[摘要] 2013年10月共34个新增供应项目，总供应80.63万㎡，环比骤降24.42%，同比微升7.69%。本月供应以普通住宅供应占比约9成，别墅产品供应明显大缩水，市场未见有写字楼物业供应。全市住宅供应冲高回落，但相较过去一年，体量仍处于较高位水平。
10月楼市前言：
时光渐行渐远，一年一轮的“金九银十”已圆满落幕。一线城市金九银十成色十足，多个城市成交量创近几年的新高。在过去的10月，虽东莞住宅楼市成交73.58万㎡取得了汗马战功，但市场交投热度是否真的与黄金“9月”旗鼓相当？这个问题十分值得我们深入探究。与一线城市和热点二线城市市态相投，2013年东莞全市住宅市场交投氛围剧烈，但基于现行下的信贷收紧和多地房产政策调控风来袭，10月东莞住宅市场观望情绪明显日益剧增。在市场供需与买卖双方利益的深度博弈期间，中央政策调控坚决不松懈。年内，局部地区楼市的“高烧不退’引发的各种隐忧，无疑加快地方针对性政策出击，然而东莞占位二线城市，其楼市发展尚属稳健，市政府出台严格政策的可能性不大，市场更大寄望于即将在11月举行的十八届三中全会的房地产调控举措。
（一）新增供应状况
供应前两个月冲高之后骤降：10月份商品房供应80.63万㎡，环比骤降24.42%。
2013年10月东莞新增商品房供应总体情况：
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2013年10月共34个新增供应项目，总供应80.63万㎡，环比骤降24.42%，同比微升7.69%。本月供应以普通住宅供应占比约9成，别墅产品供应明显大缩水，市场未见有写字楼物业供应。全市住宅供应冲高回落，但相较过去一年，体量仍处于较高位水平。
塘厦市场炙手可热，住宅供应量一触即发，井喷冲高。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，10月19个区域有住宅供应，占据前五位有：塘厦、沙田、东城、大岭山、寮步。其中塘厦镇以碧桂园天麓山为代表，单盘井喷1408套，合计13.68万㎡。此体量已相当于年内总供应的4成多。近期住宅市场成交交投较热，开发商紧抓“银十”好时机，积极推货入市，为年底任务做冲刺。
刚需户型供应占比再度冲高，合拼户型供应环比大增。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，10月份东莞新增住宅供应中，中小刚需户型供应占比显冲高态势，刚需当道的事实不容置疑。另外，本月合拼户型也有所增加，占供应整体的4.18%，包括江南城三期、格兰名筑、庄士8号和粤丰江畔豪庭。180㎡以上大户型供应仍处低位运行状态。本月仅万科金域国际有公寓供应，个体项目单盘别墅供应相对较多，其中万科四季花城以供应129套别墅，突破市场偏紧局面。
（二）库存供应状况
10月住宅存量为477.23万㎡，环比基本持平。
截止2013年10月31日，东莞全市住宅存量为477.23万㎡，环比基本持平，其中洋房库存量为320.58万㎡，环比上升2.33%；别墅库存量为121.45万㎡，环比下降2.68%；公寓库存量为35.2万㎡，环比下降1.13%。非住宅中，车库和商铺库存量小幅下降，而写字楼小幅上升。从走势图显示看，由于消化周期一直多月维持在7个月左右，说明市场消化能力相对较强，后市压力相对比较低。整体上，东莞住宅市场供需相对平衡。
（三）市场成交状况
热销楼盘持热签约：10月住宅成交面积73.58万㎡，环比下降0.2%。
2013年10月东莞市商品房成交总体情况：
2013年10月东莞商品房成交面积为79.54万㎡，环比下降1.92%，同比上升16.82%；住宅成交面积为73.58万㎡，环比下降0.2%，同比上涨19.14%。住宅成交总金额为63.42亿元，上涨幅度明显高于面积的，说明同比去年同期住宅均价有所上涨。
10月开盘、加推项目前期蓄势较好，但销售率不甚理想。
虽10月住宅签约量与9月迫近，但主要是由于个盘项目贡献比较多，如碧桂园天麓山、保利未来城市等。但是从中原研究中心对市场10月份实际开盘及加推项目监控显示，62%的项目开盘销售率未能达到市场预期，例如，大岭山某项目开盘销售率仅为42%，常平某项目加推出货甚不理想。其中也有不少项目解筹率甚高，如凤岗某项目开盘当天解筹率达75%、沙田某刚需项目解筹率达76%。整个住宅市场，纷纷显现成交氛围降温局面。加上，10月中下旬客户来访量明显减少，说明客户对目前市场信心不足，犹豫徘徊。
10月住宅成交大体有所下滑，市场观望情绪增加视为关键影响因素。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，10月与9月有住宅成交的个盘数相当。而10月签约套数在200-400间的个盘数比例仅0.9%，明显比9月的2.75%大幅下滑，50-200间的个盘数比例也出现了下降。10月住宅市场交投热度有所降温，多盘销售量环比明显有降。究其原因，市场供需与政策调控等多方力量博弈，导致市场观望情绪增加，视其为关键影响因素。
前期营销推广到位及蓄客充足，助推“银十”签约量居高。
10月东莞楼市住宅成交73.58万㎡，环比“金九“旺季微量下降，降幅仅为0.2%，其成交火热势头有目共睹。但实际上，10月的住宅成交市场并不如9月火势猛烈，究其原因：首先，前期品质较好的入市楼盘，本月进入签约高峰期；其次，10月东莞不少楼盘加快营销节奏，前期积累的客户资源在加推新货时，紧迫迎合市场达成成交。
后市走势：目前，东莞市场虽整体情况较好，但由于今年东莞房价持续上涨，现阶段市场观望情绪高涨及政策预期隐忧增加，后续出货压力将增加。在10月中旬开始，市场上已有个别楼盘初显“降价“迹象，渐近月底，更有个别开发商为蓄力出货，打出“低字头”价格，以博成交；甚至有开发商在线下试行超首付操作。年底要想保持近期的交投量，甚至谋求有所突破，那么后续需在加推或开盘的项目定价上作理性调整，迎合市场大势。
（四）供需比较
10月住宅市场供需活跃，整体相对平衡。
2011年和2012年月供应量主要集中在旺季的三季度9月，而2013年，市场却提前出击，在以往传统淡季的二季度大放量。主要是由于去年东莞楼市市场较好，众多开发商都取得了不错的成绩，资金回笼相对充裕，同时非常看好今年的市场，出手敏捷。今年10月份住宅供应77.93万㎡，环比有所回落，但体量依然处高位水平。整体上，2013年东莞住宅市场交投仍十分热烈，供需活跃，持相对平衡状态。
（五）价格分析
10月住宅价格为8620元/㎡，环比上升0.15%，与上月基本持平。
2013年10月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年1-10月份东莞住宅价格为8250元/㎡，2013年1-10月为8744元/㎡，同比上升5.99%；其中10月份住宅价格为8620元/㎡，环比上升0.15%，与上月相当持平。
本月东莞普通洋房均价仅为7885元/㎡，环比小幅调整，而其他物业如写字楼和车库均出现结构性大幅回落。
短期内东莞住宅价格上升势头有所遏制，整体上依然保持稳定小幅上扬态势。
10月份东莞住宅成交中，全市32个区域全面亮相，踊跃争先。塘厦成交14.81万㎡，勇创佳绩，霸占首位。成交较活跃的区域，主要是有前期持续热销的楼盘加推，或个别纯新盘入市。价格方面，松山湖、南城、东城、厚街、长安区域住宅均价“破万”，其豪宅洋房及别墅成交比重较大。从量价图看，按成交量从大到小看，住宅均价走线反复波动较大，反映当下市场区域分化较大。今年，一线城市和热点二线城市住宅价格普通越调越涨，但东莞的价格上涨幅度相对平和。
水乡片区住宅价格普遍上浮，中堂得益于广州地缘优势，上涨明显。
随着市政府对水乡片区的极力打造和建设逐步落实，2013年水乡片区的房地产闹市应运而生，发展相当迅速，届时也取得了较好的成交成绩。可见，该片区的经济和楼市前景是非常被看好的。而在2013年10月，水乡片区的多个镇区的住宅价格普遍出现了弹性上浮。其中，以中堂镇价格变动尤为突出。究其原因：一、中堂作为水乡片区之一，也是市政府重点打造的区域之一，市场前景尤被看好；二、在2006年至2010年，中堂房地产市场尚较为空白，仅有中堂东港城、南国雅苑和莞都国际花城老盘供应。而目前中堂镇在售的项目并不多，仅有5个，个别规模面积很小，另外有两个是旧盘。但多年来市场长期累积的潜在需求是不容估量的。三、中堂地缘优势明显，靠近广州新塘，能较好地吸引更多的广州客户置业；四、目前中堂的房价尚低洼，更受购房置业者青睐。
10月个别房企加快对大户型的去货速度，部分项目已初显价格松动迹象。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示， 10月160-180㎡的大户型签约中，有多个尾盘项目基于出货速度考虑，已初显价格下浮现象，成交量也相应有所提升。大户型市场存量较多，竞争压力较大，但现状政策对大户型存在不利的影响。比如房产税出台预期及利率提高，而且大户型多数以二次置业为主，银行对首付审批加严。因此导致客户入市欲望不强，积极性不高。而开发商基于年底冲业绩，采取的更多的是一些价格暗降方式，如“以价换量”、控制总价以一次性付款多优惠方式、低首付策略等。以价格的让利来换取更多的成交空间。
年内各大住宅类型成交均价弹性尚小，整体呈结构性上行趋势，上涨后劲仍然十足。
从价格上来看，2013年东莞全市住宅成交均价波动弹性较小。自去年三季度开始至今，普通洋房和高端洋房的均价走势十分平缓，而豪宅洋房自今年二季度始价格上涨速度有所增速。内年，别墅和公寓均价在8月份出现反弹大幅上涨，主要是由于当月市场有保利生态城、御花苑、海逸 豪庭和世纪城国际公馆等多个项目成交多套别墅，并有个别项目别墅成交价格相对较高，从而拉升总均价；8月公寓有益田大运城邦入市价格相对较高，且成交成绩斐然，拉高均价。虽然年内大致上住宅均价波动不大，结构性上行幅度较小，但从整个市场走势来看，东莞住宅市场均价上涨的后劲仍然十足。
（六）东莞房企及住宅销售情况
10月份，受一年一度的旺季影响，东莞全市诸多楼盘出货甚为积极，市场交投激烈，品牌开发商对后市市场及政策敏感度较高，提前出货意愿较强，定价趋于理性，出货能力相应较强。从前十名开发商业绩排名来看：本月碧桂园地产以低价走货策略，完成9.91亿元的销售额跑赢东莞房地产住宅成交市场，主要归功于碧桂园·天麓山和碧桂园·柏丽湾。万科·朗润园、万科城、万科·金悦香树和万科·金域松湖等13个项目齐发力，共计收金6.75亿元，位列第二。
2013年10月开发商住宅销售排名前十名：（按销售金额）
10月碧桂园·天麓山雷厉风行，签约冲破千套有余。
根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析：本月的明星楼盘当属塘厦、沙田外来知名房企的标杆楼盘，其中碧桂园·天麓山火热签约，成交节节走高，实际7020元/㎡的销售均价，相比前期产品有相当幅度的让利，而名闻遐迩的保利未来城市于9月21日首次推出的35套别墅全部售罄，和313套洋房已售出约八成，其去化力十分强劲。另外，沿海丽水家园项目价格上调幅度明显增大，主要是由于该项目前期销售尚为理想，开发商资金回笼较快，且中心城区刚需产品库存及供应已面临偏紧的局面，购房者从价格相对较低、区域交通、园区规模环境、刚需户型等多角度考虑，则更加倾心而至，从而提高开发商对市场的预期，提振价格上调幅度。
2013年10月住宅销售套数排行：
（七）后市展望
▲11月三中全会调控政策预期或将加码，短期内对市场有所影响。
由“国五条”调控的落空、市场持续强劲的需求导致今年二季度开始楼市一直红红火火，引发了有点背离市场的涨价狂潮。2013年10月深圳推出了“深八条”，其内容要求继续严格执行限购、限贷、调整二套房贷首付比例和利率等，进一步强化调控，促进房价合理回归。接下来，北京又针对现局出台了“京七条”，市场调控愈加严厉。此调控新条主要是从供应角度着手，切合政府“低端有保障、中端有政策、高端有市场“的三元住宅结构调整，加大自住型商品房供应力度。无论是从供应面还是成交价格面，政府对楼市房价的调控甚是紧张的。因此，从中央的表态来看，楼市调控的政策基调没有改变，在接下来的一段时间，政策面仍然维持一定的威严，开发商寄望年底放松的预期已经逐渐落空，短期内对市场有所影响。
▲东莞政策预期隐忧与日剧增，部分购房者观望情绪增加。
今年3月出台“国五条”对市场进行微调，二套房首付及个贷比例提高、卖房差额征20%个税 、全面限购。但是对于东莞的影响微乎其微。近两年来，东莞房地产发展速度突飞猛进，届时市场成交也创造了一波又一波高潮。环境下，北上广等一线城市价格快速上涨，相继出台“深八条”、“京七条”，然而，东莞借三临广州、深圳、惠州的区位优势，吸引外围客户强劲渗透，价格环比去年有所上涨。但东莞作为二线城市，且价格上涨态势相对平和，市场接受度依然较大，因此预计东莞地方性房产调控政策有别于其它城市，出现区域分化现象。房价的持续上涨，引发了投资者对通胀预期的担忧，市政府跟进出台调控新规预期增加。因此，预计相应会影响相当一部分对后续政策调控房价下降的观望者，持币静观待变。
▲经济持续回暖，增长态势表现良好。
2013年10月实时相关经济指标明显表示，中国经济维持企稳回升状态，10月汇丰中国制造业PMI初值升至50.9，非制造业PMI为56.3% 创年内新高。同时，多位专家和机构由10月居民消费价格指数等经济数据预测10月份CPI同比涨幅或达3.3%，四季度也或将继续小幅走高。美国QE缩减计划被延迟，外部资金出现回流，国内通胀压力隐现。整体上，国内经济环境好转形势尚为稳定，增长态势表现良好。
▲开发商资金链收紧，一次性付款或首付灵活处理方式更受青睐。
当前银行放贷持续收紧、一线城市区域政策纷纷出台等导致购房者望而止步，开发商资金链回笼压力增大。无疑，眼下一次性付款或首付灵活处理方式将更受青睐，能直接减少开发商资金回笼压力。而当下市场房价依然高企不下，10月已有个别项目一次性付款优惠力度加大，如打出一次性付款97折大优惠活动等，积极鼓励购房者当机立断，一次性付款购房。
▲多盘加推入市积极，市场仍以刚需产品为主流。
在楼市政策窗口期，东莞楼市却不甘沉默，11月将继续有近30个楼盘加推新品，其中纯新盘有6个，其中以刚需产品为供应主力，据监测加推楼盘主要有怡丰君逸名轩、鼎峰尚境、万科金色梦想、万科金域松湖、汇景御泉香山、皇庭壹號公馆、沿海江湾国际、悦榕东岸、万科金域国际、保利未来城市、佳兆业东江豪门等等。而纯全新盘较少，仅约6个，有佳兆业帝景中央、世纪城幸福公馆、尚书悦府、盈拓御江等。对于后市年底仓促入市的项目而言，一方面，要面临市场观望浓郁压力；另一方面，还要面临金融信贷和中央政府调控政策的尴尬局面；最后，还要承受市场对其入市定价和项目价值的多方考验。
▲住宅调控施压，预计开发商调整推售节奏，加大商铺、车位等非住宅出货。
10月住宅市场受到金融信贷和政策等多方因素影响，签约量有所下滑。前期营销推广的到位和蓄客充足，使得市场交投持续激烈，购房需求在前几个月得到了充分的释放。当下，年底信贷收紧将使部分依赖贷款购房的刚需客户难以入市。按照惯例，每年年底的信贷额度较为紧张，预计这种紧张要延迟到年末或明年1月。鉴于目前住宅调控施压不断，刚性需求观望剧增，资金相对充足的开发商会相对谨慎，不急于出货，反而会调整推售节奏、房源结构，加大商铺、车位等非住宅出货力度。转战商铺、车位这些不受住宅政策影响的物业类型的销售，将更有利于部分开发商出货，加快资金回笼。
▲成交量或出现一定幅度回落，品牌房企争夺战越演越烈。
时光渐行渐远，2013年已开始逐步进入尾声。今年的市场交投氛围明显比去年强烈，二季度，市场全面释放了较大的潜在需求，并有部分未来几个月的交易量，都已在二季度提前释放。今年东莞楼市成交火热，而临深片区一直成为年内的高火力战场，其深圳客的贡献是功不可没的。而当前楼市调控正处深度博弈期，在相当的一段时间内，需求观望和多方力量的影响指数会直线上升，在10月，碧桂园可谓大出手已极大释放成交，加之前期极度透支的市场需求及眼下调控政策严格力度或增加的因素，预计市场成交量出现一定幅度回落。此外，10月下旬市场客户来访量明显下降，连续两个星期未见改观，鉴于购房周期影响，预计成交量放缓。在市场供需与政策调控的相互调整期间，需求量的骤然萎缩，促使品牌房企争夺战越演越烈。
▲市场多方因素助推价格上涨，短期内涨势受抑。
虽目前市场已有多个楼盘显现“降价”迹象，主要表现在大户型出货。但刚需户型产品价格变动尚保持谨慎，预计未来东莞住宅市场价格走势依然上行，主要有以下几个影响因素：一、今年除了住宅市场成交火热外，土地市场也交投强烈，开发商拿地成本明显较去年高。二、土地市场中，外来品牌房企和本土名企拿地甚为积极，其地块主要集中在塘厦、凤岗、黄江、沙田等热点镇区，品牌效应、区域优势和项目规模，提升楼盘价值，从而拉升价格。 三、后市预期上市项目品质相对较高，个别是目前热点区域热销的项目，自然助推价格上行；四、中心城区刚需产品供应偏紧，客户购房需求旺盛，供需不平衡使得开发商对价格预期较高。但目前，由于金融信贷收紧和政策调控紧迫，市场正处于博弈期，众多开发商均不敢冒然提价，短期内价格涨势受抑。
▲“优惠促销”措施或弥漫全城，“以价换量”成为当下最奏效的营销手段。
进入11月，天气已开始逐渐全面转凉，购房气氛也相应有所降温，那么开发商想取得成交，无疑要通过举办活动和推出一些特别优惠措施，吸引观众眼球，唤醒购买欲望。目前中央政府预调微调加码，一线城市纷纷出台调控政策，增加了东莞开发商对市场担心情绪。现行政策主要是较为针对改善性产品，加之考虑年底业绩目标冲刺等原因，三十六计走为上计，预计后市开发商大量举办优惠活动。市场上，在价格、总额上能推出一些较高的优惠，将是购房者甚为关注的。市场明显已出现信号，10月有多个楼盘纷纷打出优惠信号，如沿海丽水佳园“2万抵20万钜惠”，永江臻萃园“首付4.5万起，享2万抵95折优惠”，金田花园花域“5000抵2-6万”特惠等等，在过去的10个月，虽部分开发商已取得了非常不错的成交量，如中信地产、碧桂园地产在三季度末已完成全年业绩目标，但仍有不少开发商要直面年底冲量难题，眼下政策调控愈加强烈，开发商应紧抓楼市发展形势，抢得先机，杜绝观望者对后市长期看空。据中原研究部不完全统计，后市将有个别开发商推出特大优惠活动，通过大让利以博成交。如大朗某项目已推出11月看房团优惠20万、万科5盘联动，1000万礼献东莞。随着优惠方式穷出不尽，价格导向效果逐成，市面氛围积极提升，“以价换量”，将成为当下最奏效的营销手段。
▲深圳二套房首付上调至7成，利好临深片区楼市成交。
于2013年10月31日，深圳人民银行发布深圳实时住房信贷政策调整通知，其新规强调：自2013年11月6日起二套房贷首付款比例不得低于70%。由此说明未来在深圳购房首付压力明显增大，且深圳房价年内一直持涨，大大提高了购房成本。而塘厦、凤岗等临深片区价格相对一线城市较低，而且区域内先后陆续有品牌房企进驻，将更大地提高了楼盘商品房的性价比，极大刺激深圳客外溢增加，利好临深片区楼市成交。未来，在需求的强劲渗透和地方政策的利好影响下，塘厦等临深片区楼市或进入“万元时代”。
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