[摘要] 上周（2014年6月30日-2014年7月6日）东莞住宅共签约961套，合计10.56万㎡，从环比来看下滑13%，但从近9周的成交来看，成交仍处高位，足见楼市近两周楼市成交还是较为乐观的。
一、一周房地产市场导读
1、宏观环境：居民投资房地产意愿降低 唯价格调整方能吸引购房者入市
层面：央行日前发布的二季度城镇储户问卷调查结果显示，受访者的房地产投资意愿较一季度下降。问卷调查显示，63%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低1.3个百分点；34.2%的居民认为目前房价“可以接受”；2.8%的居民认为“令人满意”。对于下季房价，21.2%的居民预期“上涨”，50.3%的居民预期“基本不变”，15.1%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，较上季低0.6个百分点，高于去年同期0.4个百分点。
今年楼市变化的速度超过市场预期，本轮楼市转冷更多是因部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累所致，因此即使多地试图微调、松绑，也难以拉动市场成交。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变，目前唯有通过价格调整，才能吸引购房者入市。
2、新增供应：供应市场依然活跃 13个项目新品加推 3个纯新项目入市
上周东莞的供应市场依然活跃，共有13个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1242套，面积约18.84万㎡，环比下滑43%。从供应产品类别来看，别墅产品供应占比略有上涨，5个项目别墅新品集中上市，其中包括新入市的蜜糖和三正瑞士半山项目，其皆以联排别墅来打头阵；洋房供应方面除了同为新项目入市的的名巨中央花园推出436套78-115㎡的刚需户型外，嘉宏公园1号、富盈加州阳光、富通圣堤雅等皆是采取“小步推货”的节奏，且多以大户型产品为主。另外，万科朗润园推出310套80-84㎡的可商可住70年产权公寓。
3、成交情况：新推项目网签持续释放 住宅成交10.56万㎡仍处高位
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周（2014年6月30日-2014年7月6日）东莞住宅共签约961套，合计10.56万㎡，从环比来看下滑13%，但从近9周的成交来看，成交仍处高位，足见楼市近两周楼市成交还是较为乐观的。原因是：一、新推项目网签持续释放，如碧桂园常平首府（258套）、厚街万达广场(52套)、恒大金碧华府（28套），是支撑成交量平稳的主力；二、近期开盘的项目定价合理，能较好推动购房者入市，销售行情较为理想，给予开发商信心，推货力度继续保持，上周新增量不俗，有13个项目有新货量备案，为后市推货做足准备；三、从开发商的蓄客来看，凤岗中央豪庭、厚街中信富春山居、石龙海伦湾、沙田港口国际、塘厦广基·自由星城、黄江蜜糖、松山湖嘉宏松湖里的鱼等纯新项目热火朝天的启动售楼中心开放或认筹活动，后市入市欲望较为强烈，但正式上市时间仍较为模糊，预计将根据未来几周市场行情好坏而定。
非住宅方面，上周成交554套，合计2.12万㎡，面积环比上涨28%，主要是商铺产品成交上涨幅度突出，主力项目为丰硕广场200套8-85㎡中小型商铺，恒大金碧华府26套17-91㎡中小型商铺。
4、成交均价：价高项目签约比例增加 均价再往“9千”大关靠近
上周住宅均价为8935元/㎡，环比上涨6%，再往“9千”大关靠近。原因是：1、签约靠前有价位较高的项目，如洋房排名二至四名的厚街万达广场、万科金色城市花园、恒大金碧华府等项目均价皆“破万”，对价格回升起到推动的作用；2、镇区签约前五名，塘厦、莞城、南城等三镇“过万”，厚街则为9916元/㎡，也是一个重要的推动因素。不过从东莞整体楼价来看，目前的均价处于合理区间，均价浮动受个盘影响较大。
5、区域供需：碧桂园常平首府继续规模网签 常平连续两周摘冠
上周有30个镇区有住宅成交，常平以291套连续两周领冠，碧桂园常平首府（258套）是贡献主力；塘厦排名亚军，是由万科金色城市花园（47套）、中信观澜凯旋城(9套)、万科四季花城（8套）等项目所支撑，塘厦目前在售项目大多为尾货，而新项目入市时间迟迟未定，导致近5周成交都在百套之下；厚街排名季军，得益于厚街万达御湖公馆再推236套新货，并在上周有52套网签量，支持厚街成交靠前；莞城在新盘恒大金碧华府（28套）的贡献之下，以61套排名第四。从整体来看，除了有新推货量或热点镇区成交量稍高之外，其实大部分镇区的成交仍较为低迷，成交低于30套有21个镇区。均价方面，过万的有塘厦、莞城、南城、长安、虎门、黄江、东城、松山湖八大区域。
6、产品成交：70-100㎡刚需仍是主流 160-200㎡大户型小幅上涨
从产品成交来看，70-100刚需产品成交456套，仍为主流产品，环比下滑18%，主要是因为整体成交的下滑，对刚需类影响稍大，成交主力盘为碧桂园常平首府（71套）、万科金色城市花园（21套）；100-130㎡首次改善产品成交208套，环比下滑13%，较为突出是碧桂园常平首府（19套）、厚街万达广场（16套）；130-160㎡改善产品成交64套，下滑3成以上，主要该面积段新推货量较少，尾货吸引力不够；而160-200㎡产品则呈现上涨趋势，主要由恒大金碧华府（11套）所推动，别墅成交27套，成交相对平稳。
二、东莞房地产市场
1、土地市场
1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地
1.2出让土地：松山湖6万多平人才公寓用地出让 建成售价不高于8500元/㎡
上周1宗商住用地在东莞国土资源交易网进行了挂牌公示，地块位于松山湖金多港，出让面积约6.66万㎡，起始楼面地价约1790元/㎡，与2011年之前该区域出让的接近3千元/㎡楼面地价的地块相比，该地块可谓是“廉价”出让。据悉，该商住地块是松山湖高新产业区配套的人才公寓项目用地， 出让公示中明确规定采取“限房价、竞地价”的方式出让，项目建成后限定售价不高于8500元/平方米；另外项目作为松山湖园区产业项目的居住配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排。
1.3土地成交：嘉宏集团底价再获石龙商服地 伟隆地产深耕茶山再获商住地
上周大石龙片区的2宗商住商服用地皆成功以底价出让，其中位于石龙镇的商服用地已被嘉宏集团拿下，折合楼面地价约2176元/㎡，这也是嘉宏集团在石龙镇拿下的第二宗商服用地，其在石龙的项目嘉宏大厦目前正处在报规阶段；而位于茶山镇横江村面积约2.74万㎡的商住用地则被伟隆地产截获，楼面地价约1274元/㎡，该地块与其旗下项目伟隆国际花园临近，目前伟隆国际花园已经是尾盘销售，参考均价约5800元/㎡。
2、房地产市场
2.1新开工：开工节奏放缓 寮步新项目华欣花园动工
2.2新增供应：供应市场依然活跃 13个项目新品加推 3个纯新项目入市
2.3楼市成交
2.3.1总体情况：新推项目网签持续释放 住宅成交10.56万㎡仍处高位
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周（2014年6月30日-2014年7月6日）东莞住宅共签约961套，合计10.56万㎡，从环比来看下滑13%，但从近9周的成交来看，成交仍处高位，足见近两周楼市成交仍较为乐观。
2.3.2供需量价走势：价高项目签约比例增加 均价再往“9千”大关靠近
上周住宅均价为8935元/㎡，环比上涨6%，再往“9千”大关靠近。原因是：1、签约靠前有价位较高的项目，如洋房排名二至四名的厚街万达广场、万科金色城市花园、恒大金碧华府等项目均价皆“破万”，对价格回升起到推动的作用；2、镇区签约前五名，塘厦、莞城、南城等三镇“过万”，厚街则为9916元/㎡，也是一个重要推动因素。不过从东莞整体楼价来看，目前的均价处于合理区间，均价浮动受个盘影响较大。
2.3.3物业类型成交：洋房签约809套仍唱主角 商铺签约环比上涨99%
2.3.4产品类型成交：刚需产品为市场主流 160-200㎡产品小幅上升
2.3.5成交排名
2.3.5.1区域成交排名:碧桂园常平首府继续规模网签 常平连续两周摘冠
上周有30个镇区有住宅成交，常平以291套连续两周领冠，碧桂园常平首府（258套）是贡献主力；塘厦排名亚军，是由万科金色城市花园（47套）、中信观澜凯旋城(9套)、万科四季花城（8套）等项目所支撑，塘厦目前在售项目大多为尾货，而新项目入市时间迟迟未定，导致近5周成交都在百套之下；厚街排名季军，得益于厚街万达御湖公馆再推236套新货，并在上周有52套网签量，支持厚街成交排名靠前；莞城在新盘恒大金碧华府（28套）的贡献之下，以61套排名第四。从整体来看，除了有新推货量或热点镇区成交量稍高之外，其实大部分镇区的成交仍较为低迷，成交低于30套有21个镇区。均价方面，过万的有塘厦、莞城、南城、长安、虎门、黄江、东城、松山湖八大区域。
2.3.5.2个盘成交排名（按套数）
2.3.6成交明细
2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主角 占总体24.95%
2.3.6.2别墅产品面积区间成交：200-400㎡面积段皆有成交 产品线较为丰富
2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-7000元/㎡成交比例仍高 占总量35.29%
2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡为成交主力 占总体48%
2.3.7楼盘活动：4个全新项目加入新品认筹行列 刚需产品主导市场
三、宏观经济政策环境
3.1.国内：
3.1.1经济环境
3.1.1.1 银监会曲线调整存贷比支持实体经济
“7月1日起，银监会对存贷比计算口径进行调整，以缓解银行存贷比达标压力，进而支持实体经济发展。”6月30日，银监会政策研究局副局长李文泓表示。
同日，银监会发布了《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》，称自2014年7月1日起，对存贷比计算口径进行调整。根据通知，支农再贷款、支小再贷款所对应的贷款和“三农”专项金融债所对应的涉农贷款等六项将不计入贷存比(贷款)计算的分子，而银行对企业或个人发行的大额可转让存单等两项计入贷存比计算的分母(存款)。分子的缩小和分母的扩大，将显著降低75%的法定贷存比对银行放贷的限制能力。
3.1.1.2 专家解读大宗商品经济数据 预期下半年转好
2014年上半年BCI数值分别为1月-0.64,2月-0.43,3月-0.48,4月0.1,5月-0.19,6月-0.10。五阴夹一阳。6个月的商品均涨跌幅不一(1月-1.6%，2月-1.51%，3月-1.56%，4月0.5%，5月0.01%，6月0.34%)，2014年一季度中国制造业经济处于较为严重的收缩状态，经济下行明显，二季度经济有所改善，但动力仍显不足。
专家表示，表示之所以2014年上半年BCI如此表现，主要有四个原因：一是中国经济的着陆与大宗商品的下行周期重叠，“屋漏偏逢连夜雨”(与2013年同期非常相像)；二是2014年开年就是始自2013年12月下旬开始的“浪”，部分下跌动力是2013年下半年存下的泡沫；三是上半年政策面缺少“干货”，城镇化进程不如预期，导致市场心态趋于保守(以上三点系一季度3根大阴线的主要原因)；四是在一季度的大幅下挫后，3、4月旺季不旺，而5、6月又是传统淡季，市场上行有心无力，故在4月拉出小阳线后又接连拉出2根小阴线。
3.1.2政策环境
3.1.2.1 广东7月1日起清缴房地产企业土地增值税
记者３０日从广东省地方税务局获悉，广东发挥土地增值税在调节房价中的重要作用，制定出台《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），将于７月１日起正式实施。据了解，随着房地产市场的发展和税收征管的加强，广东省土地增值税由２００６年的３０亿元大幅增长至２０１３年的４１８亿元，成为财产行为税的大税种，也是对地方财政收入贡献度仅次于营业税的第二大税种。
广东省地税局有关负责人说，《规程》将着眼规范和加强广东省土地增值税的清算工作，提高土地增值税清算的时效和质量，有效解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险，
3.1.2.2北京：降低二套房公积金贷款门槛
近期，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人贷款业务中人均住房建筑面积及职工月平均工资标准的通知》。《通知》明确，今后北京发放购买第二套住房的公积金贷款对象，由以前城镇居民人均住房面积低于29.4平方米（不含）的缴存职工家庭扩容至低于31.31平方米（不含）的缴存职工家庭。
此次调整放宽了购买二套房可贷款对象范围，不过，由于贷款上限额度仍为80万元未变，因此市场受此影响实际增加的交易量预计较有限。北京住房公积金管理中心表示，此次对于购买第二套住房的公积金个人贷款发放对象范围调整是根据市统计局此前公布的，去年北京城镇居民人均住房建筑面积为31.31平方米确定的，属于例行调整，此前，北京实施的这一标准曾由人均28.81平方米调整至人均29.4平方米。
3.1.2.3广州：公积金贷款额度不超过170亿
广州住房公积金管理中心近期表示，广州市住房公积金管理委员会决定2014年存贷比不超过80%，贷款额度不超过170亿元。由于职工个人工作的变动而导致不能连续缴存的情况较多，因此，将职工申请贷款条件由“连续缴存”住房公积金的时限改为“累计缴存”。同时，放宽对二手楼楼龄限制，由15年放宽至20年，贷款期限加上楼龄延长至40年。
3.1.3楼市环境：
3.1.3.1上半年龙头房企销售额或仍有两位数增长
近日，研究机构亿翰智库对多家房企的统计研究报告显示，万科半年销售额近千亿，共6家房企销售额过500亿元。
机构认为，目前楼市处于周期中的探底阶段，在这一时期，需要通过高周转来把握未来3年。亿翰智库的报告预估，上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大，销售额分别是980亿元、726亿元和688亿元。加上紧随其后的保利、碧桂园和中海，共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。而上半年销售额过百亿的房企数量达到22家。亿翰智库统计显示，前6月，排名前30的企业中三分之二业绩同比增长，增幅均达到两位数。领军的万科、绿地、恒大的同比增幅分别为17%、11%和54%。
3.1.3.2调查显示：居民投资房地产意愿降低
央行日前发布的二季度城镇储户问卷调查结果显示，受访者的房地产投资意愿较一季度下降。问卷调查显示，63%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低1.3个百分点；34.2%的居民认为目前房价“可以接受”；2.8%的居民认为“令人满意”。对于下季房价，21.2%的居民预期“上涨”，50.3%的居民预期“基本不变”，15.1%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，较上季低0.6个百分点，高于去年同期0.4个百分点。
今年楼市变化的速度超过市场预期，本轮楼市转冷更多是因部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累所致，因此即使多地试图微调、松绑，也难以拉动市场成交。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变，目前唯有通过价格调整，才能吸引购房者入市。
3.1.3.3 6月土地成交溢价率创新低 市场降温影响土地市场不振
数据显示，一二线土地市场溢价率均创造了最近两年来的，其中一线城市6月平均溢价率仅4.07%，相比最近一年一线城市平均溢价率30%，土地市场明显降温。二线城市平均溢价率为4.3%，相比之前15%左右的溢价率也有非常明显的降温。
二线城市（36个城市）今年6月的土地成交方面也不尽如人意。6月共成交629宗地，成交金额为9636061.8万元，是自去年6月以来成交宗数倒数第二少的一个月份（3月成交547宗地）。其溢价率亦是创去年6月来的，仅为4.26%。事实上，二线城市的土地溢价率一直保持相对稳定，过去一年溢价率一直在10%至22%之间浮动，但其今年6月则打破“常规”。
3.1.3.4下半年房企或继续“以价换量”
楼市遇冷，开发商销售额下降，面对楼市压力，谈及下半年房价走势，业内及多位专家多认为开发商会继续采取降价策略。专家表示，6月份纯商品住宅成交较5月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或启动本轮市场调整以来的较为明显的“以价换量”策略。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌从政策角度分析认为，中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松，会直接影响房地产市场的冷热。但房价下降的力度应该不会太大，稳中有降是今年后几个月的表现。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从今后的几个月来看，一些大型品牌房企的项目还会出现20-30%的大幅降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。
3.1.3.5银行放贷提速 继续打好“刚需牌”
目前，银行放款速度明显加快。业内专家表示，受房地产整体市场环境影响，个人买房的意愿并不强烈，上半年房贷申请数量还是有所下滑的。所以下半年各家银行的放款速度只会更快不会更慢。
上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。房企纷纷通过打折促销、变相降价，变着法地以价换量。由于近期市场上“松动风”劲吹，且在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。
3.1.3.6北京：上半年新房成交量跌39%
今年上半年，北京新房成交量创下2006年以来新低。扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。买房人观望导致需求不足，加上北京严格的调控政策如限价令的影响。前6月，北京期房住宅合计供应达到37220套，同比上涨70%。包括期房住宅45098套，现房住宅34634套，全市商品住宅库存达到7.97万套。
3.2东莞：
3.2.1 经济环境：
3.2.1.1 东城:中韩智慧城市产业园启动 26项签约总投资70亿
7月3日上午，东城区智慧城市推进暨东城中韩智慧城市产业园正式启动。作为26个县级试点城区之一，东城将选择15个项目建设“智慧城市”，一旦试点成功便会向整个东莞推广。启动仪式上，集中签订的合作意向项目共有26项，总投资近70亿元，项目涵盖经济产业、高新科技、民生服务、城市应用等多个领域。
东城中韩智慧城市产业园坐落于东莞市东城区牛山新村光明大道旁，主要以企业孵化的形式落户在广东中云信息技术股份有限公司运营的中云智慧城市产业园内。产业园占地80多亩，由广东中云信息技术股份有限公司改造一外资鞋厂厂房而成，现已投资1200万元启动期厂房改造面积约3万平方米。
3.2.1.2 沙田:新增两条公交线 串起虎门港、松山湖和粤海产业园
7月1日起，东莞市公共汽车有限公司经营的两条跨镇公交线路92路和93路，调整到沙田发车。地处虎门港主港区的沙田镇到松山湖、粤海产业园及大岭山、樟木头、谢岗等镇从此实现公交直通。
92路原运行线路为常平汽车东站（东莞东火车站）——厚街车站，此次东缩西延，调整为松山湖汽车站——沙田汽车客运站。93路原运行区间为谢岗车站——厚街涌口，此次向西延长5公里，终点站改为沙田汽车客运站。
3.2.1.3常平：珠宝文化产业园招商逾7成
常平珠宝文化产业园项目是东莞市2014年重大建设项目之一，总投资达22亿元，占地面积430亩，总建筑面积76.9万平方米，建成后将成全球规模、产业链最完善的珠宝产业园。
该项目计划7月份动工，明年5月份完成一期厂房建设。园区规划将分别建设生产加工区、研发设计区、现代化展区、物流区以及生活配套服务区等，打造集加工生产、研发设计、交易展示、电子商务、专业物流、商业配套等为一体的黄金珠宝产业集聚区，现正进行土地平整、手续办理等前期工作。项目虽未正式动工，但“前店后厂”的创新商业模式，吸引了深圳、香港、广州等地黄金珠宝企业的关注，目前园区内的招商已逾7成，成果喜人。
3.2.2 政策环境：
3.2.2.1 我市即将配套出台外贸“稳增长37条”新政
7月3日，2014年次莞港联席会议在香港举行。会议透露，中央和省先后出台了支持外贸稳定发展的政策，东莞也即将配套出台“稳增长37条”，支持外贸稳定增长是今年工作的重点。
据市商务局局长何跃沛介绍，在5月初国务院发布《支持外贸稳定增长的若干意见》后，广东省在率先出台实施方案，提出25条措施。在当前外贸形势复杂严峻的情况下，这些新政策对东莞加快转变外贸发展方式，培育外贸竞争新优势等具有积极的作用，比如其中一些措施就进一步降低了企业成本。
3.2.2.2 全市将在2015年前建成不少于100个社区公园
日前，市政府正式印发《东莞市“小山小湖”保护利用工作方案》（以下简称《方案》）。根据《方案》要求，2014年，将在市区先行选择合适的“小山小湖”、边角闲置地块，建成不少于10个社区公园。2015年，在全市范围内建成不少于100个社区公园。
《方案》制定的工作目标是，对全市“小山小湖”进行摸底调查、登记造册，切实加强我市生态本底的保护，避免“大填大挖”，实现“显山露水”、“疏密有致”的城市空间特色。
3.2.2.3 五类项目可申请先行用地 条件与程序
在我市“三重”建设中，受当前建设项目前期审批环节多、用地报批时间长等因素影响，部分重点项目难以及时动工建设，基层政府、项目主体及社会各界对试行先行用地的反映强烈。在此背景下，市府办7月3日下发《关于进一步加强我市重点建设项目先行用地管理的意见》（下简称《意见》），明确我市五类项目可申请先行用地。
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