[摘要] 今年以来，东莞乃至全国的楼市，都相对低迷，如何突围成为摆在每个开发商心头最重要的事情，是先观望等待还是主动迎战?是把新盘工程放缓还是加快入市抢个先机?是降价出货还是保持稳定等待需求的释放?主动迎战抢占先机是不是就一定可以有效出货收金?左右之间都是难题。
【房价篇】
十年房价大跨越上半年均价仍上涨
作为大宗消费的商品房，价格备受关注。在房地产行业历年来的发展中，消费者的置业心态受房价影响很大，往往房价上行时会盲目追高跟进，房价下行时却又观望等待。而这样做的结果，往往或者是高位入市，在楼价稳定时后悔不迭;或者是在摇摆之间错失了置业良机，然后看着房价蹭蹭蹭往上蹿，自己只能摇头喈叹。
房价到底会走向上还是向下?置业者是该出手还是等待?也许没有任何人可以给出一个确定的答案，但是却可从数据中摸清规律。本报记者对2014年上半年房价，以及近二十年东莞房价变化走势进行了整理，希望用数据说话，给置业者一个相对清晰的价格认知。
上半年住宅均价仍处上升态势
分析：根据东莞市房产管理局公众信息网网上数据，2014年上半年东莞住宅成交均价约为9142元/平方米，同比去年上半年住宅成交均价微升5.02%。同比2012年上半年增长幅度则达到9.85%。数据显示，今年上半年是历史同期首次破九。
记者同时监测到，2013年的年终数据显示，2013年东莞住宅成交均价8812元/平方米，同比2012年微涨6%。2014年上半年东莞住宅均价与2013年同期对比涨幅与2013年全年幅度基本持平。这也意味着从价格方面而言，市场整体的表现趋势与去年接近。上半年虽然住宅成交遇冷明显下挫，但各大开发商的降价意愿似乎颇低，即使上半年不少项目推出特价单位，但整体价格保持了坚挺，这也使上半年东莞住宅成交均价同比去年上半年依然保持微升格局。
纵观上半年的东莞楼市，虽然从3月开始就“降”声不断，但记者实体踏访发现，虽然确实存在个别楼盘大幅调低备案价的行为，但大部分喊降楼盘的降价单位为尾盘清货，或者只是少量单位以“特价”吸引置业者到现场看房，未真正出现大面积降价，尤其是有刚需产品供应的楼盘项目，由于上半年东莞住宅市场刚需供应短缺，市场呈现明显的供不应求格局，刚需产品价格也更为坚挺。另一方面，上半年市场供应以中大户型为主，尤其是别墅产品有一定的新增供应，也拉升了楼市的整体成交均价。
开发商微调探市价格略有起伏
分析：从上半年东莞住宅价格走势看，整个上半年，楼市均在“是否降价”意念中左右摇摆不定，导致上半年楼市普通住宅价格反复调整，呈“W”形走势，但是调整的幅度不大。3月与6月均出现了较为明显的调头下降，主要是受楼市的两波降价所致。3月份，个别开发商对两会预期不看好，情绪忐忑不安，在3月头开始率先降价，欧景城成为东莞首先降价一员，降价幅度很大，同时降价效果很好。6月下旬多盘以低于市场预期价格入市，成交反应很好。
虽然价格出现了两次波动，但上半年各月度住宅成交均价仍保持在9000元/平方米以上，住宅成交价格向上的态势未发生根本转变。而表二的数据则表明，2014年上半年出现洋房成交的楼盘中，7%楼盘的产品价格上浮超过10%，多为个别楼层单位价格偏高或新一期产品比前期定价高因素影响。近七成楼盘价格波动在上下5%，反映楼盘价格以微调为主，又因各楼层间存在价差，5%幅度的波动也属于正常情况，因此可见大部分楼盘的价格相对持稳。10%楼盘的价格下降幅度在5%-15%之间，促销优惠幅度比较大，细化来看，这部分项目多指特价房、清仓单位这类房源，同时也可以看出开发商多通过特价房促销来带动其他正常单位销售。降幅大于15%的楼盘仅有3个，视为特殊个案，如深业·欧景城。
数据表明，整体上看，2014年上半年开发商降价意愿低，价格分化比较明显。价格走势呈现比较稳定状态。
二十年楼价整体大步跨越
分析：从上图中可以看出，从1995年至2013年，东莞住宅年度成交均价较年度均价翻了5倍多。而且不同于早期均价会出现高低波动，2000年之后东莞楼价便呈现出了明显的逐年上升的态势。
而细分到每年的住宅成交均价上，则是在2004年之后，东莞的住宅年度成交均价开始呈现跳跃性的上升，如2004-2006年，东莞住宅年度成交均价年上升幅度达到400-500元/平方米，2007年则比2006年上升900余元/平方米。2010年住宅成交均价较2009年更上升1000余元/平方米。之后，东莞住宅均价的年上升幅度便基本上保持了一定的稳定。
在从业人士看来，东莞住宅成交均价的几次跳跃性上升，实际上是东莞城市建设变化，外来品牌开发商进入提升楼盘品质之后，对此前东莞房价处于较低位之后的补涨。而后期住宅成交均价保持了相对稳定的增长速度，则说明东莞的楼价进入了一个稳健的发展通道。记者对年度成交价格与当年市场特点进行交叉分析发现，2008年楼市进入冰点，而2012年则是成交明显放量，2013年更是供需两旺，铸就一波持续20多个月的旺市行情，但即使在这两个市场成交波动较大的年份，东莞的住宅成交均价也依然保持着稳步上升的态势，并未出现大起大落局面，这意味着经过十余年的发展，东莞楼市变得越来越健康理性，受外界影响趋小，楼价整体处于稳步上升的通道。
刚需置业者单价承受力逐渐走高
分析：从上两个图表不难看出，除70平方米以下的中小户型单位之外，上半年价格较2013年的成交价有明显上升的面积段产品，是70-100平方米的单位。这正是适合首次置业者的刚需产品。如果与供需交叉分析，则可以清晰看到，这个面积段的产品消化率相对稳定，而上半年供应较少，部分片区刚需产品明显供不应求，使该面积段价格保持了坚挺。尤其是城区，基本售价均在8000元/平方米以上，大部分刚需产品项目的售价破万元以上。
另一价格上升明显的是70平方米以下的单位，这一类大多为投资类型的公寓单位，其价格变化是受到了一定市场环境的影响。2013年之前，由于投资需求被政策压抑，小户型公寓供需双双下挫，开发商对投资型产品的开发热情明显不高，市场以消化库存为主，价格也显得比较低迷。2014年上半年压抑的中小户型产品供需均有所放量，而中小户型公寓往往有地段和带装修等特点的支撑，签约价也自然走高。
相对而言，140平方米以上的大户型住宅受到差别化信贷等因素的影响，市场供应量大，成交却受阻，价格无上升动力，在上半年也是开发商特价出清的重点户型，因而与2013年的成交均价相比，2014年上半年出现了明显的下滑。
总结：房价仍在上行通道结构分化或更明显
2014年上半年已过完，东莞的房价仍在摇摆不定，开发商一方面不想过快进入大面积价格调整的状态，另一方面又不断以特价探市，使本来就观望情绪浓厚的置业者观望心态更重。特别是5月下调备案价格促销的项目明显增加，6月多个新盘以低于市场预期价格入市，在释放一波需求的同时，却也让一批置业者打心眼里期待价格会低点，再低点，然后才在那个位入手。
然而，数据却告诉我们，东莞的房价仍处在一个稳定上升的通道中，也许中间会略有些曲折，但整体的趋势目前暂时没有急转直下的迹象。即使是在一个阶段内，楼价或许会出现下探，但在各方面因素的影响下，房价下探的空间也相对有限，而且东莞楼价发展近二十年的经历表明，房价下探的时间通常相对短暂，一旦在观望中压抑的需求释放出来，价格便会快速再度回到上升通道中，2008年便曾有不少置业者在观望中错失了置业机会。也就是说，除非置业者都不买房，使供求关系发生根本性逆转，否则，在经济保持上升态势，置业需求依然旺盛的情况下，房价向上的趋势便不会逆转。
虽然房价向上的趋势不会发生根本性转变，但从近年来的房价变化也可以看到，房价大涨的可能性也不大，东莞楼市保持了多年的健康稳定发展，这样的稳定微涨的道路还会持续。另一方面，在政府也将调控之手逐渐还给市场的政策背景之下，房价受供需影响会进一步加大，细化到产品上，则是不同类型产品价格走势或会出现分化。从数据上可以看到，对于某一些市场需求量较大的产品，如首次置业刚需产品，因需求基数较大，在一段时间之内，价格在任何市场环境下均会保持坚挺。而供应量大，需求相对趋少的中大户型产品，则可能更多受到市场影响而出现价格波动。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
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