[摘要] 上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。
2014年1-6月住宅销售套数排行：
从成交套数排行来看，2014年上半年东莞住宅销售榜进入10的上榜门槛为342套，去年同期为501套，上榜门槛明显下降缩水3成。不难发现，市场仍然由品牌房企项目领衔热销，且集中在新盘，0中临深区域楼盘足足占了6个名额，深圳客外溢势头显著。
(七)后市展望
(1)经济面：看好微刺激政策，预计下半年经济徒步回升。
从历年出口贸易与GDP的走势看，出口好坏的波动对经济的影响比较大。今年前四个月我国出口持续呈负增长，直接拉低了经济GDP，经济下行压力明显。从5月份开始，出口得到改善，GDP得到支撑，主要由于经济下行压力大下，国家出台了支持出口的微刺激政策，加上人民币贬值明显的相互作用，使出口迅速改善，令经济迎来反弹。如此反映出口对我国经济增长的影响作用很大。从今年两会国务院总理李克强对提振经济增长的指导方向以及后几个月的微刺激政策出台，反映中央政府已经看清要推动经济增长，通过搞好出口的方式效果明显，因此下半年预计中央还是从改善出口的切点入口，微刺激经济增长。加上6月下旬国务院总理李克强在英国智库演讲中表明，不会让中国经济硬着陆，将保证下限不超过7.5，CPI不超过3.5，中国经济保持中高速增长。那么预计下半年微刺激加码，基于出口对我国经济影响很大的判断，因此通过这种渠道，要实现全年7.5%的经济增速目标不难，预计下半年随着微刺激政策逐渐显效，经济先行指标PMI逐步回暖，其它多项指标开始转好，下半年经济将徒步回升，全年的7.5%的目标有望实现。
(2)政策面：去行政化，放大市场主权，预计下半年政策调控分化明显。
今年两会中央政府的工作报告中提出“分类调控”，去行政化，放大市场自主调节机能，回归市场轨道。意味着“一刀切”等全局性打压政策将成历史，朝着这个市场方向，预计下半年调控分化明显，北上广深等一线城市调控进一步收紧，二三四线城市、库存高企消化压力大的城市，将会陆陆续续松绑，如限购、限价、限贷会逐步放松，三限将陆续取消，退出市场。
(3)资金面：下半年货币政策预计持紧，但首套房贷款的支持力度加大。
从银行上市公司两会后股市走势看，上升态势非常明显，表明两会之后银行业的盈利状况得到大大改善，主要由于两会工作报告当中提到，要进一步深化利率市场化改革，扩大自主定价权，令到银行从自身利益出发持续收紧银根，保持利率高位。从我们在上面对经济与出口走势的研究，发现出口对经济的影响很大，政府沿着这个方向，通过微刺激加码，下半年经济有望回升，全年7.5%的增速目标是有望实现的。据此分析，经济对信贷的依赖性降低，基于利率市场化的推进，银根信贷放松可能性不大，银根信贷仍会持续收紧。而银行要支持刚需信贷，首次置业信贷利率或回归基准利率，甚至有一定的优惠。
(4)股市面：房地产后市信心走强，预期得到好转。
从房地产龙头上市房企近期股市走势看，上升趋势非常明显，反映今年严峻的信贷环境对上市公司影响非常有限。因为上市公司有资本市场作为融资平台，融资成本低，融资不受现在信贷环境收紧的影响，加上开发商意识到高周转的时代已经来临，快速跑量回笼资金，同时由于高周转，营销周期缩短，利润提升空间扩大所致。从今年万科季度净利润率为16%，比去年同期12%的上升明显，说明万科已经意识到行业发展趋势，快速跑量，预计上半年万科仍然可以维持相对较高的利润率。 随着分类调控、去行政化逐步推进，政策环境逐步宽松，同时基于中央今年去库存化的指导，意味着市场要进行高周转，市场利润要比惜售要高，后面市场发展将进入高周转轨道。
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