[摘要] 7月1日起，住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）正式实施。近日，东莞出台了《东莞市建设项目规划指标计算细则》（下称《细则》）。东莞市城乡规划局表示，《细则》目前正在试行中，接下来将根据试行过程中遇到的实际问题逐步进行完善。
7月1日起，住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）正式实施。近日，东莞出台了《东莞市建设项目规划指标计算细则》（下称《细则》）。东莞市城乡规划局表示，《细则》目前正在试行中，接下来将根据试行过程中遇到的实际问题逐步进行完善。
业内人士表示，送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商常用的推销手段，随着新版《规范》的正式实施，或许将成为历史。同时，开发商的户型设计难度将有所加大。
调查
楼盘送面积成“最后盛宴”
近日，记者走访东莞城区十余个楼盘发现，各大楼盘均有赠送面积，从几平方米到数十平方米不等，赠送部分主要是飘窗、入户花园和阳台等。
虽然目前东莞市场上几乎所有项目均打着“送面积”的口号，但多个楼盘的售楼员均向记者表示，以后新开的楼盘不会再有赠送面积。
多个在售楼盘仍有赠送
据了解，尚书悦府29055元/平方米[南城]尚书悦府15套在售目前在售约75～90平方米二至三房。“90平方米的户型飘窗全送，入户花园、阳台送一半，共约8～9平方米。”售楼员告诉记者，尚书悦府已全部封顶，以后再建的房子就不会有赠送面积了。
东方华府3期紫峰目前在售137平方米、141平方米及188平方米三至四房，其入户花园与阳台各送一半。“我们是之前开盘的，新开的楼盘就不会再有赠送面积了。”该楼盘的售楼员向记者表示，141平方米和137平方米户型的赠送面积约为19平方米；188平方米户型赠送面积大概是35平方米左右。
格兰 名筑34404元/平方米[东城]格兰 名筑46套在售的售楼员透露，目前该项目145平方米、146平方米的户型都赠送约10平方米面积，包括入户花园、阳台各送一半，每间房间的飘窗全送。另外，97平方米户型则送7～8平方米面积，同样包括入户花园、阳台送一半，飘窗全送，“现在还有赠送面积，以后如果不需要备案价，肯定会把赠送面积加到里面来。”
新开工项目不再送面积
“我们送的面积不多，都在规定的范围之内，以后新开的楼盘就不会再有送面积的优惠了。”万科·金悦香树售楼员表示，目前项目在售77平方米、96平方米及98平方米的二至三房。其中，77平方米户型飘窗全送，入户花园、阳台送一半，共约5平方米；96平方米户型同样也是飘窗全送，入户花园、阳台送一半，赠送面积共约6平方米。
世纪城·幸福公馆目前在售约85～130平方米二至三房。其中，约84～92平方米户型赠送约11～15平方米的面积，包括飘窗全送，阳台、入户花园、阳光房各一半；约129～131平方米户型赠送约23～24平方米的面积，包括飘窗全送，两个阳台、两个入户花园、一个阳光房各一半。“新开的楼盘不会有赠送面积，目前有赠送面积的是之前开盘的。”记者在江南城也得到了同样的回复。
部门声音
市城乡规划局：东莞已出台细则并正在试行
新规颁布后，有开发商向记者表示，目前东莞的细则还没有出台，开发商在报建时有点不知所措。对此，东莞市城乡规划局相关负责人向记者发来书面回复称，国家出台新版《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）后，该局结合东莞实际情况细化了建设项目规划指标计算细则，目前已出台《东莞市建设项目规划指标计算细则》。《细则》目前正在试行过程中，接下来将根据试行过程中遇到的实际问题逐步进行完善。
分析
“偷面积”等手段将不复存在
送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《规范》于7月1日正式实施，或许将成为历史。
据了解，新版《规范》修订的面积计算规定有26条，其中，开发商以往经常赠送的、在旧版《规范》中不计算面积的飘窗，在新版《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。关于地下室面积，新版《规范》中要求，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积等。
送飘窗地下室将受限制
据了解，新版《规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。
“新规的颁布，开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销手段将成为历史，而置业者青睐的‘偷面积’等手段将不复存在。”世纪城营销总监冯伟杰向记者表示，比如想在层高上做文章将越来越难，因为按照新规，如果继续采取飘窗、露台、地下室的赠送，其层高须控制在2.2米左右，但这样的层高实际上不太好用。比如地下室，即便层高低于2.2米也还是要算一半面积，而这样的层高显然过于压抑，对客户几乎没有吸引力。而顶楼的阁楼净高必须低于1.2米才不算面积，这样的层高也显然背离了客户对阁楼的期望值。
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也表示，新规实施后，开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销方式将受到一定的限制。
户型设计难度有所加大
“新规对开发商的户型设计难度将有所加大。”冯伟杰表示，主要体现在以下几方面：一方面，新规将直接影响小区容积率、工程造价的计算和户型设计思路。开发商要思考在面积受限的情况下，如何做出格局更合理、空间利用率更高的房子。以往赠送面积的设计多出现在小户型，新规的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加；另一方面，尽管新规将削弱开发商在营销推广上的赠送噱头，但新规对遏制“偷面积”的行为，实际上也是对整个行业的规范，保证每个开发商都能站在同一起点上进行竞争。
建议
留意报建时间 避免多计面积
冯伟杰告诉记者，新规对于购房者而言有利有弊。一方面，新规实施后，同样的建筑面积，实用面积可能减少了，从而降低房屋的使用率。另一方面，在同样的使用面积下，房子在交易中交的税费要比“偷面积”时多一些。同时，房子在使用过程中的物业管理费也会相应增加，因为房子的交易税费以及物业管理费都是依据住宅面积来计算的。不过，新规颁布后，购房者如果遭遇阳台等赠送面积缩水以及其他问题时，在一定程度上则有了维权依据。
“购房者要把握当前市场的最后机遇，抓紧出手购买市场上的‘高赠送’户型，因为以后上市的‘大面积赠送’产品将越来越少。”李玲玲表示，同时，新规实施后，消费者在购房中还应注意购房合同中的面积计算是否与开发商宣传的一致。
除此之外，冯伟杰也提醒广大购房者，在购房时应特别留意社区规划报建的时间，目前已审批及在售的项目不受新规影响，仍正常销售，短期内对市场的影响较为有限，不要误把目前赠送的面积计入建筑面积。另外，在购买带赠送面积比较大的房屋时，与开发商签订“赠送面积”协议，避免出现纠纷。
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