[摘要] 从2012年以来，东莞普通住房价格标准每年一调，一方面充分反映政府继续支持首套住房，支持合理购房消费。另一方面也反映政府通过税费来引导和调节市场的作用，鼓励刚性需求。在低迷冷清的市场环境下，普通住房价格标准的调整能为市场带来利好信号，增加购房者入市的信心，稳定市场预期。
从去年11月开始，楼市出现放缓态势。进入2014年楼市延续调整格局，市场很难再回到2013年那种火热的状态。46个限购城市，已有超过一半城市取消限购，以及多个地方政府进行救市、托市、促市。行政调控逐步见底，能给予市场向好的预期。东莞政府在8月10日，也出台了《关于促进东莞房地产市场平稳健康有序发展的若干措施》，里面提及到多方面的措施，其中普通住房价格新标准的调整将会在短期内出台。
从2012年以来，东莞普通住房价格标准每年一调，一方面充分反映政府继续支持首套住房，支持合理购房消费。另一方面也反映政府通过税费来引导和调节市场的作用，鼓励刚性需求。在低迷冷清的市场环境下，普通住房价格标准的调整能为市场带来利好信号，增加购房者入市的信心，稳定市场预期。目前东莞新的普通住房价格标准尚未出台，而市场各方正在期待。在政策出台的前夕，东莞中原研究部出品《2014年东莞普通住房价格新标准的预计算及探讨》专题，计算方法根据东莞政府公布普通住房价格的计算标准以及各类区域的划分进行计算，本报告内容仅提供参考。
数据统计说明：
1、各类型住宅的统计忽略容积率；
2、以下住宅面积是指建筑面积；
3、本报告数据统计时间为2014年1月1日至7月31日；
4、数据统计范围为新建住房。
一、东莞普通住房价格标准的调整方法及条件
从2012年起，东莞普通住房价格标准每年调整一次。2013年实施的普通住房价格标准即将在8月31日到期，新的普通住房价格标准即将出台。根据东莞政府公布的普通住房价格的计算方法，今后标准调整主要遵循三个原则：维持镇街划分一、二、三类做法不变；以上一年度各镇街普通住房的成交数据为依据；镇街分类及价格标准动态调整并体现差异性。
经过测算比较，调整方案确定以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限；按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限。再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。
调整后，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含）；
2、单套住房套内建筑面积在120平方米以下（含）或单套住房建筑面积在144平方米以下（含）；
3、根据各镇街普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类镇街。
二、东莞中原研究部根据政府调整方法进行计算
根据东莞政府公布的普通住房价格标准的计算方法和各类区域划分的标准，东莞中原研究部根据监测数据，按照政府提供的方法进行计算，计算结果如下：
1、以2014年上半年各类区域普通住房价格为调整标准，一类区域价格调整幅度。
各类区域普通住房价格调整一览表：
根据东莞政府计算普通住房价格标准的方法，三类区域的普通住房价格将以2014年上半年的价格为调整标准。东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞144㎡以下的普通住房一、二、三类区域价格分别是：9257元/㎡、7155元/㎡、6181元/㎡。根据新的普通住房价格标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的8654元/㎡上调至9257元/㎡，二类区域从原先的6610/㎡上调至7155元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡上调至6181元/㎡。一类区域调整幅度较大，提升603元/㎡。
2、区域变化明显，二类区域个数增加三类区域减少。
根据政府公布的普通住房价格各类区域价格的计算方法，调整方案确定以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限；按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限。再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。
东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞一、二、三类区域的普通住房均价分别是：8608元/㎡、6882元/㎡、5676元/㎡，按照下浮15%测算得一二三类分别是：7317元/㎡、5850元/㎡、4825元/㎡。根据2013年全年各镇区的普通住房均价情况来看，销售价格大于7317元/㎡的纳入一类区域，销售价格在5850-7317元/㎡之间的纳入二类区域，其余为三类区域。根据计算结果显示，一类区域有12个，比去年11个增加1个；二类区域15个，比去年增加12个增加3个，三类区域只有6个，比去年减少4个。
按照政府公布的标准计算，今年二三类镇区变化十分明显，由于三类局部镇区房价上涨过快，被上升至二类区域。按照此标准计算出镇区的划分，有如下几个特点：其一，一类区域主要以经济发达强镇、房地产发展成熟的区域为主。本次增加了寮步和樟木头纳入一线区域，寮步由于靠近城区，楼价上升趋势明显。樟木头由于保利生态城带精装修出售，助推区域价格走高，达到一类区域标准。茶山从一类区域回归至二类区域。其二，局部原三类镇区楼价上涨明显，二类区域范畴迅速扩大。局部区域如石排由于国际公馆的入市，该项目2013年全年洋房售均价为6700元/㎡，远远高于其它项目，对镇区价格的拉动作用明显。又如道滘，由于东莞大道的延长线，而城区供求紧张，部分城区需求流向道滘，区域价格走高趋势明显。其三，三类区域明显减少。按照政府公布的方法计算，三类区域仅有6个，镇区明显减少。二三类区域由于楼价整体走势相对平稳，并且二类和三类区域的价差并不十分大，而局部区域楼价涨势明显，尤其是部分三类镇区靠个盘价格拉动作用明显，而被纳入二类区域。如谢岗2013年普通住房主要在售项目是永江国际公馆13810元/平方米[谢岗]永江国际公馆4套在售，销售均价为6500元/㎡，相对于谢岗之前楼价每平仅3、4千元而言，该项目对谢岗的价格拉动作用十分明显。谢岗长期以来在售项目寥寥无几，2013年永江国际公馆全新入市，为镇区带来新的供应，充分激发该镇长年累积需求。永江国际公馆还推出“低首付”活动，对单价的拉动作用明显。
3、区域个数分布不平衡，三类区域大大减少。
各类区域划分标准一览表：
从区域调整来看，寮步和樟木头上升为一类区域，茶山下降为二类区域，道滘、石排、东坑、谢岗上升为二类区域，究其原因：其一，各类区域统一按照下浮15%为划分标准，存在不合理性。二三类区域价差并不十分大，并且整体楼价平稳，而局部三类镇区由于个盘拉动作用明显，区域楼价出现虚高，而被上升为二类区域。其二，受供求影响，城区房价高位运行，并且供不应求，房源选择性少，部分城区购房需求向周边区域外溢，如道滘、厚街、石碣、寮步等泛中心城区的周边区域对接部分城区购房需求。如寮步近两年楼价涨势明显，从二类区域上升至三类区域，又如道滘去年楼价上升较大，从三类区域上升至二类区域。其三，个别区域受个盘影响大，如石排国际公馆rc='//img11.soufunimg.com/house/2018_07/02/M18/0D/ED/ChCE4Vs5e5mIfelCAAKUQXprzm4ABDUUwB9G-oAApRZ718.jpg'>石排国际公馆待定3.98分东莞市石排镇石排大道和锦绣路交汇处0769-23228888对石排楼价推动作用大。
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