[摘要] “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌博士在论坛上表示，在过去2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家。
政策判断
第二个，如果我们从政策面来判断的话，2011年我们知道上半年调查只需要两三个季度，2012年年中6、7月份之后我们可以出现一个非常明显的变化，收拾上升期，到今年才重新进入到下一轮。2012年年终在出现了很多明确的变化，5、6月份我们两次人民银行[微博]下调存贷款利率，我们也看到增速在明显反弹。所以2012年我们说，虽然收拾在上半年出现调整，但是由于信贷政策的放松，导致了楼市调整周期的结束或者是终止。但是今年从目前来看，我们基本的一个判断是要从现在的增速或者是利率，主要的政策指标来看，下半年更可能是维持不动，不太可能出现一个比较强的反弹。所以从政策的反应来看，我们判断下半年提前结束这一轮调整进入产品周期，这个可能性要低于2012年。
从房价楼市调整的长度来看，我们整体判断就这一轮的调整期更长，而不是两三个季度。时间的关系我就不多讲了，整体的判断我们认为在未来一两年更可能出现的是局部的，或者是中部的调整，就是在范围内，我们看到未来一两年会有5—10的房价下滑，而不会出现崩盘式的下滑。
一方面我们城镇化的过程来看未来的需求仍然很稳定，这个刚才也是提到了，的需求是我们次城镇化，目前的比重是52%。52%在未来可能速度会有所下降，但是这个过程我们认为会比较稳定的往前走。而且另外一部分城镇化过程中出现了市民化，农民工现在已经进城，但是如何在城市里扎根，潜在需求转化为一个有效需求，这个对房地产有很大的支撑。
第二个方面收入增速比较显著，2013年底我们虽然说GDP下跌到历史以来值，7.7%，但是收入上涨幅度仍然是10%。从楼市房价调整来看，房价调整最主要的原因是房价收入比回到一个合理的水平。那房价收入比的调整，其实从国际上看就两个渠道，如果收入不变的情况下是通过房价的大幅下调。这个我们看在美国和欧洲近一轮的金融危机以后体现的很明显，美国、西班牙、英国，基本上2007年以后是2%—3%的收入，所以你要恢复房价收入的话就是要通过房价大幅的波动。那房价相对稳定，略有下跌的情况下，通过收入来改变的话，我觉得这可能是中国在未来几年会出现的这种情况。
第三个原因可能是房价下跌的情况，我们认为政策方面有很大的调整空间。2010年以后我们持续执行的限购限贷政策，如果说正在房地产出现要到了下行风险以后，我们觉得会出现一定的松动，这是我讲的个问题，对今年中国房地产走势的判断。
第二个想讲一下对于经济和经营体系的影响，这一块主要是我们在最近一段时间，房地产市场欧美投资者问的话也问的很多。欧美投资者思路基本上是以美国或者欧洲作为一个参照系，他们问的的是未来两年中国金融体系风险有多大，房价下跌幅度也多大，金融体系出现系统性风险有多大，这是他们关注的焦点。内在逻辑也很简单，基本上是以美国的次贷危机这个例子作为一个出发点，美国次贷危机的传导形式首先是房地产市场开始的，房价出现大幅调整，然后我们看到房价下来之后，房贷的违约大幅上升。房贷违约以后影响到金融产品质量，金融产品出现违约。那这样对银行的直接影响，就包括他投资的金融产品损失率非常高，银行也进行了一些去杠杆的努力，向各个部门贷款，再反映出实体经济的下行，这基本上是欧美投资者在分析房地产泡沫现象一个比较常用的思路。
那我们的一个观点是说，在中国如果我们需要分析房地产市场实体经济影响的话，可能我们会采取的框架是更具中国特色的。就是我们更倾向于从宏观向金融传导的形式，而不是美国从金融向宏观传导的思路。就是在中国如果我们区分金融体系的效益和宏观方面的效益的话，我们理解从短期来看宏观效益远远大于在短期之内对金融体系的影响。
那宏观效益刚才陆挺也提到了一部分，就是我们如果看整个房地产对于中国GDP的贡献率的话，基本上业界比较认同的指数是房地产行业对GDP的贡献率大概是12%—13%，1/8左右。如果加上跟房地产市场相关的行业，钢铁、水泥、家具、电器，加起来大概是接近20%，这个市场没有太大的争议，是这样一个基本的概念。
那从房地产投资对经济的影响来看，我们有一个大概的基本判断，就是说如果房地产投资的增速下降一个百分点的话对中国经济影响是0.3个百分点，间接影响也是0.3个百分点，总体影响就是0.6个百分点。那房地产市场现在是我们最担心的一个宏观经济风险，我们知道去年中国房地产增速投资在20%多，那在今年前5个月房地产投资增速已经回到了15%，就是已经跌了5个百分点。按照我们的计算的话，这5个百分点下条对今年经济增速影响已经是0.6个百分点了。如果其他因素都维持不变的话，仅仅因为市场调整我们可能会从7.7下降为7.1左右，这是我们基本的一个判断。
所以从目前来看，刚才陆挺也提到了，在未来几年我们虽然不认为房价会先崩盘，但是房地产投资可能会出现个位数，这跟我们的判断也比较接近。可能在未来几年，我觉得房地产投资增速会回到个位数。如果说个位数，就是说我们由于房地产里推动GDP的增速，这一块大概是从7.7起步，就是房地产增速从20%到个位数，下降接近两个百分点，这样对我们整个宏观经济的调整，对我们整个金融体系是最担心的一块。
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