[摘要] 上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。
低首付盛行，特价房成促销利器。
2014年上半年，东莞多数开发商降价意愿较低，更多是通过低首付、特价房促销方式拉动成交。低首付方面，有汉唐蜜园、中央财津、恒大御湖、城市立方、丰泰橡树溪谷、富通·自在城等项目降低首期付款从而降低客户入市门槛，首付低至1成，甚至有个盘现零首付，如富盈地产的项目;特价房方面，主要是针对大户型产品促销，如欧景城、悦榕东岸、富通圣堤雅、天玺等，此外更有个别项目则采取隐性降价出售个别单位。从市场成交反馈看，特价房由于比较实惠，对一些对产品户型、景观、通风采光等要求不是很高的客户来讲，是一个比较大的吸引，导致其去化比较快。
特价房与正常单位价格分化明显，价差大造成楼市成交低迷。
2014年上半年，多数特价房由于促销优惠到位，去化快，然而同一项目的正常单位消化速度并未见明显起色，大部分项目成交仍然低迷，主要原因在于特价房与正常单位产品的价差问题。一些项目欲通过推特价房提高客户关注度来拉动成交，其初衷是很好的，然而因多种原因导致在“作价调价”功夫上没有控制好两者价差，价差太大令客户心理感觉没有捡到便宜，客户购买欲望自然较低，造成特价房对正常单位产品带动作用很小。
2014年上半年全市洋房成交套数变化区间：
受供应放缓与深圳市场影响，临深片区和松山湖片区“双下降”压力显著。
从今年上半年东莞七大片区成交的环比同比降幅情况看，今年上半年七大片区的住宅成交量均出现了环比同比双双齐降的局面，下降幅度都比较大。其中临深片区成交环比2013年下半年大幅下降54%，比去年同期下降41%，松山湖片区和临深片区“双下降”压力尤为显著。主要由两个方面影响因素：一、今年上半年临深片区住宅供应出现明显放缓，不利于市场需求释放;二、今年楼市预期不乐观，尤其深圳客受深圳市场的影响，其观望情绪更严重。从这个降幅势头看，淡市下，临深片区依然承受出货压力，而且压力也不小。
刚需成交比重走低，改善性需求释放明显。
2014年上半年，刚需成交比重为62%，在经历前两年刚需需求火热释放，比重持续上升后，今年上半年首次出现下降，环比2013年下半年下降了5个百分点，刚需成交比重下滑比较明显;改善型产品比重为17%，环比上升了4个百分点，改善型产品成交比重从2009年下半年开始一直呈结构性稳步下行，今年上半年首次出现明显的反弹回升，改善性需求释放明显。究其原因主要是受到市场供应、产品结构和价格优惠三大因素影响。
①需求方面：过往首付从4成到5成，再升至6成，改善产品一般多为第二套房，二套房首付的升高，直接压制了广大改善需求的释放，加上过去4年内，东莞大户型产品促销优惠小，低首付也比较少，造成需求逐渐累积，从而使改善性需求更旺盛。
②产品结构方面：大户型新品供应明显增加，选择面更广，有利于改善需求释放。
③价格优惠方面：在售的楼盘中，刚需产品价格优惠比较少，多数还是靠低首付方式促销;大户型产品的优惠力度比较大，加上大户型客户的购买力也比较强，造成大户型去化速度上升。
综合上述分析得，刚需供应减少、价格优惠少，造成刚需自住客户买房比较刺手，加上银根收紧导致的贷款利率上浮，贷款门槛升高等问题持续发酵，从而影响今年上半年刚需户型成交下滑。改善性大户型供应增加、价格优惠力度大，造成手头资金充裕的豪宅客户和投资客在折扣足够低的情况下，欣然解囊。
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