[摘要] 从2012年以来，东莞普通住房价格标准每年一调，一方面充分反映政府继续支持首套住房，支持合理购房消费。另一方面也反映政府通过税费来引导和调节市场的作用，鼓励刚性需求。在低迷冷清的市场环境下，普通住房价格标准的调整能为市场带来利好信号，增加购房者入市的信心，稳定市场预期。
五、对市场的影响
①、对于开发商而言，在淡市环境下，政府调整普通住房的价格标准，无疑是为冷清的楼市添加几分色彩。普通住房价格新标准的出台，为政策上的一大利好，将稳定市场预期，利于打破客户观望氛围，加快楼市好转节奏。市场预期的逐渐向好，利于增加开发商的推货热情，尤其加大二三类镇区中低端项目的推货力度。对于开发商来说，首先可以借助政策的利好，及时推出符合普通住房价格标准的产品，消化政策利好，增加购房者入市信心。其次，对于部分项目售价在普通住房价格标准的临界点上，开发商可考虑适当调整价格，让房子从“豪宅”回归“普通住房”的价格，更利于促进成交，不失为开发商淡市下打破成交困局的有效方式。再是，通过销售人员的口径引导客户认识到当前已是购房者入市的时机，市场预期持续向好，后市房价将会有涨价动力。
②、对于购房者而言，普通住房价格新标准的出台能稳定市场预期，利于打破购房者观望心态，加快购房者入市步伐，从而加快市场交易。这次普通住房价格新标准的调整，预计覆盖面更广泛，超过六成的普通住房将享受低契税的优惠，直接降低购房者入市成本，刺激首置需求的释放。对于购房者来说，三季度将是购房者入市的时机，主要几点原因：其一，三季度东莞房价将会在底部反复探底，处于楼价点。过了三季度后，楼市逐渐好转，开发商资金链有所缓解，四季度房价将小幅缓慢回升。其二，普通住房价格新标准的出台，部分开发商将乘势推出符合普通住房价格标准的房源，购房者可入市淘房，享受低契税的利好，直接降低购房者的经济负担。其三，宏观经济持续向好、行政调控逐渐见底、股市绝地反弹，投资者信心恢复，多方面因素释放利好信号，楼市将逐渐好转。市场预期的持续向好，开发商涨价动力再现，楼价上涨会增加入市成本。
③、从区域上来看，一类区域的覆盖面持续扩大，二三类区域的扩张幅度更大。谢岗、樟木头、麻涌、东坑、茶山等区域的覆盖面达到90%以上，凤岗、常平、寮步的受益面迅速扩宽。镇区中低端项目将陆续上市，享受契税的利好。
④、从去年年底以来，东莞楼市成交延续放缓态势。今年年初房地产唱空论、楼市泡沫论等传闻甚嚣尘上，传导购房者悲观的信号。房地产高速增长时代的终结，楼市从火热的2013年回调。46个限购城市，已有才超过过半城市取消限购，“一刀切”的行政调控逐步见底。在低迷冷清的楼市环境下，普通住房价格标准的调整利于稳定市场预期，吸引部分刚需客户群体加快入市步伐，利于市场信心的恢复。东莞政府从2012年以来，普通住房价格标准每年一调，契税与房价上涨及时匹配。普通住房价格标准的调整，政府舍弃一定额度的税收收入，直接降购房者入市成本，反映政府支持首套住房需求，支持合理购房消费。
七、优化建议
东莞中原研究部根据东莞政府公布普通住房价格标准的计算方法和各类镇区划分的依据，进行了上述测算。根据测算结果，东莞中原研究部认为，目前东莞政府关于普通住房价格标准的计算方法仍存在不合理的问题，为此我们提出以下两点的优化建议：
①、各类区域的划分以上年度普通住房销售价格下浮15%作为上下限，存在不合理的问题，建议政府优化调整。根据东莞中原按照政府提供的方法进行计算显示，调整后一类区域12个，二类区域15个，三类区域6个，二三类区域变化明显。由于二三类区域整体房价走势相对平稳，而局部三类镇区由于个盘拉动作用大，房价涨势明显。以二类区域的整体销售均价下浮15%，导致很多三类镇区符合二类镇区价格划分的标准，从而纳入为二类区域。政府提供的此方法，二类区域增加，三类区域明显减少，这种结果将会带来以下影响：其一，二类和三类区域价格差别并非十分大，划分标准模糊不清，容易造成区域房地产发展极度不平衡。其二，局部三类区域房价由于个盘影响，上涨过快被纳入二类区域，而事实上按照这些区域的各类经济水平、房地产开发投资情况，并不符合二类区域的水平。此种划分的标准，将会造成二类区域增多，三类区域的减少。由于区域个数差异明显，各类指标的可比性降低，将无法监测各类区域的房地产开发投资、成交、房价等的变化情况。其三，局部镇区由于个盘拉动整体楼价，而政府按照此标准将部分区域上升至一类或者二类，更多是个盘受益，这也不利于政府财政收入的保证。为此，东莞中原研究部建议政府可以适当调整各类区域的划分标准，让普通住房价格调整更加合理化、保证区域发展的平衡等，如一类区域销售均价下浮15%为下限，二类区域可以以下浮10%为下限。按照此方法测算，一类区域12个，二类区域10个，三类区域11个，区域分布更加合理化。
②、一类区域房地产发展已趋于瓶颈，政府可以引导房地产发展重点向二三类区域转移，适当缩小一类区域的受益面，而侧重扩大二三类区域的普通住房低契税的受益面。一类区域尤其是中心城区由于土地资源的限制以及供不应求的关系决定着片区楼价的高位运行。一类区域经济普遍发达，购买力旺盛，房地产开发投资普遍成熟，并且已逐步达到发展瓶颈的问题。由于一类区域土地资源的稀缺以及地价的持续走高，片区房价也会居高不下。政府可以引导房地产热点从一类区域向二三类区域转移，一来可以平衡各类区域的发展，尤其经济欠发达镇区可以通过房地产开发投资来拉动镇区经济发展，带来一定人口和消费。二来可以弥补一类区域发展瓶颈造成的房地产开发投资减弱对经济的影响。为此，政府可以适当降低一类区域普通住房享受低契税的受益面，而加大二三类区域普通住房低契税的受益面，引导二三类区域开发符合普通住房价格标准的相应产品，更加合理地促进二三类镇区需求的释放，从而促进片区房地产平衡发展。
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