[摘要] 转眼已过半年，东莞楼市在这半年中也在跌跌撞撞中摸索前行。蓦然回首，却发现上半年东莞楼市一直处于低迷状态。莞楼市下半年将如何发展，这是房地产开发商、购房者、业内人士都甚是关注的焦点，那么现在就来回顾总结东莞楼市上半年的发展，展望下半年的楼市的变化。
二、东莞楼市下半年展望
（一）下半年到来品牌开发商“低价入市”抢跑
刚需购房者是一个对于价格十分敏感的群体，价格的变动是影响他们购房的重要原因，考虑到上半年楼市成交欠佳，开发商压力加大，因此新开盘项目的定价也越发谨慎，不少楼盘通过“低价入市”的策略来达到快速去货的目的。
上周碧桂园•常平首府与富盈•加州阳光正面“冲突”，价格回落，购房者受益。富盈•加州阳光以均价约5500元/平方米价格入市，而碧桂园常平首府非毛坯房签约均价为6491元/平方米，扣掉非毛坯部分，毛坯均价也在“5字头”，远低于常平镇的均价。此外，楼盘的促销力度也加大，如富通•自在城促销进行5千元享4万~8万元团购，恒大华府开盘首付仅12.8万元起。记者发现，上周的成交楼盘当中，大部分来自横沥、东坑、茶山、沙田、常平，签约均价在6000~7500元/平方米之间。瑞峰置业市场研究部统计的数据显示，上周东莞住宅均价滑至“8”字头，为8394元/㎡，环比下跌8%。该研究部人士认为，为抢跑市场，新推项目价格低于市场预期价。
东莞中原地产市场研究部相关人士也表示，进行一定幅度降价的楼盘和近期以远低于市场预期定价入市的楼盘，它们的成交成绩都十分可观，证明当前价格“杀伤力”，只要价格水平基本能满足购房者的心理要求，便能快速达成成交。该人士表示，楼市成交的持续低迷，给众开发商带来了重重的压迫感，眼看时光即将踏入下半年，出货的欲望越加强烈，不少开发商纷纷走上“以价换量”的快跑路线。
（二）下半年楼市或迎来转折点房价下跌可能性大
目前开发商们已经开始加速出货，预计下半年楼市将迎来转折点。
东莞中原地产市场研究部相关人士认为，众开发商上半年收金大幅缩水，而近两周定价低于市场预期并获得佳绩的项目将成为很好的借鉴，开发商对东莞后市信心回升，在下半年加快供应的意愿增强，后市中定价也会偏谨慎。
“下半年楼市成交难大涨。”合富辉煌东莞市场研究部相关负责人表示，从历史上楼市调整周期来看，预计今年第三季度成交有所回升，第四季度会出现明显增长。在价格方面，东莞房价已经“硬撑”半年，如果成交量仍不改善，第三季度房价下跌的可能性较大。
三、 市场动态
2014上半年，东莞楼市以6月末周“翘尾”的形式划上了一个令人产生诸多叹息的句号。作为一个过度周，上周（6月30日-7月6日），东莞新建商品住宅则以“量跌价升”的姿态叩关“7月楼市”。
据房天下统计数据显示，6月30日-7月6日，东莞全市新建商品房成交合计1515套。其中，新建住宅成交961套，环比前一周下跌11.59%；住宅成交面积约105617.49㎡，环比前一周下跌了12.79%；住宅成交金额约94372.03万元，环比前一周下跌7.18%。新房住宅均价大幅度回升，紧逼“9”字头，约为8935.27元/平方米，环比上涨6.43%。
从6月住宅成交和7月市场供应来看，周度成交量波动明显。主要原因是受到年中节点以及购房者观望情绪转变的影响，热销项目在短期内形成较高的成交量，虽然消化并不是十分充分，但住宅价格不断攀升，市场整体有升温趋势。加上楼市供应增量，开发商后市信心有很大提振。
住宅成交量微跌 均价紧逼9字头
| 2014.6.30-2014.7.06周成交数据报表 | |||||
| 时间 | 成交套数(套) | 成交面积(㎡) | 成交金额(万元) | 成交均价(元/㎡) | |
| 日期 | 星期 | ||||
| 6月30日 | 星期一 | 321 | 35514.17 | 32825.99 | 9243.07 |
| 7月1日 | 星期二 | 104 | 12376.15 | 11653.7 | 9416.26 |
| 7月2日 | 星期三 | 109 | 12220.71 | 12295.68 | 10061.35 |
| 7月3日 | 星期四 | 102 | 10975.63 | 9462.24 | 8621.14 |
| 7月4日 | 星期五 | 117 | 12090.84 | 9061.03 | 7494.13 |
| 7月5日 | 星期六 | 125 | 13506.75 | 11191.41 | 8285.79 |
| 7月6日 | 星期日 | 83 | 8933.24 | 7881.98 | 8823.20 |
| 本周 | _ | 961 | 105617.49 | 94372.03 | 8935.27 |
| 上周 | _ | 1087 | 121105.55 | 101675.09 | 8395.58 |
| 环比 | ↓ | -11.59% | -12.79% | -7.18% | 6.43% |
据统计，东莞6月30日-7月6日全市新建商品房成交合计1515套，其中，新建住宅成交961套，环比前一周下跌11.59%；住宅成交面积约105617.49㎡，环比前一周下跌了12.79%；住宅成交金额约94372.03万元，环比前一周下跌7.18%。新房住宅均价大幅度回升，紧逼“9”字头，约为8935.27元/平方米，环比上涨6.43%。
从上周楼市成交数据来看，尽管住宅成交量下降，但是相比6月前面几周有大幅度回升。此外，7月首周住宅均价开始大幅度攀升，市场信心提振。
从长远来看，楼市也将逐步回暖。上半年，由于东莞楼市持续低迷，给众开发商带来了不少的压力，伴随着购房者观望情绪的转变，房企出货的欲望越加强烈，加之近期多个新盘以“低开入市”的策略开放，并取得成绩，从某种意义上来说，引起一些开发商效仿。
另外，上周价格攀升的一个原因在于商铺的大卖。近两个月东莞商铺市场成交比较热烈，一方面拉高商品房的均价，一方面对房企资金回笼起到积极作用。
常平领跑 碧桂园常平首府夺单盘
| 镇区 | 一周签约 （套） | 一周成交面积 （㎡） | 一周成交金额（万元） | 平均面积（㎡） | 平均价格（元/㎡） |
| 常平镇 | 291 | 27127.69 | 17950.11 | 93.22 | 6616.90 |
| 塘厦镇 | 88 | 9234.58 | 11438.39 | 104.94 | 12386.48 |
| 厚街镇 | 83 | 9287.24 | 9209.63 | 111.89 | 9916.43 |
| 南城区 | 61 | 6000.51 | 7288.81 | 98.37 | 12146.98 |
| 莞城区 | 61 | 7656.41 | 8343.87 | 125.51 | 10897.89 |
| 樟木头镇 | 40 | 4678.76 | 3811.97 | 116.97 | 8147.39 |
| 万江区 | 34 | 4656.5 | 4052.04 | 136.96 | 8701.90 |
| 寮步镇 | 31 | 3277.08 | 2818.76 | 105.71 | 8601.44 |
| 凤岗镇 | 31 | 3682.98 | 3459.39 | 118.81 | 9392.91 |
| 茶山镇 | 27 | 3584.22 | 2287.04 | 132.75 | 6380.86 |
| 道滘镇 | 25 | 3267.65 | 2130.58 | 130.71 | 6520.22 |
| 沙田镇 | 24 | 3032.84 | 2285.78 | 126.37 | 7536.76 |
| 长安镇 | 20 | 2085.6 | 2372.92 | 104.28 | 11377.64 |
| 虎门镇 | 16 | 2434.79 | 2542.89 | 152.17 | 10443.98 |
| 黄江镇 | 15 | 1286.02 | 1404.86 | 85.73 | 10924.09 |
| 石碣镇 | 13 | 1380.88 | 994.36 | 106.22 | 7200.92 |
| 石龙镇 | 12 | 947.61 | 693.82 | 78.97 | 7321.79 |
| 东城区 | 12 | 2580 | 4140.82 | 215.00 | 16049.69 |
| 松山湖 | 11 | 1435.12 | 1586.92 | 130.47 | 11057.75 |
| 清溪镇 | 10 | 1305.72 | 1002.99 | 130.57 | 7681.51 |
| 大朗镇 | 10 | 1040.94 | 671.46 | 104.09 | 6450.52 |
| 麻涌镇 | 8 | 980.88 | 654.65 | 122.61 | 6674.11 |
| 高埗镇 | 7 | 768.91 | 533.26 | 109.84 | 6935.27 |
| 东坑镇 | 7 | 885.18 | 541.51 | 126.45 | 6117.51 |
| 企石镇 | 6 | 421.67 | 241.59 | 70.28 | 5729.36 |
| 大岭山镇 | 6 | 967.78 | 803.11 | 161.30 | 8298.48 |
| 桥头镇 | 5 | 575.45 | 280.18 | 115.09 | 4868.89 |
| 中堂镇 | 4 | 720.52 | 625.1 | 180.13 | 8675.68 |
| 横沥镇 | 2 | 225.08 | 154.81 | 112.54 | 6878.00 |
| 望牛墩镇 | 1 | 88.13 | 49.01 | 88.13 | 5561.10 |
东莞房天下数据监控中心数据显示，6月30日-7月6日全市有30个区域新建住宅签约成交，共计1515套。在区域成交中，常平镇以291套的成交量遥遥领先其它诸镇，并获得上周区域销售宝座；塘厦镇签约88套的成交量获得第二名；厚街镇以61套的成交量排在榜单第三名。
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