[摘要] “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌博士在论坛上表示，在过去2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家。
外贸和中小企业的贷款下滑
如果说GDP下滑，大家说我下一步再考虑对金融体系的传导，我们可以说金融体系企业经营的效率，或者是企业的利润率会出现进一步下调。包括企业的营业能力会出现恶化，这不仅仅是房地产行业贷款下滑的情况，还包括外贸和中小企业的贷款下滑，这是我们最担心的一个方面。
那反过来看，我们并不太担心未来直接的轮对金融体系的影响。理由很简单，个就是如果我们看金融体系对房地产的影响，国外主要是三个板块，个板块就是整个银行体系的房贷，也就是家庭部门的住房贷款。第二块是银行或者是信托，非银行体系和银行体系对于房地产开发商。第三块就是作为抵押的一些其他的贷款，这是我们在座的一些金融类的项目方面三个主要的业务。
那其中房贷大家都是共同赞成的，房贷质量在中国是比较高的，即使住房价格下降百分之二三十，但是首付在中国要求也是比较严格的，即使房地产价格出现大幅下挑得话，那这一块也不会有所恶化。第二块就是房地产开发公司这块，这是我们最应该关注的一点，这一块其实在中国和国外有一个比较明显的不同，就是在中国房地产开发商进行借款的时候，银行并不是最主要的贷款来源。银行贷款里津津有6%—7%是直接给房地产开发商贷款的，从房地产开发商角度看他资金来源里15%是来自于银行的，那另外相当一大部分是来自于信托，那信托这里面到底有多少是对房地产开发商的？我们可以做一个很简单的推算，我们知道有一个公开数据，在目前整个信托行业资产是12万亿，他官方的数据大概是10%是直接借款到房地产行业。
当然这个数据在我们市场上有很多质疑，因为他可能有很多不是直接的对房地产方面借款的，他可能是以物权或者是其他金融产品投资的方式出现的资产方式。如果我们说稍微放宽一下的话，有百分之二三十是流向了房地产行业，那只占GDP比重的5%左右。那加上整个银行体系对房地产开发商的贷款，整个所有加起来对开发商的贷款大概是占GDP12%—13%。那这个数整体来说跟其他国家比是比较低的，从中国目前的一些现状来看，还是可以吻合的一个概念。
那为什么会出现这种情况？就是有一个原因，其实我们刚才也提到了，就是在中国的房地产行业我们是有一个预售制的，这个在其他国家是不存在的。有相当大一部分资金，30%以上是来自于预售这一块的，就是说如果房地产开发商违约了，那受到损失的就不只是一方了。那我们在经营分析框架里面这个含义有很大的不同，欧美这一块房地产开发商外在的资金来源来自银行体系，所以我们要更多的关注银行体系的风险，但是在中国他这个风险是有影子银行和家庭股和他本身三个承担的，这个扩散效应就没有欧美这么明显。
那还有土地抵押的银行贷款，占到银行贷款中的比例是20%—30%。那土地作为抵押概念是什么？就是土地的价值只是一块风险，我们更应该关注的是以土地作为抵押的本身的东西，这是我们回到了风险就是宏观风险上。这是我想讲的第二块，就是怎样看待房地产对整个宏观经济和金融体系风险的影响，这基本上宏观的影响是大于对整个金融体系的直接影响。
那第三个想讲一讲，如果我们把中国的房地产套路或者是房地产现象放在国际视野比较，我们现在的泡沫到底有多大？我们在媒体上经常会看到一些很吸引眼球的标题，比如说中国房地产市场目前是史上的泡沫等等。我们首先看一看到底我们房价上涨幅度有多大，这里面我昨天做了一个比较，根据我们现在内部的一个比较，我个人觉得相对比较可信的数字。整个全球水平九的时间里，中国平均房价上升2.36倍，2014年之前的九年。北京上涨是219，深圳是457，这是我们现在用的一个基本数据。
那如果说实际的房价上涨的话，就是说扣除通胀的上涨率这一部分，在过去2004年到2013年九年内，上升了84%，这是我们中国现在面临的一个情况。如果我们看一下一些欧美国家，我们知道在全球金融危机之前，他们的泡沫有多大。美国、英国、西班牙我这里有三个数据，美国2007年到2005年实际房价上涨是86%，扣除通胀。中国是84%，就是跟美国大致是相当的，英国从1997年到2007年十年内上升了118%，西班牙也是118%，略超过中国。所以2004年到2013中国的房价上涨速度跟英国和西班牙并没有太大的区别。
我们看金砖五国，巴西、俄罗斯和南非，巴西2005年到2013年实际房价上涨也是扣除通胀是139%，俄罗斯从2001年到2008年七年实际房价上涨是182%，南非1998年到2007年房价上涨187%，中国是84%。也就是说这些主要的发展中国家，他们在过去的十年，他们房价上涨速度要比中国更快。所以我觉得从房价的角度，仅仅这么看的话，说中国房价上涨速度最快，这个没有太多的论据来支持。
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