[摘要] 上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。
2014年上半年住宅供应放缓，进入空档期。
上半年，东莞住宅供应226.78万㎡，同比2013年同期下降28.60%，同比2012年同期上升2.93%，2014年上半年东莞住宅整体供应放缓十分明显。回顾东莞楼市供应降幅比较明显的时期，2008年东莞楼市进入调整，全市集中掀起降价潮，市场恐慌情绪一直延续至2009年，由于市场预期不乐观造成2009年开发商推货节奏放缓，2009年底始至2010年4.17“新国十条”期间楼市出现一系列调控政策，使开发商推货比较谨慎，导致2010年上半年楼市供应仍然处于低位;2011年限购政策出台，从第三季度开始多地城市房价大幅下降，受此影响，东莞楼市从10月份开始市场观望氛围加重，市场转淡，一直持续到2012年3月份，市场不好从而导致开发商推货很谨慎，整体供应放缓。
今年与往年的下降影响有所不同。由于12年到13年市场楼市火热，预期很高，导致大部分开发商对后市预期非常看好，导致开发商囤地捂盘惜售心态严重，开工放缓，开发周期拉长，营销周期拉长，其次，再加上受自2013年底始信贷收紧、利率上浮，个行甚至停止二套房贷，年初大幅降价潮蔓延到内地一些城市，再加上东莞本土扫黄大行动冲击和廉政建设等等因素，市场观望情绪严重，使得今年上半年东莞住宅供应量比去年同期大幅下降，再度下降至历史较低位水平。
6月下旬众开发商抢跑冲半年报业绩，楼市供应迎来一个从低迷到活跃的转折点。
通常1月由于接近春节，开发商推货意愿不强。而今年年初，许多开发商对今年的市场不太看好，想借2013年的火热气氛提高开盘销售率，纷纷抢先跑货，导致1月楼市供应相对比较活跃。接下来，楼市连续多月供应偏紧，在6月下旬出现大放量，届时回暖势头高昂，给上半年住宅供应整体偏紧局面回填了部分缺口。究其原因是：由于众开发商为冲刺半年报业绩，齐齐赶上上半年最后一班“末班车”入市。我们可以把这看作为今年楼市的一个临界点，即楼市供应从低迷到活跃的转折点，大体量的新品集中注入市场，将有效激活需求释放。
特价房主流市场，“小步快跑”营销策略成主打。
由于市场观望浓厚，客户购房欲望明显下降，许多项目住宅成交较为低迷，开发商欲通过特价房来吸引客户上门，带动产品销售。其中包括有欧景城、君珆花园、富通圣堤雅、尚书悦府、沿海丽水佳园、龙光·君御旗峰、天玺、怡丰君逸名轩、尚峰温莎堡、富通自在城等项目推出特价房或一口价房。特价房主要是包括三种情况：一是清仓尾货，为快速清仓回笼资金，减少滞销期间的各方成本;二是开发商把一些光线、通风、采景效果稍差或偏低楼层长期处于滞销的户型拿出来，标签特价来卖;三是正值购房季，开发商欲快速跑量把某些单位拿出来以比较优惠的价格回馈客户。目的在于：一方面拉动客户对其它正常单位产品的关注;一方面更好地清理一些采光、通风、景观不是很好的单位。随着一些开发商推特价房源并能很快地去化，促使更多的开发商步步跟进，高调推多量特价房源，其次今年尾盘项目也明显增多，特价促销清库存的项目显然不少，造成上半年东莞住宅市场特价房源比较丰富。
今年上半年，开发商推货策略偏谨慎，多以小量加推方式入市。普通住宅中，每次开盘推售货量大都为100套左右，低于80套的有16个项目。市场环境冷清下，开发商们转“少量多批、小步快跑”推货策略的现象越来越明显。一方面，是出于对开盘解筹率的考虑，避免开盘成绩太差以至于影响项目的品质形象;另一方面，通过小量加推试探市场，掌握市场的接纳度，便于后期房源能更好地定价。
改善型产品供应比重环比上升明显，高端产品供应萎缩严重。
从近三个半年住宅各置业类型供应比重走势图看，今年上半年改善型产品供应比重为20%，环比上升了5个百分点，比重上升幅度十分明显，包括有保利生态城、新世纪·领居、盈拓御江、富盈WO城、君汇半岛花园、恒大华府、格兰名筑、中惠·香樟绿洲、达鑫·江滨新城、汇景·御海蓝岸等44个项目集中供应。
此外，近一年半内，高端产品的供应萎缩极为严重，从12%下降至7%，再到5%，主要是由于今年别墅市场供应急速缩减所致。一方面，别墅库存的高压致使开发商放缓供应速度;另一方面，由于含别墅产品的项目多为优质大盘，而大盘的动工开发周期较长、进度较慢，今年有很多别墅项目正因为这个原因未能在上半年入市。
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