[摘要] 今年以来，东莞乃至全国的楼市，都相对低迷，如何突围成为摆在每个开发商心头最重要的事情，是先观望等待还是主动迎战?是把新盘工程放缓还是加快入市抢个先机?是降价出货还是保持稳定等待需求的释放?主动迎战抢占先机是不是就一定可以有效出货收金?左右之间都是难题。
在不经意之间，大数据时代悄然来临。
在这个时代，数据正在迅速膨胀并变大，如提出“大数据”时代的全球知名咨询公司麦肯锡所说，数据已经渗透到当今每一个行业和业务职能领域，成为重要的生产因素。人们对于海量数据的挖掘和运用，预示着新一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来。在这个时代，商业、经济及其他领域中，已不再靠经验判断进行决策，决策将日益基于数据和分析而作出。从某种角度来说，这样的一个时代是可怕的，包括人的消费行为，对话记录等，都可能成为一种数据，为各行各业提供大量的分析依据，个体人或将被数据剖析。但从另一个角度来说，数据不仅可以被企业所运用，同样也可以被每个市场自然人所运作，使个体也可以去剖析行业，如市民密切关注着的这个行业——房地产行业。
今年以来，东莞乃至的楼市，都相对低迷，如何突围成为摆在每个开发商心头最重要的事情，是先观望等待还是主动迎战?是把新盘工程放缓还是加快入市抢个先机?是降价出货还是保持稳定等待需求的释放?主动迎战抢占先机是不是就一定可以有效出货收金?左右之间都是难题。
开发商抉择难做，置业者也同样困惑重重。东莞的房价是基于什么样的支撑?东莞的房价有没有泡沫?房价到底还会不会降?到底该在什么样的时候出手做决定?无论哪个问题都是艰难的选择。
如果没有数据，也许开发商与置业者就只能在这种纠结中继续摇摆，然后凭自己的经验判断去做出自己的决定。然而大数据时代的今天，如果掌握了足够多的数据信息，大量数据信息的分析运用，会对很多的问题给出更清晰明确的答案。
试想，如果供应量增加的时候库存量仍在减少，你是否还会对市场的需求存在疑虑?如果历史多个阶段的数据都表明供应放量会带动需求的放量，为什么还要等待着将市场越弄越冷清?如果地价与建安成本都在明显上升，由这两项因素主要支撑着的房价还会有多少下行空间?如果供需关系基本平衡，甚至一些面积段的产品供不应求，开发商有什么理由主动降价?如果有一些产品确实已经是供过于求了，又何苦死守着高价去品尝房子卖不出、资金回收难的后果?
请注意，这些假设的前提并不是凭经验判断给出的想法，而是运用真实的已经发生的数据分析得到的答案。
既然大数据时代已经来临，就让大数据的分析运用来引导决策吧。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
【房价篇】
十年房价大跨越上半年均价仍上涨
作为大宗消费的商品房，价格备受关注。在房地产行业历年来的发展中，消费者的置业心态受房价影响很大，往往房价上行时会盲目追高跟进，房价下行时却又观望等待。而这样做的结果，往往或者是高位入市，在楼价稳定时后悔不迭;或者是在摇摆之间错失了置业良机，然后看着房价蹭蹭蹭往上蹿，自己只能摇头喈叹。
房价到底会走向上还是向下?置业者是该出手还是等待?也许没有任何人可以给出一个确定的答案，但是却可从数据中摸清规律。本报记者对2014年上半年房价，以及近二十年东莞房价变化走势进行了整理，希望用数据说话，给置业者一个相对清晰的价格认知。
上半年住宅均价仍处上升态势
分析：根据东莞市房产管理局公众信息网网上数据，2014年上半年东莞住宅成交均价约为9142元/平方米，同比去年上半年住宅成交均价微升5.02%。同比2012年上半年增长幅度则达到9.85%。数据显示，今年上半年是历史同期首次破九。
记者同时监测到，2013年的年终数据显示，2013年东莞住宅成交均价8812元/平方米，同比2012年微涨6%。2014年上半年东莞住宅均价与2013年同期对比涨幅与2013年全年幅度基本持平。这也意味着从价格方面而言，市场整体的表现趋势与去年接近。上半年虽然住宅成交遇冷明显下挫，但各大开发商的降价意愿似乎颇低，即使上半年不少项目推出特价单位，但整体价格保持了坚挺，这也使上半年东莞住宅成交均价同比去年上半年依然保持微升格局。
纵观上半年的东莞楼市，虽然从3月开始就“降”声不断，但记者实体踏访发现，虽然确实存在个别楼盘大幅调低备案价的行为，但大部分喊降楼盘的降价单位为尾盘清货，或者只是少量单位以“特价”吸引置业者到现场看房，未真正出现大面积降价，尤其是有刚需产品供应的楼盘项目，由于上半年东莞住宅市场刚需供应短缺，市场呈现明显的供不应求格局，刚需产品价格也更为坚挺。另一方面，上半年市场供应以中大户型为主，尤其是别墅产品有一定的新增供应，也拉升了楼市的整体成交均价。
开发商微调探市价格略有起伏
分析：从上半年东莞住宅价格走势看，整个上半年，楼市均在“是否降价”意念中左右摇摆不定，导致上半年楼市普通住宅价格反复调整，呈“W”形走势，但是调整的幅度不大。3月与6月均出现了较为明显的调头下降，主要是受楼市的两波降价所致。3月份，个别开发商对两会预期不看好，情绪忐忑不安，在3月头开始率先降价，欧景城成为东莞首先降价一员，降价幅度很大，同时降价效果很好。6月下旬多盘以低于市场预期价格入市，成交反应很好。
虽然价格出现了两次波动，但上半年各月度住宅成交均价仍保持在9000元/平方米以上，住宅成交价格向上的态势未发生根本转变。而表二的数据则表明，2014年上半年出现洋房成交的楼盘中，7%楼盘的产品价格上浮超过10%，多为个别楼层单位价格偏高或新一期产品比前期定价高因素影响。近七成楼盘价格波动在上下5%，反映楼盘价格以微调为主，又因各楼层间存在价差，5%幅度的波动也属于正常情况，因此可见大部分楼盘的价格相对持稳。10%楼盘的价格下降幅度在5%-15%之间，促销优惠幅度比较大，细化来看，这部分项目多指特价房、清仓单位这类房源，同时也可以看出开发商多通过特价房促销来带动其他正常单位销售。降幅大于15%的楼盘仅有3个，视为特殊个案，如深业·欧景城。
数据表明，整体上看，2014年上半年开发商降价意愿低，价格分化比较明显。价格走势呈现比较稳定状态。
二十年楼价整体大步跨越
分析：从上图中可以看出，从1995年至2013年，东莞住宅年度成交均价较年度均价翻了5倍多。而且不同于早期均价会出现高低波动，2000年之后东莞楼价便呈现出了明显的逐年上升的态势。
而细分到每年的住宅成交均价上，则是在2004年之后，东莞的住宅年度成交均价开始呈现跳跃性的上升，如2004-2006年，东莞住宅年度成交均价年上升幅度达到400-500元/平方米，2007年则比2006年上升900余元/平方米。2010年住宅成交均价较2009年更上升1000余元/平方米。之后，东莞住宅均价的年上升幅度便基本上保持了一定的稳定。
在从业人士看来，东莞住宅成交均价的几次跳跃性上升，实际上是东莞城市建设变化，外来品牌开发商进入提升楼盘品质之后，对此前东莞房价处于较低位之后的补涨。而后期住宅成交均价保持了相对稳定的增长速度，则说明东莞的楼价进入了一个稳健的发展通道。记者对年度成交价格与当年市场特点进行交叉分析发现，2008年楼市进入冰点，而2012年则是成交明显放量，2013年更是供需两旺，铸就一波持续20多个月的旺市行情，但即使在这两个市场成交波动较大的年份，东莞的住宅成交均价也依然保持着稳步上升的态势，并未出现大起大落局面，这意味着经过十余年的发展，东莞楼市变得越来越健康理性，受外界影响趋小，楼价整体处于稳步上升的通道。
刚需置业者单价承受力逐渐走高
分析：从上两个图表不难看出，除70平方米以下的中小户型单位之外，上半年价格较2013年的成交价有明显上升的面积段产品，是70-100平方米的单位。这正是适合首次置业者的刚需产品。如果与供需交叉分析，则可以清晰看到，这个面积段的产品消化率相对稳定，而上半年供应较少，部分片区刚需产品明显供不应求，使该面积段价格保持了坚挺。尤其是城区，基本售价均在8000元/平方米以上，大部分刚需产品项目的售价破万元以上。
另一价格上升明显的是70平方米以下的单位，这一类大多为投资类型的公寓单位，其价格变化是受到了一定市场环境的影响。2013年之前，由于投资需求被政策压抑，小户型公寓供需双双下挫，开发商对投资型产品的开发热情明显不高，市场以消化库存为主，价格也显得比较低迷。2014年上半年压抑的中小户型产品供需均有所放量，而中小户型公寓往往有地段和带装修等特点的支撑，签约价也自然走高。
相对而言，140平方米以上的大户型住宅受到差别化信贷等因素的影响，市场供应量大，成交却受阻，价格无上升动力，在上半年也是开发商特价出清的重点户型，因而与2013年的成交均价相比，2014年上半年出现了明显的下滑。
总结：房价仍在上行通道结构分化或更明显
2014年上半年已过完，东莞的房价仍在摇摆不定，开发商一方面不想过快进入大面积价格调整的状态，另一方面又不断以特价探市，使本来就观望情绪浓厚的置业者观望心态更重。特别是5月下调备案价格促销的项目明显增加，6月多个新盘以低于市场预期价格入市，在释放一波需求的同时，却也让一批置业者打心眼里期待价格会低点，再低点，然后才在那个位入手。
然而，数据却告诉我们，东莞的房价仍处在一个稳定上升的通道中，也许中间会略有些曲折，但整体的趋势目前暂时没有急转直下的迹象。即使是在一个阶段内，楼价或许会出现下探，但在各方面因素的影响下，房价下探的空间也相对有限，而且东莞楼价发展近二十年的经历表明，房价下探的时间通常相对短暂，一旦在观望中压抑的需求释放出来，价格便会快速再度回到上升通道中，2008年便曾有不少置业者在观望中错失了置业机会。也就是说，除非置业者都不买房，使供求关系发生根本性逆转，否则，在经济保持上升态势，置业需求依然旺盛的情况下，房价向上的趋势便不会逆转。
虽然房价向上的趋势不会发生根本性转变，但从近年来的房价变化也可以看到，房价大涨的可能性也不大，东莞楼市保持了多年的健康稳定发展，这样的稳定微涨的道路还会持续。另一方面，在政府也将调控之手逐渐还给市场的政策背景之下，房价受供需影响会进一步加大，细化到产品上，则是不同类型产品价格走势或会出现分化。从数据上可以看到，对于某一些市场需求量较大的产品，如首次置业刚需产品，因需求基数较大，在一段时间之内，价格在任何市场环境下均会保持坚挺。而供应量大，需求相对趋少的中大户型产品，则可能更多受到市场影响而出现价格波动。
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【供应篇】
新增供应有效拉动成交
房地产行业，除房价之外最关心的话题便是成交量。今年以来，成交量呈现大幅下滑的状态，大多数时候做分析时，业内都普遍认为成交量的下滑是受到了信贷政策、市场大环境的影响。但如果仔细梳理数据，却可以发现，上半年的成交大幅下挫与新增供应量的减少也不无关系。成交与供应之间到底有多大的关联?新增供应量的增加是否会拉动成交的回暖?对于开发商而言，到底是应该观望等待市场回暖，还是应该主动入市，以供应增加拉动成交?数据也许可以给出更清晰的答案。
上半年住宅供需双双大幅下挫
分析：从图表上可以看到，今年上半年，东莞住宅供应226.78万平方米，同比2013年同期下降29%，上半年东莞住宅整体供应放缓十分明显，不管是供应套数还是供应面积，均只处于近5年来的中间水平。与供应下挫同步的，是东莞商品住宅的网签成交情况，数据显示，上半年住宅网签210万平方米，同比2013年同期下降38.70%。而从近4年东莞商品住宅上半年网签情况来看，今年上半年的住宅成交处于近5年来的历史第二低位。
仔细分析近年来上半年的供需情况对比不难发现，近几年东莞住宅供应与成交的上涨或下挫基本保持同步。2010年上半年受2009年底以来政策频繁出台，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场，新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄，供应套数与供应面积是近5年来的位，与之同步的，是2010年的网签面积约为207万平方米，同样处于近5年的位。2011年供应面积较2010年放量，网签成交面积亦同步回温。而2012年上半年市场供应偏紧，较2011年回落，再度造成部分需求未能正常释放，当年上半年住宅成交面积也同步回落。2013年上半年则是明显供需两旺。至2014年上半年，信贷持续收紧、利率上浮，甚至上浮20%，开发商观望情绪浓厚，新盘延后入市的情况时有发生，供应较去年同期出现大幅回落，而在信贷未曾放松的背景下，市场供应持续偏紧，造成了今年上半年住宅成交大幅下降至5年来历史第二低位水平。
近年来供需走势基本同步
分析：数据显示，从2008年-2013年，东莞住宅的成交年度走势与新增供应年度走势也处于基本同步的情况。可以说，年度供需是一个互为影响的过程。
细化至年份供需的分析，2007年住宅成交大涨，开发商对后市看好，拿地与开工情况均向上行，直接导致2008年住宅供应面积的攀升。而2008年受到政策方面影响，住宅成交下行，又直接影响到2009年的住宅供应量较2008年出现了下行。在这两年受2007年-2008年特殊市场环境影响，供需出现了一定程度悖离格局之外，从2010年开始，东莞的住宅供应与成交的起落基本上保持了同步的走势。2010年-2013年，东莞住宅新增供应量持续放量，成交年度走势也同样呈现持续放量。尤其是2013年，东莞住宅市场成交与供应双双齐发，明显呈现供需两旺局面。
据东莞中原研究部分析表示，2008年“金融风暴”后，从2010年开始东莞产业逐渐褪去金融风暴的阴影，社会投资环境出现缓速转好。在此经济环境背景之下，虽然近年来依然是各种调控政策不断，但已很少出现住宅成交与供应悖离的状况，可以说东莞住宅市场供需关系自2010年始一直维持相对平衡，共进共退的状态。
上半年成交受挫受供应影响明显
分析：2014年上半年的楼市情况比较特殊，基本上呈现出先扬后抑再扬的格局，细化到每个月，这一态势反映颇为明显。
从上表中可以看到，1月东莞楼市延续着2013年下半年供需两旺的态势，虽然是接近春节，但开发商推货与置业者购房的热情双双不减，供应与成交均是上半年的值。
2月受春节假期因素影响，供应与成交双双滑落。
3月开始市场开始逐渐受到信贷收紧因素影响，供应微升，成交也微升，观望情绪渐显。
4月伴随着红5月的临近，部分开发商率先步出观望入市，但由于大部分入市项目开盘时间在4月中下旬，这部分新增供应的成交签约部分在4月体现，部分则顺延至5月，使4月成交量虽然也是升势，但升幅相对有限，而5月供应量呈现降势，成交量却依然呈现升势。
6月则呈现了与4月相同的状况，虽然供应量出现大幅放量，但新增供应大多集中于中下旬，受签约有一定滞后性因素影响，6月的整体成交量并未表现出大幅回升的现象，但数据表明，6月末-7月初，东莞住宅日成交备案量明显回暖，仅6月25日-30日住宅成交备案量便达到了1227套，日均成交备案量突破200套以上，6月30日的单日成交备案量更突破300套，是上半年的单日成交量。
6月末的强势翘尾，表明新增供应放量对需求释放，成交回升有相当明显的拉动作用。
总结：供需相互影响增加有效供应有利于成交
不管是上半年的数据比对，还是近年来的数据比对均表明，供需之间相互影响的作用力明显。
从历年来的供需表现可以看到，每次政策调控对市场产生明显作用力，使市场陷入观望博奕时，开发商会因现场来访量的不足而放缓新增供应的放量。而每每新增供应的不足，会在很大程度上影响到市场的成交表现。而市场的成交清冷，反过来又会影响到开发商新品的入市热情。如此相互影响，市场在博奕中陷入一个恶性循环状态。
但从上半年月度细化的供需情况却不难看到，市场的需求是依然存在的，尤其是需求基数大的刚需产品，因而在上半年还曾出现成交面积大于供应面积的情况。而这一点还可以从4月和6月两次新盘入市皆拉动成交升温清晰表现。尤其是6月中下旬，东莞的开发商们作出了“让利跑量”和“低开入市”的举措，新增供应量，尤其是刚需产品的新增供应明显大增，使此前受到新增供应不足，价格居高等因素而压抑的需求快速释放，不仅6月末成交翘尾，7月初的日成交备案量亦大多保持在了百套以上。而这种表现也使开发商对后市有了更多的信心。
数据分析清晰表明了供应与成交之间的关系，对于开发商而言，主动应市，以合理价格加大市场的有效供应量，恐怕才是能在冷市中抢跑的上策。而进入7月，如果供应高潮真正可以实现，则预期的成交回暖态势也会呈现。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
【产品篇】
刚需户型仍是市场主流70-100平方米卖
楼市是变化着的，就如2014年上半年一样，在变化中有时还蕴含着一些意外。这样变化的楼市对于开发商而言也是一个考验，作为商品的主要供应者，想要在各种环境变化中立于不败之地，迎合市场需求，顺势而为是最简单聪明的做法。
市场的需求主要集中在哪里?什么样的产品卖便于快速回笼资金?到底是做豪宅大户迎合高端需求，做中户型迎合改善型需求，还是做紧凑型小三房迎合刚性需求?在这里，依然是数据说了算。本报记者特别梳理了上半年，以及近几年的各类户型供求情况，用数据来还原事实。
中小户型上半年销售率更高
分析：从上两个图表不难看出，洋房各面积段产品成交的总体态势为户型越大，销售率越低。销售率较高的基本上集中于100平方米以下的中小户型面积段。
记者在走访中了解到，70平方米以下的小户型产品在2013年-2014年销售率相对较高，是由于近几年投资需求受到差别化信贷等政策因素影响，需求被抑制，开发商对开发此类产品时也比较谨慎。去年至今年此类需求出现了相对集中的释放，高销售率是阶段性表现。而细化数字分析可以看到，或许是受到供应量的制约，虽然该面积段物业的销售率在前5个月洋房物业销售中是的，但实际签约套数数值却是，所占比重有限。
相对而言，整体表现比较稳定的是70-100平方米的中小户型产品，可以说是供需两旺，销售情况。2014年前5月此类型产品新增供应约8000套，占总供应的55%，是供应量的面积段，也是销售情况较好的面积段。此外120-140平方米的产品属于改善型需求户型，在去年至今年上半年改善型需求也得到一定释放的情况下，销售率也处于较佳水平。而140平方米以上的面积段近些年来因东莞置业结构的转变，一直处于相对滞销的状态，虽然上半年该类型产品开发商较多采用了特价促销，对销售有一定拉动作用，但户型销售率在各类型物业中销售率中仍是。
别墅成交面积趋小化以消化库存为主
分析：从上半年的别墅供求关系来看，受宏观面影响，上半年别墅供应大幅萎缩，新增供应量仅9.5万平方米，仅269套，同比大幅减少85%。但销售量达到21.6万平方米，同比虽然也有减少，但减幅明显低于供应量。市场以消化存量为主。
记者同时梳理了2008年至2013年的别墅成交走势，从年度成交面积来看，近几年别墅成交面积虽有一定的反复，但自2009年以来基本保持了较高的销售面积，去化率仍然不错。如2013年东莞别墅供应为113.55万平方米，成交面积达80.9万平方米，去化率达到70%左右，年销售率接近刚需产品，别墅产品作为高端置业群体的宠儿，受青睐度依然未减。
值得关注的是，近年来别墅产品开始趋小化，市场的宠儿却是200-400平方米间的别墅产品，2013年这个面积段的别墅产品可谓是供需两旺，供应占比71.23%，销售率在45%以上。而走货最快的是100-200平方米的新生代经济型别墅，这类经济型小别墅供应不多，但是销售率普遍较高。如2013年100-120平方米的别墅供应仅有24套，销售率高达91.67%，160-180平方米的别墅共有170套，去化率为88.82%。高销售率使该类型别墅产品的受关注度明显提升。
70-120平方米近三年销售占比
分析：一方面是中小户型销售率明显较中大户型高，另一方面，在各面积段成交占比方面，刚需户型也是占比的产品段。
数据显示，在上半年各面积段的成交表现中，成交占比比重的是70-120平方米的刚需户型，约占62%左右的比例。120-180平方米的中大户型成交占比居次，约为17%，70平方米以下的小户型占比约为14%，180平方米以上的大户型占比，仅7%。
而近三年各面积段洋房物业的成交占比同样表明，刚需产品是目前市场成交的主力。数据显示，70-120平方米的户型成交占比近三年呈现逐渐上升的格局，2011年该面积段成交占比约为60.9%，2012年上升至62.9%，2013年则达到67.7%，上升之势明显。而120平方米以上的中大户型占比则处于相对较低位。120-140平方米，140-180平方米和180平方米以上各面积段成交占比均不到10%，180平方米以上的占比更在5%以下徘徊。
不过，将近三年的年度成交数据与2014年上半年的数据进行比对，则可以看到，虽然70-120平方米的刚需户型产品仍是成交占比的户型，但上半年刚需产品的成交占比较2013年出现了下滑。有研究机构向记者介绍，在经历前两年刚需需求火热释放，比重持续上升后，今年上半年首次出现下降，环比2013年下半年下降了5个百分点。结合上半年的政策面、价格和供需关系等多方面因素，上半年刚需成交占比降低是受到了首套房利率上升，刚需价格持续坚挺，新增供应少，市场观望情绪较重等影响。从6月刚需项目开盘增多，成交上升等市场现象来看，后市刚需产品成交占比有望再度回升。
改善型需求正逐渐释放
分析：从近年来的各面积段占比走势来看，上半年120-180平方米的改善型中大户型成交占比较2013年出现了较明显的回升，上半年数据较2013年全年数据上升3个百分点。而研究机构向记者介绍，如果将2014年上半年成交占比与2013年下半年成交占比进行比较，环比上升达4个百分比。
有分析人士指出，近几年的政策面，为抑制投资需求，将二套房首付比例进行了大幅提升，这种政策影响在明显抑制投资投机需求的同时，也将改善型需求卡在了门外，因而改善型产品成交比重从2009年下半年开始一直呈结构性稳步下行，从上表数据也可以看出，2011年至2013年，120-180平方米的单位成交占比持续呈现下行态势。今年上半年改善型产品的成交回升，是近年来首次出现明显的反弹回升。
记者将各面积段成交价格与成交比重进行交叉分析发现，2014年上半年140平方米以上的大户型单位成交均价较2013年有明显下行，而市场现象反馈也表明，上半年促销优惠力度较大的多为中大户型楼盘项目。价格的优惠将往年累积的改善型需求进行了一个相对集中的释放，造成大户型去化速度上升。
而细化到2013年120平方米以上各面积段洋房产品的去化率，则可以看到，最快的为140-160㎡的豪宅洋房，销售率达到98.69%，这个面积段也是改善型置业需求最适合的面积段。其次是160-180㎡的产品，销售率为56.21%，120-140㎡的豪宅洋房去化率也较为理想，销售率有53.38%。
总结
各类产品都有机会主力市场在刚需
综合多组数据，可以看到，实际上各类型产品都有一定的机会，重要的还是开发商的发力点。
相对而言，适合刚性需求的70-120平方米中户型产品机会面，因为伴随着东莞城市升级转型，人口结构也开始由早年的杠铃型开始转向纺锤型，中间阶层群体正在壮大，居留东莞的新莞人越来越多，对刚需户型的需求也越来越大。这个需求伴随着东莞城市的继续发展，包括写字楼、商业等第三产业的发展，还会进一步扩大。对开发商而言，开发这一类产品也相对可以获得快速的销售率和资金周转率。不过做刚需项目也同样需要一定的配套支撑，包括交通、生活配套等各个方面，并不是所有的项目都适合做刚需，因而开发商做规划时也不可盲目跟风，还是需要结合地块多方面的因素去定位。
改善型需求从2013年开始便有了比较明显的释放，如果差异化信贷没有进一步的加码，这一类型的需求预期也会有进一步的释放，对于部分开发商来说，可以考虑这方面的产品规划。不过数据也告诉我们，并不是所有面积段的改善型产品都能得到改善型需求的青睐，相对而言，有一定舒适度空间，但又不会过大，总价相对适中的改善型产品会实现更快的销售速度。
作为高端类型产品的别墅，在投资渠道狭窄的背景之下，依然有其固有市场，但顶端群体毕竟有限，而金领阶层的扩大，使经济型别墅产品有了更大的需求基础，因而可以作为开发商做别墅项目时重点考虑的对象。不过相对而言，受到经济能力制约的金领阶层往往在选择居所时会更挑剔，因而开发商在打造这类型产品时，需要考虑的因素也要更多。
随着东莞城镇化发展，商务住宅氛围的逐渐升温，城市综合体不断增加等诸多因素影响，城区公寓市场需求明显加大，目前公寓供应远远不能满足需求。东莞公寓市场供应已比较紧张，可以说未来公寓市场机遇良好，高端公寓将更加抢手。但相对而言，这类型的市场容量毕竟还是有限，做公寓项目更需要地段等因素的支撑。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
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