[摘要] 今年以来，东莞乃至全国的楼市，都相对低迷，如何突围成为摆在每个开发商心头最重要的事情，是先观望等待还是主动迎战?是把新盘工程放缓还是加快入市抢个先机?是降价出货还是保持稳定等待需求的释放?主动迎战抢占先机是不是就一定可以有效出货收金?左右之间都是难题。
【供应篇】
新增供应有效拉动成交
房地产行业，除房价之外最关心的话题便是成交量。今年以来，成交量呈现大幅下滑的状态，大多数时候做分析时，业内都普遍认为成交量的下滑是受到了信贷政策、市场大环境的影响。但如果仔细梳理数据，却可以发现，上半年的成交大幅下挫与新增供应量的减少也不无关系。成交与供应之间到底有多大的关联?新增供应量的增加是否会拉动成交的回暖?对于开发商而言，到底是应该观望等待市场回暖，还是应该主动入市，以供应增加拉动成交?数据也许可以给出更清晰的答案。
上半年住宅供需双双大幅下挫
分析：从图表上可以看到，今年上半年，东莞住宅供应226.78万平方米，同比2013年同期下降29%，上半年东莞住宅整体供应放缓十分明显，不管是供应套数还是供应面积，均只处于近5年来的中间水平。与供应下挫同步的，是东莞商品住宅的网签成交情况，数据显示，上半年住宅网签210万平方米，同比2013年同期下降38.70%。而从近4年东莞商品住宅上半年网签情况来看，今年上半年的住宅成交处于近5年来的历史第二低位。
仔细分析近年来上半年的供需情况对比不难发现，近几年东莞住宅供应与成交的上涨或下挫基本保持同步。2010年上半年受2009年底以来政策频繁出台，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场，新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄，供应套数与供应面积是近5年来的位，与之同步的，是2010年的网签面积约为207万平方米，同样处于近5年的位。2011年供应面积较2010年放量，网签成交面积亦同步回温。而2012年上半年市场供应偏紧，较2011年回落，再度造成部分需求未能正常释放，当年上半年住宅成交面积也同步回落。2013年上半年则是明显供需两旺。至2014年上半年，信贷持续收紧、利率上浮，甚至上浮20%，开发商观望情绪浓厚，新盘延后入市的情况时有发生，供应较去年同期出现大幅回落，而在信贷未曾放松的背景下，市场供应持续偏紧，造成了今年上半年住宅成交大幅下降至5年来历史第二低位水平。
近年来供需走势基本同步
分析：数据显示，从2008年-2013年，东莞住宅的成交年度走势与新增供应年度走势也处于基本同步的情况。可以说，年度供需是一个互为影响的过程。
细化至年份供需的分析，2007年住宅成交大涨，开发商对后市看好，拿地与开工情况均向上行，直接导致2008年住宅供应面积的攀升。而2008年受到政策方面影响，住宅成交下行，又直接影响到2009年的住宅供应量较2008年出现了下行。在这两年受2007年-2008年特殊市场环境影响，供需出现了一定程度悖离格局之外，从2010年开始，东莞的住宅供应与成交的起落基本上保持了同步的走势。2010年-2013年，东莞住宅新增供应量持续放量，成交年度走势也同样呈现持续放量。尤其是2013年，东莞住宅市场成交与供应双双齐发，明显呈现供需两旺局面。
据东莞中原研究部分析表示，2008年“金融风暴”后，从2010年开始东莞产业逐渐褪去金融风暴的阴影，社会投资环境出现缓速转好。在此经济环境背景之下，虽然近年来依然是各种调控政策不断，但已很少出现住宅成交与供应悖离的状况，可以说东莞住宅市场供需关系自2010年始一直维持相对平衡，共进共退的状态。
上半年成交受挫受供应影响明显
分析：2014年上半年的楼市情况比较特殊，基本上呈现出先扬后抑再扬的格局，细化到每个月，这一态势反映颇为明显。
从上表中可以看到，1月东莞楼市延续着2013年下半年供需两旺的态势，虽然是接近春节，但开发商推货与置业者购房的热情双双不减，供应与成交均是上半年的值。
2月受春节假期因素影响，供应与成交双双滑落。
3月开始市场开始逐渐受到信贷收紧因素影响，供应微升，成交也微升，观望情绪渐显。
4月伴随着红5月的临近，部分开发商率先步出观望入市，但由于大部分入市项目开盘时间在4月中下旬，这部分新增供应的成交签约部分在4月体现，部分则顺延至5月，使4月成交量虽然也是升势，但升幅相对有限，而5月供应量呈现降势，成交量却依然呈现升势。
6月则呈现了与4月相同的状况，虽然供应量出现大幅放量，但新增供应大多集中于中下旬，受签约有一定滞后性因素影响，6月的整体成交量并未表现出大幅回升的现象，但数据表明，6月末-7月初，东莞住宅日成交备案量明显回暖，仅6月25日-30日住宅成交备案量便达到了1227套，日均成交备案量突破200套以上，6月30日的单日成交备案量更突破300套，是上半年的单日成交量。
6月末的强势翘尾，表明新增供应放量对需求释放，成交回升有相当明显的拉动作用。
总结：供需相互影响增加有效供应有利于成交
不管是上半年的数据比对，还是近年来的数据比对均表明，供需之间相互影响的作用力明显。
从历年来的供需表现可以看到，每次政策调控对市场产生明显作用力，使市场陷入观望博奕时，开发商会因现场来访量的不足而放缓新增供应的放量。而每每新增供应的不足，会在很大程度上影响到市场的成交表现。而市场的成交清冷，反过来又会影响到开发商新品的入市热情。如此相互影响，市场在博奕中陷入一个恶性循环状态。
但从上半年月度细化的供需情况却不难看到，市场的需求是依然存在的，尤其是需求基数大的刚需产品，因而在上半年还曾出现成交面积大于供应面积的情况。而这一点还可以从4月和6月两次新盘入市皆拉动成交升温清晰表现。尤其是6月中下旬，东莞的开发商们作出了“让利跑量”和“低开入市”的举措，新增供应量，尤其是刚需产品的新增供应明显大增，使此前受到新增供应不足，价格居高等因素而压抑的需求快速释放，不仅6月末成交翘尾，7月初的日成交备案量亦大多保持在了百套以上。而这种表现也使开发商对后市有了更多的信心。
数据分析清晰表明了供应与成交之间的关系，对于开发商而言，主动应市，以合理价格加大市场的有效供应量，恐怕才是能在冷市中抢跑的上策。而进入7月，如果供应高潮真正可以实现，则预期的成交回暖态势也会呈现。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
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