[摘要] “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌博士在论坛上表示，在过去2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家。
中国在未来会不会出现类似的整个房地产市场的崩盘
再就是我们做分析的时候，大家经常提到的就是中国和日本的一个比较，这个图一个核心的问题就是中国会不会重复日本在过去20年里头的这么一个故事。经常提到一个时点就是1989年，是日本房地产的高峰期，到1990年之后，日本房价下跌了大概50%。那现在很多人讨论的问题就是，中国在未来会不会出现类似的整个房地产市场的崩盘，就是长期的大幅度的房价的下调。
那么我想提一个问题，就是我们看日本一个比较长的周期的话，有两个阶段。1973年和1989年，我们目前情况到底更像1973年还是1989年，我个人的判断是更像1973年。那具体区别是什么？我们看一下日本在1973年以后出现了次房价崩盘，1973年之前我们看一下日本在1966年到1973年是非常强的房价上涨趋势，上涨了126%。在1974年—1976年间有了下跌，之后又有了上涨，又出现了20年的房价下跌。那过去20年，我们刚才讲目前的日本房价是回到了1973年前的水平，他是70年代末和80年代末这么一个调整的情况。
如果我们现在是1973年日本的情况，如果我们能避免像日本当年出现的后十年的情况的话，那我们房价大幅度下跌的可能性会小很多。几个主要的原因，我们看金融体系的信贷周期，除了房价上升之外，另外我们看信贷周期，信贷增速，中国目前过去几年，日本在80年代末非常接近，包括我们金融体系的风险，中国目前跟日本90年代初80年代末非常接近。另外人口结构，人口老龄化，劳动人口的情况，跟日本90年代初80年代末非常接近。这也是大家为什么会讨论中国会像日本80年代末一样的危机，就是这个原因。
那我们反过来看其他的一些指标，也是我们在讨论房地产市场非常重要的一些指标。我们目前看日本70年代初更加接近的情况，首先我们看经济发展水平，经济增长率。我们看日本在70年代的时候他们GDP增速从10%左右到70年代中下降了6%，这对目前中国经济增长潜在里的判断是比较准确的，在过去几天中国经济增长是10%，可能未来是6%—8%之间，不同地区有不同的判断。所以跟日本70年代的情况更接近，80年代末以后他是从5%、6%—2%、3%的潜在增长率。
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那我们再看人均增长率，和日本70年代中期比较接近，这个我们用的是当期美元家长。如果我们考虑一个固定价格的话，日本70年代初已经达到了18000美元的水平，还是要高于中国现在人均GDP水平的。那城镇化率呢，我们户籍37%、38%的比例，更接近于六七十年代，而不是八十年代末。
那在人口和就业因素里头，我们说非盟就业比例中国是2/3，远远低于日本六七十年代的一个水平。包括最后我们画的是家庭负债率的情况，那这些指标至少我们可以看到一个共同的特征，就是我们目前的情况更接近与日本70年代初而不是80年代末。
所以我想再重申一下这个观点，就是我们可能并没有太担心中国在未来会出现一个长期的，剧烈的这么一个房价下跌的情况。我们更重要的可能是要在政策上做调整，怎么样防止从过去我们更多着重对增量的一个政策，比如说限购、限贷，更多关注到对存量，比如说二套房，租房上做一些倾斜。
最后我对甘犁教授的说法有一些评论，但是因为时间的关系，我们就留到最后再提问，谢谢大家。
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