[摘要] 上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。
开发商降价意愿低，价格分化明显。
2014年上半年全市洋房价格环比变化区间：(已剔除部分陈旧老盘)
由上图可知，2014年上半年出现洋房成交的楼盘中，7%楼盘的产品价格上浮超过10%，多为个别楼层单位价格偏高或新一期产品比前期定价高因素影响。近7成楼盘价格波动在+-5%，反映楼盘价格以微调为主，又因各楼层间存在价差，+-5%幅度的波动也属于正常情况，因此可见大部分楼盘的价格相对持稳。一方面，开发商与市场观望持僵，不愿意降价促销;另一方面，楼市冷清出货难，开发商更不敢贸然提价。10%楼盘的价格下降幅度5%
新盘开价低于预期和尾盘促销加码两股力量交锋，普通住宅价格进一步下探。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示，东莞普通住宅成交均价已连续4周出现下降，在6月底最后一周进一步下探，究其原因是：一、5月份下调备案价格促销的项目明显增加，导致在6月成交上楼盘的价格水平有所下降;二、6月份以来多个新盘以低于市场预期价格入市并获佳绩，直接影响全市住宅均价下行;三、目前市场上尾盘多、剩货去化难，又迫于新盘低价入市的压力，开发商不得不把剩货的价格调低利于销售。无疑在这两股力量的交锋下，新一轮价格战已上演，导致尾盘折扣更深，促销幅度更大，房价持续下探。
(六)东莞房企及住宅销售情况
东莞房企业绩多数全线飘绿，万科地产“一家独大”成销冠王。
2014年1-6月开发商商品房销售排名前十名：(按销售金额)
今年上半年楼市成交冷淡，大部分开发商的业绩全线飘绿，多数开发商的业绩比去年同期大幅缩水。从排行前十名中金额占去年全年业绩的比例看，5个房企未能完成去年全年业绩的40%，9个未能完成去年全年业绩的50%，意味着下半年房企出货压力加大。
弱市市场强者恒强，各房企业绩争夺战激烈。
①弱市市场强者恒强。2014年上半年万科凭借万科·金域华庭、万科·金域松湖、万科·金色城市、万科·四季花城等17个项目收金31.24亿元稳坐榜首，并与其它诸强房企拉开很大的距离。地产大鳄资金周转风险小、企业运营成熟度高，在弱市下优势更凸显，万科在东莞发展规模大，在售项目多，收金更具优势。此外，万科在市场行情不好的情况下，凭借7个项目集中大推车位物业也收金2.11亿元。
②房企争夺战愈演愈烈。从排行前十名的房企业绩看，相邻名次的业绩距离缩小，基本保持小于1个亿的差距，意味着房企之间的争夺战越来越剧烈。尤其今年上半年市场不好，对楼盘的考验尤为深重，客户观望情绪加重，每个客户都是十分珍贵，导致开发商的争客战逐渐展开并愈演愈烈。
前十门槛走低，淡市下房企进入混战局面。
2014年上半年东莞房企业绩排行进入前十名的门槛为5.62亿元，对比2013年同期的7.57亿元大幅下降25.76%。进入前二十名的门槛为2.63亿元，对比2013年的5.06亿元下降幅度更大。今年上半年市场整体偏冷，导致大部分房企的业绩缩水明显，前十门槛相应迅速走低。Top20的门槛下降坡度比0的要大，说明一线品牌仍然保持较强实力，而东莞本地房企之间的业绩差距在缩小，加上个别小房企由于上半年供应活跃、项目销售佳，其业绩也逼近Top20门槛，差距单位为百万单位，意味着业绩排名在21名到40名的房企争夺最激烈，淡市下房企进入混战局面。
品牌房企项目领衔热销，临深片区发力超强可见一斑。
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