[摘要] 近日，东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，引起东莞楼市轩然大波，被很多人认为是东莞的“救市之措”。不过业内人士称东莞新政作为简化行政流程的一个措施，是无法撼动整个楼市发展的，楼市升温还要看“信贷”，有何深意？在新政刺激下，东莞房贷有何变化？下半年房价走势又将如何？
调查:东莞各银行首套房贷利率上浮10% 房价趋稳
近日，东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，引起东莞楼市轩然大波，被很多人认为是东莞的“救市之措”。不过业内人士称东莞新政作为简化行政流程的一个措施，是无法撼动整个楼市发展的，楼市升温还要看“信贷”，有何深意？在新政刺激下，东莞房贷有何变化？下半年房价走势又将如何？
【市场动态】
超6成银行首套房贷利率上浮10%
8月19日，房天下对东莞市区内的建设银行、农业银行、工商银汉、交通银行、东莞银行、农商银行、招商银行、广发银行、浦发银行、邮政储蓄银行等银行分行商业贷款情况进行了调查，发现房贷整体情况相对2014年上半年的“紧缩情况”松弛了很多。
东莞10家银行调查数据一览表（数据来源：东莞房天下）
调查结果显示，东莞目前有10多家银行首套房贷大部分调整上浮10%-15%。其中工商银行、建设银行、交通银行、农商银行、招商银行和邮政储蓄银行等6家银行的首套房商业贷款利率调整上浮10%；农业银行、东莞银行和浦发银行等3家银行则上浮了10%-15%。
另外，在房天下的调查中，广发银行没有透露房贷利率调整上浮的具体数字，只是称“利率有调整，但是不同的合作楼盘，上浮情况都不一样”。
据各大银行的有关负责人称，一手房贷款利率情况均只限于合作楼盘的贷款，不同银行由于和各个楼盘合作方式不同在利率上会有差异，银行根据申请者的个人信用情况，利率设定也有所区别。
针对二套房房贷利率，各大银行的调整情况有很大差别，情况比较复杂，的上浮15%，且贷款时间长、程序繁琐。房天下在调查中还发现，个别银行要求首付必须达到7成才予以放贷，譬如浦发银行。
【业内观点】
观点一：更期待二套房政策松动
针对东莞目前银行利率变化情况，房天下采访了业内分析人士。
合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺表示，东莞目前的房贷利率仍然以上浮为主，属于偏高的范围。虽然跟大势一样，东莞房贷略有松动，但整体与购房者期望值仍有差距，仍然有很多购房者期待房贷能得到进一步的优惠。
上周末，房天下举行“8.17大型看房团”，在跟进购房者的过程中，房天下了解到很多市民更期待二套房政策松动，即使是局部的松动也是很好的。李兴旺对此表示十分认同。
“比如在二套房界定这一块，就完全要看银行以什么标准去界定了。是以家庭为单位，还是以个人为单位？将首套房卖掉后，再买是否按二套来进行?套房是夫妻双方名字还是单独一方名字，在买二套时，又是什么界定呢？”李兴旺提出疑问。
观点二：信贷松绑 楼市才会升温
上周，东莞楼市新政未能撼动楼市升温，许多人反而把焦点指向信贷。对于“楼市升温关键看信贷”的说法，莞市房地产协会秘书长陈俊良给出了自己的解释。
“东莞楼市迟迟未见起色的一个原因是经济环境差，而经济环境差又是因为信贷紧，因此只有给信贷松绑，东莞楼市才有可能出现显著的升温。”
李兴旺表示赞同：“东莞新政更多的是提振市场信心作用，给到购房者实在的优惠操作空间不是太多，提振楼市关键仍然是银行信贷方面。”
观点三：东莞房贷政策将以小幅松动为主
东莞未来会否加入放松信贷队伍之中？在房贷的影响下，东莞楼市未来如何走向？
李兴旺说，东莞房贷政策总趋势将会松动，以小幅为主。在楼市形势好转的大背景下，东莞下半年形势同样会好转，成交量会有明显的提升，但跟去年相比，仍有差距。下半年供应量较大，房价上涨的动力不足，所以房价的走势仍然以平稳为主。
【相关】
一线城市房贷动态
北上深信贷松绑露迹象
继各地逐步放开限购之后，首套房贷利率的松动也开始在蔓延开来，人们纷纷把信贷放松当作接棒限购松绑的救市稻草。北上广深等一线城市，虽没有取消限购，却纷纷加入信贷放松的救市队伍中。
7月21日消息，北京部分银行的房贷政策悄然松动，个别银行对于资质较高的客户首套房贷款可以给到8.5折的优惠，虽然北京的大多数银行对首套房贷9.5折或8.5折优惠的存在保持缄默，但首套房9.5折或8.5折优惠，已经在北京各个项目和代理公司内悄然落地。。
7月23日消息，上海个人首套房贷也开始出现微调，以国有银行为首的金融机构开始放松房贷农业银行上海分行从8月份起，将推出首套房贷9.5折优惠;交通银行也有针对房贷利率的9折优惠。
8月11日消息，广州工商银行率先调价，首套房利率已经从此前基准利率上浮8%下调至上浮5%，二套房利率由原来上浮15%下调至上浮10%。
8月11日消息，深圳商业银行的房贷利率近期开始回落。五大国有银行的深圳分行中，除农行的首套房贷利率仍然在基准上浮5%外，中行、工行、建行、交行首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归基准，二套房贷利率则为基准的1.1倍。
金九大战提前打响 东莞楼市将迎新一轮成交高潮
8月10日，东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》的政府文件，东莞楼市如平静湖面投入一块巨石，引起轩然大波。业内普遍将文件解读为政府的“促市”举措，认为楼市在释放向好信号、楼市回暖在即。
金九即将来临，作为传统楼市旺季，开发商和购房者皆对金九充满了期待，新一轮的“抢客占市”大战即将爆发。
部分房企抢先入市
“金九”是冲刺业绩的好时机，开发商自然不会轻易错过，部分房企已选择提前放货走量，加快入市的步骤。经过前段时间大力蓄客，在临近9月的最后两周，部分开发商已经按捺不住抢先开盘或加推，入市热情开始暴涨。
进入8月第二周后，楼市的房源开始出现骤增。据统计，8月第二周新增商品房供应量高达1986套，相较前一周暴涨153%。从暴涨的新增供应量得知，众多房企为抢占先机，提前吹响“金九”号角。
据房天下了解，在8月中下旬放量入市的项目则包括中央公馆、天林湖花园等。其中天林湖花园于8月10日正式开盘，推出80-135的洋房，以均价5000元/平米低价入市，吸引大批客户。据悉，在开盘当天即畅销160多套，打响了炮。
中央公馆则在8月16日举行了开盘仪式。在开盘当天，项目推出了330多套99-152平米的洋房，价格仅在5000-6000元/平米，同样低价入市，在当天即成功出售100多套的房源。
8月底9月初集中放量
据房天下不完全统计，原先预计在8月份开盘亦或是加推的项目多达12个。然而，截至发稿，已入市的项目并不多见。房天下调查发现，开发商正在积蓄力量与货源备战金九，大多将于8月底9月初集中放量。
时代华庭项目预计将于8月底开盘。目前，项目营销中心、样板房皆已开放，并开始启动认筹；金地仟百汇、保利百合花园、万科金悦香树、厚街万达广场、海伦堡海伦湾与万科松湖传奇等项目皆预计将在8月底9月初上市。
楼盘花样暖场活动丰富
为备战“金九”，开发商多举办活动暖场蓄客，形式也是花样百出。
明星营销多为开发商采取的主要营销手段。据房天下了解，万科朗润园将于8月23日开盘，项目邀了歌坛天后 助阵；港星 将助力8月24日的虎门万达广场营销中心开放仪式。
此外，碧桂园鼎峰城市花园的营销方式比较别具一格，草地音乐节将在其营销中心出现；名巨中央将创办首届东莞“好声音”比赛；恒大御景玩小苹果快闪。
买房赠送面积与特价房也颇受开发商喜欢。塘厦镇的广基自由星城目前所在售的户型为97至100平米的刚需产品，赠送面积达18平米，145平米大户型赠送面积则多达23平米；金地湖山大境近期几乎每星期都会推出一口价特价房源；汉唐蜜园推出5折房源。
房企开展三级联动 广泛拓客
为做好金九营销节点，打一个漂亮仗，房企的营销策略也在顺应调整。据房天下了解，多个楼盘将与中介开展“三级联动”，广泛拓客。
塘厦镇的广基自由星城7月27日推出批房源时，因项目本身优势，获得本地客的热捧，故而除却在本地媒体投放广告外，其他宣传甚少。
如今为了更好应对传统旺季，项目采取新的策略。“为在金九提前抢到更多客源，或将与5至6家的中介进行三级联动，为之后加推的房源进行宣传造势。”项目负责人介绍说。
房天下还了解到，天林湖花园在三级联动中的中介数量由原本的1家增加至3家，进行更大范围地拓客。
东莞上周2盘获3预售证 住宅新增供应暴跌仅539套
上周，东莞预售证发放再现回落，住宅新增供应出现罕见暴跌。据了解，8月11日至8月17日，全市2个项目获3个预售证，分别是富山居花园、港口国际华府。全市上周有3个项目新增供应住宅539套，环比前一周暴跌62.1%。
东莞上周的预售证发放有所回落，相比前一周的5预售证减少2个。据东莞市建设网数据，2014年8月11日-8月17日东莞新增商品房预售证3个，分别是富山居花园4栋/18层、8栋/25层与港口国际华府的2#楼/26层。
上周全市新增住宅供应约6.25万平方米，环比前一周暴跌66.45%。新增住宅产品539套，环比前一周暴跌62.1%。上周新增供应项目仅增3个，其中石排镇碧水云天新增333套住宅产品，供应面积约4万平方米，樟木头镇绿茵温莎堡新增136套洋房，约1.6万平方米；大朗镇东逸湾花园新增70套，供应面积约0.65万平方米。
东莞在出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》后，业内外都甚是看好。业内人士曾分析认为，取消住房售价备案制是楼市积极向好的信号，提升了楼市信心。然而，出乎意料之外，上周的住宅新增供应并未大增反而暴跌。房天下认为，这是因为目前众多房企为金九银十蓄客，多选择在9月、10月上市。目前多以尾货走量为主，故而出现此新增供应暴跌的现象。
随着金九脚步的逐渐逼近，购房者的入市买房的信心也在倍增，上周末，房天下再次举行了大型看房团，当天看房的人数多达400人。另外，据悉，众多房企为能在“金九”开局之时迅速“抢客占市”，开展了众多暖场活动以吸引客户，如海伦湾在上周末邀请明星曹格前往助阵、碧桂园则特请众多靓模吸睛……无论是开发商亦或是购房者，入市信心都在倍增，众人对“金九”的东莞楼市充满了期待！
东莞上周成交量回升 低价盘将独领"金九"风骚?
上周，东莞住宅成交再次出现回升，据房天下统计数据显示，8月11日-8月17日，东莞全市新建商品房成交合计1048套，其中，新建住宅成交811套，环比上涨6.01%；住宅成交面积约89306.47㎡，环比上涨了3.85%%；住宅成交金额约81115.27万元，环比微跌0.84%%。新房住宅均价继续企稳“9”字头，但环比上周回落4.51%，为9082.80元/平方米。
上周，东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，《若干措施》主要内容包括多项政策调整，如将取消新建商品住房销售价格备案制等，并且九月一号将会调整普通住房价格标准，政府的一系列举动都为即将到来的“金九银十”创造了乐观的楼市氛围，也给了购房者充足的信心，相信配合开发商接下来紧凑的推货计划，东莞楼市“金九银十”将引来今年真正的楼市高潮。
抢跑“金九”东莞楼市量升价跌
据房天下统计，东莞8月11日-8月17日全市新建商品房成交合计1048套，其中，新建住宅成交811套，环比上涨6.01%；住宅成交面积约89306.47㎡，环比上涨了3.85%%；住宅成交金额约81115.27万元，环比微跌0.84%%。新房住宅均价继续企稳“9”字头，为9082.80元/平方米，环比上周回落4.51%。
上周，东莞住宅成交量上升，似乎透露出“金九”前的冲劲，而由于成交的产品多为刚需价格的项目，上周的住宅均价有所回落。整体来说，在政策出台后，东莞的房价并没有如部分购房者担心一样出现过大的波动，而是在更平稳和健康的环境中发展，业内人士也纷纷对即将到来的“金九”表示出信心。
低价盘拉动镇区成交 茶山镇荣登榜首
东莞房天下数据监控中心数据显示，8月11日-8月17日全市有32个区域新建住宅签约成交，共计1048套。茶山镇凭借单盘的拉动作用以127套的成交成绩荣登榜首，而寮步镇则以103套的成交量排行第二， 南城区成交83套，排行第三。上周镇区成交前十的榜单中，中心城区和临深片区各占据了三个席位，可见这两大片区依然是东莞楼市成交的主力军。排行榜首的茶山镇，凭借富盈香茶郡单盘127的成交量表现出色，据了解，富盈香茶郡正处于尾盘清货阶段，均价都在“6”字头，对刚需族吸引力颇大。
单盘排行榜中，富盈香茶郡以优势摘得桂冠，而中惠松湖城则以74套的成交排行第二，据悉，中惠松湖城自上月开盘以来就一直受到热捧，价“7”字头起，整体均价也在8500元/平方米左右。从单盘排行榜中可以看出，高价产品占极少数，8500元/平方米左右的产品是热销榜的主力军，这对于即将入市的开发商定价或许可以提供一个参考。
经过前一段时间的蓄客阶段，在临近九月的最后两周，部分开发商已经按捺不住抢先开盘，提前开启抢客大战。部分项目依然走“低开入市”策略，颇受购房者欢迎，销售业绩也相当斐然，对于即将到来的推货大潮，开发商为了脱颖而出，“低开入市”会不会成为新盘入市的销售策略风向标？
再者，上周取消了商品住房销售价格备案制，开发商以后调整楼盘售价将更加灵活，有购房者担心此举会导致东莞房价出现波动，但业内人士表示，此举其实对东莞楼市影响不大，只是方便开发商更灵活地应对市场，及时调整楼盘的销售策略，对于购房者来说，也方便开发商能更直接适应市场的趋势，令产品的定价更符合购房者的预期，从而达到双赢的局面。
而与购房者更息息相关的是下月起再次调整的普通住房价格标准，有消息指出普宅标准有可能大涨，这对于一直是东莞楼市购房力主力军的刚需族来说无疑是一个重磅的好消息，若传言属实，将能直接刺激刚需族的入市欲望。上一年九月份就已经上调过的东莞普宅标准，有业内人士当时就表示幅度不够大，因此，时隔一年，普宅标准的调整幅度也是备受业内外人士关注。
万达突进虎门 虎门高端消费"处女地"有望开垦
有媒体报道，中国已成的奢侈品消费国家。那么，中国式奢侈品消费的背后是什么？没错，是巨大和潜在的高端消费力。提及高端消费力，就不得不说到虎门。
据2008年胡润中国富豪榜发布的一条消息称，广东共有168个富豪上榜，东莞占20席，虎门则独占4席。另有一组数据显示，2013年虎门镇生产总值高达382亿元，社会消费品零售总额高达155亿元，虎门经济实力可见一斑。由此还可以看出，虎门隐藏着巨大的高端消费力和消费人群。
不过遗憾的是，虎门在高端消费市场的历史上仍然还是一块待垦的“处女地”。尽管虎门生活水平很高，但消费需求却远远满足不了这样一个潜藏的巨大消费群体。事实上，虎门商业配套的严重滞后使得大量本土高端消费人群外溢广州、深圳、香港等地。
对于高端消费品，很多人并不陌生。从国外流入中国市场的高端消费品有从曾经的“皮尔卡丹”到今天的“路易威登”，形形色色的奢侈品牌一个又一个地展现这个奢华消费的时代。但，遍寻虎门商场，你却不曾见过这样一个品牌的“身影”。
虎门地理位置优越
在虎门消费市场上，日常看到的都是中低端消费现象，多为布辅料商圈、服装批发商圈。虎门虽素有以女装、童装、休闲服装为特色的“中国服装服饰名城”和“中国女装名镇”等之称，服装服饰生产加工企业2300多家，商业店铺更是数不胜数。然而，就在这样一个超级服装市场里，很难找到高端消费品牌和高端消费综合体。
虎门，过去和现在一直存在高端消费不足、低端消费过剩的突出问题。有人说，这跟虎门的哑铃型的人口结构有关系，不无道理，本地高端消费群体习惯到深圳、香港消费，值得让人思考。
虎门缺乏大型城市商业综合体
近年来，伴随着地产大鳄的进驻，而如何留住本土的高端消费人群，甚至吸引外地人到虎门进行高端消费，便成为他们所思所虑的重要问题。
从虎门高端消费载体来说，它缺乏类似法国巴黎拉德芳斯、德国柏林索尼中心、东京“六本木”新城、北京东方广场、香港太古广场、深圳万象城、广州天河城等这样的大型城市商业综合体。
诸如这类城市综合体均集商业、办公、居住、文娱、交通等城市生活元素等于一体，形成了一个大体量、多业态、多功能、高效率、复合性的综合业态，是大多数高端消费人群都十分喜爱的地方。尽管虎门也有不少的城市综合体，但大多有负于真正“城市综合体”的内涵。
目前，虎门商业正处于从单一分散的商业模式转变为集中式商业发展的过程，得益于地产大鳄的进驻。在地产大鳄空前资源整合的情况下，虎门的商业模式正在发生转型，这一“千强镇”在不久的将来有望填补高端消费市场上的“空白”。
2014年5月13日，中国商业地产品牌的万达集团突进虎门市场，以雷霆之势重金拿下虎门一宗大型商住地，旨在打造一座领先全球规划的第三代万达城市综合体。
那么，万达是否具备打造一个“真正城市综合体”的的实力？
万达广场进驻虎门
据了解，2013年，万达集团企业资产达到3800亿元，年收入1866亿元，净利润超过125亿元，连续8年保持环比30%以上的增速。在国内，截止2013年，万达广场覆盖29个省域，进驻94个城市，开业85家万达广场；在国外，万达打造的伦敦万达酒店项目位于伦敦西部旺兹沃思区的白金地段，紧邻泰晤士河，建成后将成为伦敦的酒店和伦敦新地标。2014拟在瑞士达沃斯、纽约、华盛顿、巴黎、巴塞罗那、莫斯科等世界著名城市投资开发。
除此之外，万达还有丰富的品牌资源。万达自有主力店品牌有万达影城、万千百货；战略合作主力店品牌有大玩家电玩、国美电器、沃尔玛；战略合作快时尚品牌有ZARA、H&M、UNIQUE、GAP、C&A，能保证每个项目进驻2个以上快时尚品牌；约5000个合作品牌，与众多优质的品牌资源建立战略合作关系。
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