[摘要] 上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。
Ø价格：三季度面临深度调整，四季度住宅价格走势逐步趋稳。
下半年，东莞住宅价格走势与往年有所不同，将会经历两个阶段性的变化。
一、第三季度，价格面临深度调整，新盘上市价格将低于市场预期或片区。一方面，在6月下旬多盘定价低于市场预期入市创佳绩的引导下，接下来开发商加快推货节奏的形势已非常明确，7月低价入市的项目继续增多，8、9月会有更多开发商跟进。多项目低价开盘使楼市价格不具备上行的基础，反而遭遇下探压力。另一方面，上半年许多开发商业绩很差，要求开发商在营销策略上有所调整，通过以价换量的方式快速跑货。尤其是中大户型产品和尾货促销力度更大、优惠更深，价格走势存下行压力。
二、第四季度，楼市价格逐步趋稳，或小幅回升。多数项目已在第三季度大量跑货，业绩的增加、资金的逐渐回笼使开发商逐渐缩小折扣，或收回。据监测，第四季度的新项目数量增势更明显，楼市成交量将有力地迅速回暖并趋稳，使第四季度新盘的定价不会太高太低，仍然保持合理定价入市，市场价格水平会逐渐趋稳。又由于在第四季度，发达镇区的项目推货量增加，另市场中别墅产品供应放量增大，因此预计价格趋稳中，或小幅回升。
Ø成交：整体楼市成交反弹放量明显。
①预计下半年住宅成交持续放量，去化速度有所提高。
1、下半年供应量比上半年要给力很多，房源选择性增大，对客户吸引力明显增强。2、纯新盘增多，首批产品通常能集聚较多的市场关注，更受客户青睐，通常能获得比较快的去化速度。3、热点区域供应活跃，利于区域内旺盛需求的释放。4、刚需户型仍为供应主力，直接对接庞大的刚需客户群体。5、新盘定价偏谨慎合理，低于预期定价入市的项目增多，长达半年之久的压制需求将有效被激活。6、尾盘促销力度加大，将提升部分单位的去化速度。
②商铺继续吃香，商业投资市场持续升温。
由于上半年住宅销售的不理想，造成很多开发商的资金回笼大幅缩水，开发商在下半年推货量将会有所加大，除此之外，一些开发商为了尽力能弥补上半年的单薄的资金回笼，也会增加可待售的商铺或车位入市。由于商铺和车位这种物业一方面受政策因素影响较小，一方面销售速度也比较快，资金回款也较快，对于开发商在剩下的短短几个月冲刺全年业绩目标，确实是一个非常不错的营销选择。投资方面，很明显今年东莞市场从住宅转向商铺的投资客增多，说明东莞商业市场被看好，阶段性内东莞商铺投资市场将持续升温。
Ø竞争：“混战”下，区域内竞争加剧，房企分化趋势明显。
下半年同区域的新盘出现多个的现象增多，加上旧盘持续推新品上市，区域内同质楼盘的竞争加剧，如中惠·松湖城与万科松湖传奇，中惠·香樟绿洲与碧河四期水云天公馆，星际湾与海伦堡花园，碧桂园·翡翠山与蜜糖，中信·富春山居与丰泰观山碧水·凌峰等等。房企业绩方面，预计分化趋势更加明显，一线品牌业绩集中度升高，与其它线级品牌房企的距离继续拉大，主要是由于下半年一线品牌房企出货力度比上半年明显增强，如万科、碧桂园、中信，其中万科另增万科·金域华庭、万科·金色里程、万科·松湖传奇和万科·城市广场项目，全是处于热点重点区域，产品定位在66-97㎡间，投资加刚需并重、价高或为万科今年稳坐宝座做贡献。而碧桂园在上半年已与万科拉开了20亿销售业绩的距离，但若这匹黑马能全力追击，企石、横沥、黄江、东坑项目都能在今年年底前全部入市，或有望扭转强坤，逼近龙头老大万科。其中东莞房企如丰泰地产、鼎峰地产、中惠地产在下半年出货也比较积极，而上半年房企业绩排行中，第十一至第二十名的业绩梯级差较小，相邻的差距多在百万到千万间，反映此阶层各房企实力相当，不分伯仲。因此，我们可以预见下半年除了一线品牌房企的业绩争夺战愈发激烈外，第二阶层房企的交锋更是弹雨枪林、刀光剑影。综观而言，2014年下半年东莞房企仍处“混战”阶段，整个住宅楼市将硝烟弥漫，房企分化趋势更加明显。
下半年楼市预判核心观点提炼：
①7月低价入市项目增多，8、9月会有更多开发商跟进;
②开发商推货紧凑，楼市气氛明显好转;
③多新品入市之际，市场观望逐渐消散，来访量逐渐回升;
④第三季度以价换量盛行，价格存下探压力;
⑤第四季度供应集中上市，东莞市场将真正回暖并趋稳;
⑥第四季度价格趋向稳定，或小幅回升;
⑦受供应放量和价格筑底双方面的影响，下半年成交量持续放量;
⑧同质楼盘增多，区域内竞争愈加激烈;
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