[摘要] 今年以来，东莞乃至全国的楼市，都相对低迷，如何突围成为摆在每个开发商心头最重要的事情，是先观望等待还是主动迎战?是把新盘工程放缓还是加快入市抢个先机?是降价出货还是保持稳定等待需求的释放?主动迎战抢占先机是不是就一定可以有效出货收金?左右之间都是难题。
【产品篇】
刚需户型仍是市场主流70-100平方米卖
楼市是变化着的，就如2014年上半年一样，在变化中有时还蕴含着一些意外。这样变化的楼市对于开发商而言也是一个考验，作为商品的主要供应者，想要在各种环境变化中立于不败之地，迎合市场需求，顺势而为是最简单聪明的做法。
市场的需求主要集中在哪里?什么样的产品卖便于快速回笼资金?到底是做豪宅大户迎合高端需求，做中户型迎合改善型需求，还是做紧凑型小三房迎合刚性需求?在这里，依然是数据说了算。本报记者特别梳理了上半年，以及近几年的各类户型供求情况，用数据来还原事实。
中小户型上半年销售率更高
分析：从上两个图表不难看出，洋房各面积段产品成交的总体态势为户型越大，销售率越低。销售率较高的基本上集中于100平方米以下的中小户型面积段。
记者在走访中了解到，70平方米以下的小户型产品在2013年-2014年销售率相对较高，是由于近几年投资需求受到差别化信贷等政策因素影响，需求被抑制，开发商对开发此类产品时也比较谨慎。去年至今年此类需求出现了相对集中的释放，高销售率是阶段性表现。而细化数字分析可以看到，或许是受到供应量的制约，虽然该面积段物业的销售率在前5个月洋房物业销售中是的，但实际签约套数数值却是，所占比重有限。
相对而言，整体表现比较稳定的是70-100平方米的中小户型产品，可以说是供需两旺，销售情况。2014年前5月此类型产品新增供应约8000套，占总供应的55%，是供应量的面积段，也是销售情况较好的面积段。此外120-140平方米的产品属于改善型需求户型，在去年至今年上半年改善型需求也得到一定释放的情况下，销售率也处于较佳水平。而140平方米以上的面积段近些年来因东莞置业结构的转变，一直处于相对滞销的状态，虽然上半年该类型产品开发商较多采用了特价促销，对销售有一定拉动作用，但户型销售率在各类型物业中销售率中仍是。
别墅成交面积趋小化以消化库存为主
分析：从上半年的别墅供求关系来看，受宏观面影响，上半年别墅供应大幅萎缩，新增供应量仅9.5万平方米，仅269套，同比大幅减少85%。但销售量达到21.6万平方米，同比虽然也有减少，但减幅明显低于供应量。市场以消化存量为主。
记者同时梳理了2008年至2013年的别墅成交走势，从年度成交面积来看，近几年别墅成交面积虽有一定的反复，但自2009年以来基本保持了较高的销售面积，去化率仍然不错。如2013年东莞别墅供应为113.55万平方米，成交面积达80.9万平方米，去化率达到70%左右，年销售率接近刚需产品，别墅产品作为高端置业群体的宠儿，受青睐度依然未减。
值得关注的是，近年来别墅产品开始趋小化，市场的宠儿却是200-400平方米间的别墅产品，2013年这个面积段的别墅产品可谓是供需两旺，供应占比71.23%，销售率在45%以上。而走货最快的是100-200平方米的新生代经济型别墅，这类经济型小别墅供应不多，但是销售率普遍较高。如2013年100-120平方米的别墅供应仅有24套，销售率高达91.67%，160-180平方米的别墅共有170套，去化率为88.82%。高销售率使该类型别墅产品的受关注度明显提升。
70-120平方米近三年销售占比
分析：一方面是中小户型销售率明显较中大户型高，另一方面，在各面积段成交占比方面，刚需户型也是占比的产品段。
数据显示，在上半年各面积段的成交表现中，成交占比比重的是70-120平方米的刚需户型，约占62%左右的比例。120-180平方米的中大户型成交占比居次，约为17%，70平方米以下的小户型占比约为14%，180平方米以上的大户型占比，仅7%。
而近三年各面积段洋房物业的成交占比同样表明，刚需产品是目前市场成交的主力。数据显示，70-120平方米的户型成交占比近三年呈现逐渐上升的格局，2011年该面积段成交占比约为60.9%，2012年上升至62.9%，2013年则达到67.7%，上升之势明显。而120平方米以上的中大户型占比则处于相对较低位。120-140平方米，140-180平方米和180平方米以上各面积段成交占比均不到10%，180平方米以上的占比更在5%以下徘徊。
不过，将近三年的年度成交数据与2014年上半年的数据进行比对，则可以看到，虽然70-120平方米的刚需户型产品仍是成交占比的户型，但上半年刚需产品的成交占比较2013年出现了下滑。有研究机构向记者介绍，在经历前两年刚需需求火热释放，比重持续上升后，今年上半年首次出现下降，环比2013年下半年下降了5个百分点。结合上半年的政策面、价格和供需关系等多方面因素，上半年刚需成交占比降低是受到了首套房利率上升，刚需价格持续坚挺，新增供应少，市场观望情绪较重等影响。从6月刚需项目开盘增多，成交上升等市场现象来看，后市刚需产品成交占比有望再度回升。
改善型需求正逐渐释放
分析：从近年来的各面积段占比走势来看，上半年120-180平方米的改善型中大户型成交占比较2013年出现了较明显的回升，上半年数据较2013年全年数据上升3个百分点。而研究机构向记者介绍，如果将2014年上半年成交占比与2013年下半年成交占比进行比较，环比上升达4个百分比。
有分析人士指出，近几年的政策面，为抑制投资需求，将二套房首付比例进行了大幅提升，这种政策影响在明显抑制投资投机需求的同时，也将改善型需求卡在了门外，因而改善型产品成交比重从2009年下半年开始一直呈结构性稳步下行，从上表数据也可以看出，2011年至2013年，120-180平方米的单位成交占比持续呈现下行态势。今年上半年改善型产品的成交回升，是近年来首次出现明显的反弹回升。
记者将各面积段成交价格与成交比重进行交叉分析发现，2014年上半年140平方米以上的大户型单位成交均价较2013年有明显下行，而市场现象反馈也表明，上半年促销优惠力度较大的多为中大户型楼盘项目。价格的优惠将往年累积的改善型需求进行了一个相对集中的释放，造成大户型去化速度上升。
而细化到2013年120平方米以上各面积段洋房产品的去化率，则可以看到，最快的为140-160㎡的豪宅洋房，销售率达到98.69%，这个面积段也是改善型置业需求最适合的面积段。其次是160-180㎡的产品，销售率为56.21%，120-140㎡的豪宅洋房去化率也较为理想，销售率有53.38%。
总结
各类产品都有机会主力市场在刚需
综合多组数据，可以看到，实际上各类型产品都有一定的机会，重要的还是开发商的发力点。
相对而言，适合刚性需求的70-120平方米中户型产品机会面，因为伴随着东莞城市升级转型，人口结构也开始由早年的杠铃型开始转向纺锤型，中间阶层群体正在壮大，居留东莞的新莞人越来越多，对刚需户型的需求也越来越大。这个需求伴随着东莞城市的继续发展，包括写字楼、商业等第三产业的发展，还会进一步扩大。对开发商而言，开发这一类产品也相对可以获得快速的销售率和资金周转率。不过做刚需项目也同样需要一定的配套支撑，包括交通、生活配套等各个方面，并不是所有的项目都适合做刚需，因而开发商做规划时也不可盲目跟风，还是需要结合地块多方面的因素去定位。
改善型需求从2013年开始便有了比较明显的释放，如果差异化信贷没有进一步的加码，这一类型的需求预期也会有进一步的释放，对于部分开发商来说，可以考虑这方面的产品规划。不过数据也告诉我们，并不是所有面积段的改善型产品都能得到改善型需求的青睐，相对而言，有一定舒适度空间，但又不会过大，总价相对适中的改善型产品会实现更快的销售速度。
作为高端类型产品的别墅，在投资渠道狭窄的背景之下，依然有其固有市场，但顶端群体毕竟有限，而金领阶层的扩大，使经济型别墅产品有了更大的需求基础，因而可以作为开发商做别墅项目时重点考虑的对象。不过相对而言，受到经济能力制约的金领阶层往往在选择居所时会更挑剔，因而开发商在打造这类型产品时，需要考虑的因素也要更多。
随着东莞城镇化发展，商务住宅氛围的逐渐升温，城市综合体不断增加等诸多因素影响，城区公寓市场需求明显加大，目前公寓供应远远不能满足需求。东莞公寓市场供应已比较紧张，可以说未来公寓市场机遇良好，高端公寓将更加抢手。但相对而言，这类型的市场容量毕竟还是有限，做公寓项目更需要地段等因素的支撑。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
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