墅居住梦想的人来讲，小别墅显然是比花园洋房更好的房子。在同等的价格下，那些不喜欢高楼大厦的人，显然更乐意选择小别墅。
东莞日报：目前，市场上不管是别墅产品还是刚需产品面积都在趋小，你如何看待这个现象？
欧梓彦：别墅产品面积趋小，是因为这类别墅产品凭借小面积带来的低总价，客观上扩大了别墅的购买群体。随着市场认可度的逐渐上升，也鼓励了开发商更多的开发单套面积相对较小的别墅产品。
刚需产品面积趋小，是因为刚需产品价格正在日渐走高，在面积上进行“瘦身”，增加更多的功能，可以抢夺更多的市场。
总而言之，面积变小了，就扩大了客户群，降低了置业门槛，就会有更多的人考虑买房，而且，现在开发商的产品设计水平提升很快，可以在更小的面积中做出更舒适的产品。
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东莞嘉安达房地产开发有限公司总经理助理袁惠清
N+1产品设计顺应市场需求
君珆花园81平方米的三房近期颇受市场关注，发展商为何设计这种紧凑的户型，市场表现如何，对此记者采访了东莞嘉安达房地产开发有限公司总经理助理袁惠清。
东莞日报：君珆花园首批开盘销售情况如何？哪一种产品接受度？
袁惠清：君珆花园首批推出的户型有81平方米三房和108平方米三房两种户型，开盘当日售罄，足见客户对两种产品的接受度都很高。
东莞日报：君珆花园81平方米的产品置业者如何评价？
袁惠清：81平方米三房户型是市场上比较稀缺的产品，前期市场的关注度就非常高，首批推出就被客户热烈追捧，开盘不到2就售罄。客户认为81平方米的小三房还带入户花园、超宽阳台，3.1米层高，户户南向，通风采光好，自住或投资都是很好的选择。
东莞日报：你认为君珆的产品优势主要在哪些方面？
袁惠清：君珆花园在空间设计上运用围合布局形式，疏密有致，加强了小区整体的空间感。采用了类板式建筑结构，保证了每户都有良好的通风和采光条件。户户均南向，户户享受最适宜良好的景观和自然通风采光。我们的81平方米户型，具备三房两厅一厨一卫的功能空间，完全可以满足小家庭的居住生活需要。户户南向，每间房的通风采光都很好。3.1米层高，显得空间开阔。带入户花园、超宽阳台，还赠送飘窗，可以享受到精美的园林。
东莞日报：有人说随着东莞各项制度的完善，赠送面积等产品附加值在未来会越来越低，你如何看待这一说法？
袁惠清：企业要按照政策法规开发项目，开发出市场欢迎的产品。赠送面积是一个卖点，但是好的产品不能依赖赠送面积，而要从人居的角度，打造的空间格局和尺度，提升居住的舒适度，同时通过打造项目综合配套价值赢得客户。
东莞日报：为什么会有N+1等小面积多功能产品的出现？
袁惠清：小面积产品面向的往往是年轻客户，每个人都有自己个性化的需求，他们可以根据自己的需要来利用这部分空间。可以说，面积小而功能不少的产品是市场的需求所在。开发商顺应市场需求，开发出N+1的小户型产品。
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面积虽小延展空间却大，成为现在各种产品普通存在的设计。但如果仔细研究各类产品，却不难看出，别墅大户型的延展能力比中小面积产品更大。记者在采访中发现，中小户型的产品往往只能拓展1个房间左右的空间，赠送率一般不会超过20%。而大户型，尤其是别墅，有时赠送率可达到100%-200%。
“中小户型的设计受到了政策的限制。”一位资深从业人士对记者分析表示，早年小户型的大面积赠送是楼市的一个亮点，30-50平方米的小房子，可以利用层高做出一房一厅或者两房两厅的户型，空中花园、天井、层高等均是发展商可用来制造赠送面积的空间，“买一层送一层，买一房送两房”曾是东莞楼市屡见不鲜的广告词。2009年3月，东莞市城建规划局下发了《关于调整我市建设项目规划方案面积计算规定的通知》（以下简称《通知》），按照《通知》规定，建筑平面的挖空部分，存在搭建使用可能性的，视为阳台或房间，应按相应规定计入容积率。此后，随着早期报建项目的逐渐消化，东莞中小户型的可赠送面积也明显受到了限制，可买一层送一层的项目已非常少见，在中小户型中比较常见的面积延展空间便是利用空中花园封闭的房间。
别墅近年来的拓展面积却越来越花样繁多，阳光地下室、双首层、利用层高送房间等屡见不鲜。尤其是阳光地下室近年来被采用颇多，发展商采用双首层设计，在设计中将地下室外露层高化，一些地下室的外露高度几乎与地下室层高相等，地下室成为了“首层”。虽然在2011年东莞市城乡规划局规定，地下室地坪与其外露室外地坪高差大于1/2地下室层高的，将计入建筑面积，使阳光地下室的设计受到了限制，但发展商向地下要空间的行为却并没有受到影响，近几年来，有不少项目打造双层地下室，使地下室拓展至影音室、娱乐房、健身房、休闲室、酒吧等各项功能室。还有一些小面积别墅，是利用别墅产品的层高特性，打造出多个赠送空间。相比较而言，别墅产品的可拓展空间比中小户型更多更大。
行内人士分析表示，总价低，面积多是许多消费者的要求， “赠送面积”可以说顺应了市场发展的需要。
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君珆花园
户型：81平方米三房
户型分析：81平方米单位原型为两房两厅，有一个入户花园、一个阳台以及与阳台相连的空中花园，改造之后，空中花园可封闭为一间卧室，即81平方米的单位可做到三房两厅。由于空中花园面积较小，仅7.5平方米左右，同时与阳台相连，可作为多功能房。记者在采访中也发现，由于原户型餐厅部分面积不小，有网友考虑将原餐厅改为客厅兼餐厅，而将原客厅部分封闭作为一间客房。这种改造方式使房间的面积增大了，如果入户花园的设计可以保证原餐厅部分的采光，这种改造方案，对于有需要四房的家庭，有可取之处。
不管如何，81平方米的建筑面积可以做到三房，而且带有入户花园和大阳台，对于经济能力有限的刚性需求置业者而言，可以说是小面积做到了多功能，而且在家中还有一定的享受空间，因而是相当不错的设计。
世纪城幸福公馆
户型：129平方米3房2厅2卫（奇数层）
户型分析：129平方米做3房，无疑各个空间都是比较宽敞的了。从户型图上来看，该户型的主卧达到了约15平方米，可以说十分宽敞。但户型的亮点并不在这里。从户型图上不难看到，该户型的原型为三房两厅两卫双阳台，再加一个户内花园、一个阳光房，以及一个入户花园。阳光房与户内花园的面积均达到了8平方米左右，也就是说，这两个空间均可改造成房间。根据两个空间所处的位置和采光条件等，建议靠近卧室的阳光房空间可改为书房，而位于客厅另一边的户内花园可改为客房，或休闲室，这样就增加了两个房间。
129平方米做到5房，囊括卧室、书房、休闲室等各种空间，可以说，在130平方米以内做到了舒适的空间享受，该户型可以说是改善型置业者的优选之一。
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海逸豪庭·尚都
户型：180平方米独栋别墅
户型分析：海逸豪庭·尚都设计匠心独运，采用小双拼的结构，把建筑面积在60-90平方米之间的两套户型打通，最终成为180平方米的小别墅，一层90平方米，二、三层90平方米，3卧3厅。稍微有点遗憾的是，需要两个房产证。
据了解，180平方米独栋别墅为三层建筑，建筑首层层高3.9米，其他层层高3.2米，客厅开间达5.27米，宽敞舒适，功能齐备。如果抛开物业周边配套资源不提，仅就别墅自身与城区高端的洋房对比而言，180平方米独栋别墅为多层建筑，使用率高达110%以上，套内实际使用面积高于同建筑面积的洋房产品，并且赠送两个车位、40平方米花园，而第三层的阳光露台和屋顶的超大平台也成了物业的扩展面积，户型格局可突破空间限制，灵活多变，这些都是洋房物业无法相比的。而这样的一套有天有地的别墅物业，总价却仅在200万元左右，对比其他同类型、同面积物业它有着超乎想象的性价比。在东莞，稍有经济实力买得起大户型的人，都可以在海逸豪庭·尚都实现别墅梦。
光耀·叁渡松山湖
户型：140平方米平层别墅
户型分析：带电梯、拥有多功能房间的大别墅在东莞比比皆是，但是建筑面积只有百余平方米的平层别墅和小别墅却不多。140平方米的平层独栋别墅，是光耀独有的专利产品，每户均带泳池及按摩池，户户带花园平台，窗窗观景，连洗手间在内均属景观房间。产品风格具有浓郁的东南亚建筑风情，体现自然、健康、悠闲的特质。别墅设计秉承道家理念，户户拥有叠水泳池、按摩泳池、亲水木平台，享有入户水景，天地人合一。卧室及客厅设计宽敞明亮，布局合理。
开发商介绍，光耀·叁渡松山湖定位为全球范围内最旅游度假产品，满足具有国际化视野、追求低奢生活的“候鸟”（习惯于在全球各地飞来飞去的人）的生活需求。140平方米平层别墅，面积虽小，单价却不低，适合自住养生、休闲度假、私密社交，财富阶层可以考虑。
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