[摘要] 上周（2014年6月30日-2014年7月6日）东莞住宅共签约961套，合计10.56万㎡，从环比来看下滑13%，但从近9周的成交来看，成交仍处高位，足见楼市近两周楼市成交还是较为乐观的。
三、宏观经济政策环境
3.1.国内：
3.1.1经济环境
3.1.1.1 银监会曲线调整存贷比支持实体经济
“7月1日起，银监会对存贷比计算口径进行调整，以缓解银行存贷比达标压力，进而支持实体经济发展。”6月30日，银监会政策研究局副局长李文泓表示。
同日，银监会发布了《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》，称自2014年7月1日起，对存贷比计算口径进行调整。根据通知，支农再贷款、支小再贷款所对应的贷款和“三农”专项金融债所对应的涉农贷款等六项将不计入贷存比(贷款)计算的分子，而银行对企业或个人发行的大额可转让存单等两项计入贷存比计算的分母(存款)。分子的缩小和分母的扩大，将显著降低75%的法定贷存比对银行放贷的限制能力。
3.1.1.2 专家解读大宗商品经济数据 预期下半年转好
2014年上半年BCI数值分别为1月-0.64,2月-0.43,3月-0.48,4月0.1,5月-0.19,6月-0.10。五阴夹一阳。6个月的商品均涨跌幅不一(1月-1.6%，2月-1.51%，3月-1.56%，4月0.5%，5月0.01%，6月0.34%)，2014年一季度中国制造业经济处于较为严重的收缩状态，经济下行明显，二季度经济有所改善，但动力仍显不足。
专家表示，表示之所以2014年上半年BCI如此表现，主要有四个原因：一是中国经济的着陆与大宗商品的下行周期重叠，“屋漏偏逢连夜雨”(与2013年同期非常相像)；二是2014年开年就是始自2013年12月下旬开始的“浪”，部分下跌动力是2013年下半年存下的泡沫；三是上半年政策面缺少“干货”，城镇化进程不如预期，导致市场心态趋于保守(以上三点系一季度3根大阴线的主要原因)；四是在一季度的大幅下挫后，3、4月旺季不旺，而5、6月又是传统淡季，市场上行有心无力，故在4月拉出小阳线后又接连拉出2根小阴线。
3.1.2政策环境
3.1.2.1 广东7月1日起清缴房地产企业土地增值税
记者３０日从广东省地方税务局获悉，广东发挥土地增值税在调节房价中的重要作用，制定出台《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），将于７月１日起正式实施。据了解，随着房地产市场的发展和税收征管的加强，广东省土地增值税由２００６年的３０亿元大幅增长至２０１３年的４１８亿元，成为财产行为税的大税种，也是对地方财政收入贡献度仅次于营业税的第二大税种。
广东省地税局有关负责人说，《规程》将着眼规范和加强广东省土地增值税的清算工作，提高土地增值税清算的时效和质量，有效解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险，
3.1.2.2北京：降低二套房公积金贷款门槛
近期，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人贷款业务中人均住房建筑面积及职工月平均工资标准的通知》。《通知》明确，今后北京发放购买第二套住房的公积金贷款对象，由以前城镇居民人均住房面积低于29.4平方米（不含）的缴存职工家庭扩容至低于31.31平方米（不含）的缴存职工家庭。
此次调整放宽了购买二套房可贷款对象范围，不过，由于贷款上限额度仍为80万元未变，因此市场受此影响实际增加的交易量预计较有限。北京住房公积金管理中心表示，此次对于购买第二套住房的公积金个人贷款发放对象范围调整是根据市统计局此前公布的，去年北京城镇居民人均住房建筑面积为31.31平方米确定的，属于例行调整，此前，北京实施的这一标准曾由人均28.81平方米调整至人均29.4平方米。
3.1.2.3广州：公积金贷款额度不超过170亿
广州住房公积金管理中心近期表示，广州市住房公积金管理委员会决定2014年存贷比不超过80%，贷款额度不超过170亿元。由于职工个人工作的变动而导致不能连续缴存的情况较多，因此，将职工申请贷款条件由“连续缴存”住房公积金的时限改为“累计缴存”。同时，放宽对二手楼楼龄限制，由15年放宽至20年，贷款期限加上楼龄延长至40年。
3.1.3楼市环境：
3.1.3.1上半年龙头房企销售额或仍有两位数增长
近日，研究机构亿翰智库对多家房企的统计研究报告显示，万科半年销售额近千亿，共6家房企销售额过500亿元。
机构认为，目前楼市处于周期中的探底阶段，在这一时期，需要通过高周转来把握未来3年。亿翰智库的报告预估，上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大，销售额分别是980亿元、726亿元和688亿元。加上紧随其后的保利、碧桂园和中海，共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。而上半年销售额过百亿的房企数量达到22家。亿翰智库统计显示，前6月，排名前30的企业中三分之二业绩同比增长，增幅均达到两位数。领军的万科、绿地、恒大的同比增幅分别为17%、11%和54%。
3.1.3.2调查显示：居民投资房地产意愿降低
央行日前发布的二季度城镇储户问卷调查结果显示，受访者的房地产投资意愿较一季度下降。问卷调查显示，63%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低1.3个百分点；34.2%的居民认为目前房价“可以接受”；2.8%的居民认为“令人满意”。对于下季房价，21.2%的居民预期“上涨”，50.3%的居民预期“基本不变”，15.1%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，较上季低0.6个百分点，高于去年同期0.4个百分点。
今年楼市变化的速度超过市场预期，本轮楼市转冷更多是因部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累所致，因此即使多地试图微调、松绑，也难以拉动市场成交。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变，目前唯有通过价格调整，才能吸引购房者入市。
3.1.3.3 6月土地成交溢价率创新低 市场降温影响土地市场不振
数据显示，一二线土地市场溢价率均创造了最近两年来的，其中一线城市6月平均溢价率仅4.07%，相比最近一年一线城市平均溢价率30%，土地市场明显降温。二线城市平均溢价率为4.3%，相比之前15%左右的溢价率也有非常明显的降温。
二线城市（36个城市）今年6月的土地成交方面也不尽如人意。6月共成交629宗地，成交金额为9636061.8万元，是自去年6月以来成交宗数倒数第二少的一个月份（3月成交547宗地）。其溢价率亦是创去年6月来的，仅为4.26%。事实上，二线城市的土地溢价率一直保持相对稳定，过去一年溢价率一直在10%至22%之间浮动，但其今年6月则打破“常规”。
3.1.3.4下半年房企或继续“以价换量”
楼市遇冷，开发商销售额下降，面对楼市压力，谈及下半年房价走势，业内及多位专家多认为开发商会继续采取降价策略。专家表示，6月份纯商品住宅成交较5月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或启动本轮市场调整以来的较为明显的“以价换量”策略。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌从政策角度分析认为，中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松，会直接影响房地产市场的冷热。但房价下降的力度应该不会太大，稳中有降是今年后几个月的表现。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从今后的几个月来看，一些大型品牌房企的项目还会出现20-30%的大幅降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。
3.1.3.5银行放贷提速 继续打好“刚需牌”
目前，银行放款速度明显加快。业内专家表示，受房地产整体市场环境影响，个人买房的意愿并不强烈，上半年房贷申请数量还是有所下滑的。所以下半年各家银行的放款速度只会更快不会更慢。
上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。房企纷纷通过打折促销、变相降价，变着法地以价换量。由于近期市场上“松动风”劲吹，且在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。
3.1.3.6北京：上半年新房成交量跌39%
今年上半年，北京新房成交量创下2006年以来新低。扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。买房人观望导致需求不足，加上北京严格的调控政策如限价令的影响。前6月，北京期房住宅合计供应达到37220套，同比上涨70%。包括期房住宅45098套，现房住宅34634套，全市商品住宅库存达到7.97万套。
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