[摘要] 上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。
淡市下，开发商通过卖商铺、车位物业回笼资金，缓解部分资金压力。
从去年第四季度始，车位供应明显增加，连续多月攀升，并处于高位水平。今年上半年，住宅楼市成交遇冷，一些开发商又不愿意对住宅产品进行调价降价，因此选择提前推出商铺、车位这些物业。商铺、车位几乎不受房产政策影响，车位又作为刚性物业，不存在难销的问题，去化速度很快。从今年3月份开始，万科·翡丽山、万科·朗润园、万科·金域松湖、长安万达广场、新竹苑等多个项目推出车位，造成今年上半年东莞车位销售火爆。另外，今年上半年有厚街万达广场、万科金色城市、万科金域华庭、恒大雅苑、恒大帝景色、聚龙御龙湾等多个项目推售商铺。究其原因：一方面，由于股市行情仍然处于低迷状态，商铺投资环境更倾向活跃，加上今年东莞住宅市场冷淡，一些投资客比较看好东莞商业市场，造成从住宅转商铺的投资客明显增多。另一方面，近一年东莞商铺的价格出现下行趋势，价格水平对比2013年上半年下滑幅度较大，价格下来了随之带来的交易量的急剧高升，主要是从去年第三季度开始，东莞开发商以价换量的意图十分明显，大量的老盘商铺被低价收购，新盘的商铺开价也低于市场预期。在住宅成交放缓下，开发商们通过卖商铺和车位来回笼资金，缓解了企业部分资金压力。
6月下旬多盘开价低于预期并获成交佳绩，成为东莞后市的风向标。
进入6月，东莞住宅成交持续下滑，每周成交套数低于600套，而去年这个时候楼市成交已十分火热，每周成交套数均过千套，平均每周近1500套，今年比去年的明显缩水2倍有多，直接打消了众开发商对6月楼市回暖的期盼。出于半年业绩报单的考虑，众多开发商集中扎推新货入市。其中保利百合花园、碧桂园·常平首府、三正瑞士半山，多个开价低于市场预期的楼盘均取得了开门红，瞬时点亮了东莞楼市冷市，碧桂园常平首府更是顺势逆市创下常平成交神话。可见楼市“以价换量”趋势逐显，开盘定价低于市场预期更容易获取比较好的成交成绩，6月下旬这一波成交现象成为了东莞后市的风向标。
(五)价格分析
2014年上半年住宅价格为9134元/㎡，比2013年同期上涨5%。
2014年上半年东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：
2014年上半年住宅价格对比历史同期，首次“破九”。
今年上半年，东莞住宅价格为9134元/㎡，仍然保持约5%的增速上升，并对比历史同期首次破九，东莞住宅价格整体仍然高企不下。究其原因：
①市场供不应求。从2014年1-6月住宅库存及消化周期走势看，整个上半年东莞住宅每月消化周期基本维持在8个月左右，消化周期仍然维持偏低位水平，反映上半年住宅整体供应比较紧，市场供不应求，供求关系决定价格走势，使价格具备上行的基础。
②大户型促销优惠大，出货比较理想，拉升全市均价。近两年以来，东莞住宅市场一直以刚需产品主导，大户型产品的销售成绩一直平平，而今年市场环境又遇上银根收紧、利率上浮，导致这些产品销售难度加大。开发商意图出货快速回笼资金，在优惠方面作了比较大的让利，让利幅度要比往年要深，自然吸引了不少客户前来淘房。据统计显示，在今年3月中旬月起，大户型的成交出现起色，比重升高从而拉升全市均价。
上半年，东莞楼市价格经历了两波降价，走势呈“W”形。
从东莞住宅价格与普通住宅价格走势看，两者的走势大致相同，其中3月份与6月份两者均出现了较为明显的调头下降，主要是受楼市的两波降价所致：一、3月份，个别开发商对两会预期不看好，情绪忐忑不安，在3月头开始率先降价，欧景城成为东莞首先降价一员，降价幅度很大，同时降价效果很好。二、6月下旬多盘以低于市场预期价格入市，成交反应很好。整个上半年，楼市均在“是否降价”意念中左右摆幅不定，导致上半年楼市普通住宅价格反复调整，呈“W”形走势。
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