[摘要] 2013年10月共34个新增供应项目，总供应80.63万㎡，环比骤降24.42%，同比微升7.69%。本月供应以普通住宅供应占比约9成，别墅产品供应明显大缩水，市场未见有写字楼物业供应。全市住宅供应冲高回落，但相较过去一年，体量仍处于较高位水平。
▲经济持续回暖，增长态势表现良好。
2013年10月实时相关经济指标明显表示，中国经济维持企稳回升状态，10月汇丰中国制造业PMI初值升至50.9，非制造业PMI为56.3% 创年内新高。同时，多位专家和机构由10月居民消费价格指数等经济数据预测10月份CPI同比涨幅或达3.3%，四季度也或将继续小幅走高。美国QE缩减计划被延迟，外部资金出现回流，国内通胀压力隐现。整体上，国内经济环境好转形势尚为稳定，增长态势表现良好。
▲开发商资金链收紧，一次性付款或首付灵活处理方式更受青睐。
当前银行放贷持续收紧、一线城市区域政策纷纷出台等导致购房者望而止步，开发商资金链回笼压力增大。无疑，眼下一次性付款或首付灵活处理方式将更受青睐，能直接减少开发商资金回笼压力。而当下市场房价依然高企不下，10月已有个别项目一次性付款优惠力度加大，如打出一次性付款97折大优惠活动等，积极鼓励购房者当机立断，一次性付款购房。
▲多盘加推入市积极，市场仍以刚需产品为主流。
在楼市政策窗口期，东莞楼市却不甘沉默，11月将继续有近30个楼盘加推新品，其中纯新盘有6个，其中以刚需产品为供应主力，据监测加推楼盘主要有怡丰君逸名轩、鼎峰尚境、万科金色梦想、万科金域松湖、汇景御泉香山、皇庭壹號公馆、沿海江湾国际、悦榕东岸、万科金域国际、保利未来城市、佳兆业东江豪门等等。而纯全新盘较少，仅约6个，有佳兆业帝景中央、世纪城幸福公馆、尚书悦府、盈拓御江等。对于后市年底仓促入市的项目而言，一方面，要面临市场观望浓郁压力；另一方面，还要面临金融信贷和中央政府调控政策的尴尬局面；最后，还要承受市场对其入市定价和项目价值的多方考验。
▲住宅调控施压，预计开发商调整推售节奏，加大商铺、车位等非住宅出货。
10月住宅市场受到金融信贷和政策等多方因素影响，签约量有所下滑。前期营销推广的到位和蓄客充足，使得市场交投持续激烈，购房需求在前几个月得到了充分的释放。当下，年底信贷收紧将使部分依赖贷款购房的刚需客户难以入市。按照惯例，每年年底的信贷额度较为紧张，预计这种紧张要延迟到年末或明年1月。鉴于目前住宅调控施压不断，刚性需求观望剧增，资金相对充足的开发商会相对谨慎，不急于出货，反而会调整推售节奏、房源结构，加大商铺、车位等非住宅出货力度。转战商铺、车位这些不受住宅政策影响的物业类型的销售，将更有利于部分开发商出货，加快资金回笼。
▲成交量或出现一定幅度回落，品牌房企争夺战越演越烈。
时光渐行渐远，2013年已开始逐步进入尾声。今年的市场交投氛围明显比去年强烈，二季度，市场全面释放了较大的潜在需求，并有部分未来几个月的交易量，都已在二季度提前释放。今年东莞楼市成交火热，而临深片区一直成为年内的高火力战场，其深圳客的贡献是功不可没的。而当前楼市调控正处深度博弈期，在相当的一段时间内，需求观望和多方力量的影响指数会直线上升，在10月，碧桂园可谓大出手已极大释放成交，加之前期极度透支的市场需求及眼下调控政策严格力度或增加的因素，预计市场成交量出现一定幅度回落。此外，10月下旬市场客户来访量明显下降，连续两个星期未见改观，鉴于购房周期影响，预计成交量放缓。在市场供需与政策调控的相互调整期间，需求量的骤然萎缩，促使品牌房企争夺战越演越烈。
▲市场多方因素助推价格上涨，短期内涨势受抑。
虽目前市场已有多个楼盘显现“降价”迹象，主要表现在大户型出货。但刚需户型产品价格变动尚保持谨慎，预计未来东莞住宅市场价格走势依然上行，主要有以下几个影响因素：一、今年除了住宅市场成交火热外，土地市场也交投强烈，开发商拿地成本明显较去年高。二、土地市场中，外来品牌房企和本土名企拿地甚为积极，其地块主要集中在塘厦、凤岗、黄江、沙田等热点镇区，品牌效应、区域优势和项目规模，提升楼盘价值，从而拉升价格。 三、后市预期上市项目品质相对较高，个别是目前热点区域热销的项目，自然助推价格上行；四、中心城区刚需产品供应偏紧，客户购房需求旺盛，供需不平衡使得开发商对价格预期较高。但目前，由于金融信贷收紧和政策调控紧迫，市场正处于博弈期，众多开发商均不敢冒然提价，短期内价格涨势受抑。
▲“优惠促销”措施或弥漫全城，“以价换量”成为当下最奏效的营销手段。
进入11月，天气已开始逐渐全面转凉，购房气氛也相应有所降温，那么开发商想取得成交，无疑要通过举办活动和推出一些特别优惠措施，吸引观众眼球，唤醒购买欲望。目前中央政府预调微调加码，一线城市纷纷出台调控政策，增加了东莞开发商对市场担心情绪。现行政策主要是较为针对改善性产品，加之考虑年底业绩目标冲刺等原因，三十六计走为上计，预计后市开发商大量举办优惠活动。市场上，在价格、总额上能推出一些较高的优惠，将是购房者甚为关注的。市场明显已出现信号，10月有多个楼盘纷纷打出优惠信号，如沿海丽水佳园“2万抵20万钜惠”，永江臻萃园“首付4.5万起，享2万抵95折优惠”，金田花园花域“5000抵2-6万”特惠等等，在过去的10个月，虽部分开发商已取得了非常不错的成交量，如中信地产、碧桂园地产在三季度末已完成全年业绩目标，但仍有不少开发商要直面年底冲量难题，眼下政策调控愈加强烈，开发商应紧抓楼市发展形势，抢得先机，杜绝观望者对后市长期看空。据中原研究部不完全统计，后市将有个别开发商推出特大优惠活动，通过大让利以博成交。如大朗某项目已推出11月看房团优惠20万、万科5盘联动，1000万礼献东莞。随着优惠方式穷出不尽，价格导向效果逐成，市面氛围积极提升，“以价换量”，将成为当下最奏效的营销手段。
▲深圳二套房首付上调至7成，利好临深片区楼市成交。
于2013年10月31日，深圳人民银行发布深圳实时住房信贷政策调整通知，其新规强调：自2013年11月6日起二套房贷首付款比例不得低于70%。由此说明未来在深圳购房首付压力明显增大，且深圳房价年内一直持涨，大大提高了购房成本。而塘厦、凤岗等临深片区价格相对一线城市较低，而且区域内先后陆续有品牌房企进驻，将更大地提高了楼盘商品房的性价比，极大刺激深圳客外溢增加，利好临深片区楼市成交。未来，在需求的强劲渗透和地方政策的利好影响下，塘厦等临深片区楼市或进入“万元时代”。
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