[摘要] “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌博士在论坛上表示，在过去2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家。
“朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌博士在论坛上表示，在过去2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家；中国房价更像日本的1973年而不是1989年，不会出现崩盘，但是房地产投资会保持个位数增速。
以下是朱海斌发言实录：
朱海斌：今天非常高兴有这个机会参加这个讨论，前面甘犁[微博]教授发表的结论引起了很大的关注，刚才陆挺也讨论了很多。在今天这个场合，昨天黄教授、组织者给我们发了题目，点了几个命题的讨论。所以我想今天先跳出甘犁教授的文章，谈几个比较大的问题对中国房地产走势的一个基本判断，第二中国房地产市场调整对整个金融体系还有对宏观经济大致的影响，第三个就是把中国房地产问题放到国际比较的环境，现在我们房地产的泡沫大概有多严重，这是黄教授给我们出的三个题目。最后点时间再回到甘犁教授的文章，可能我会有一些补充。
个问题，中国目前房地产市场一个大致走势的判断。总体的一个判断，中国房地产市场从1998年房改以后，我们说过去15年可以说黄金(1321.30, 0.70, 0.05%)15年。那从目前看，这个黄金时代已经过去，在未来可见的将来，我们判断一些房地产市场更可能是向一个正常的产业过度，也有人说是未来的白银(21.20, 0.06, 0.28%)的15年，整个高投资高回报的时代已经过去了。但是房价大跌的可能性也不大，在过去两三年实际上房价平均下跌20%—30以上，房地产崩盘这种可能性我认为还是不大的。
这里面有几个图，是现在市场做分析的时候大家谈的比较多的，几个关于房地产的主要指标。从几个主要指标来看毫无疑问，从今年年初开始房地产市场已经进入了个拐点。房价在5月份开始以后，无论是统计局的数字还是房天下的数字，都首次出现环比下降。从同比的增速来看，从去年年底的高点，目前房天下刚出的百城数据平均是上升6.5%，三线城市同比持平是这样的一个概念。市场上看到更多的像其他的交易数据，新开工数据，土地出让包括库存的数据，这些指标应该说从某种意义上来说更加明显。
大家看一下这个时间序列，我个人的判断从目前看，今年上半年出现的房地产市场调整期跟2012年整个商家已经出现的房地产市场调整有一定的相似之处。但是比较一下，像住房的销售量或者是土地出让金，新增的住房建筑面积，包括像最后一个图销售库存。今年上半年其实跟2012年上半年进行的市场调整非常相似，但是有两个原因我们觉得这一次调整比2012年的调整时间会更长一些。
个，如果我们看市场基本面因素的话，实际上跟甘犁教授刚才说的一点很吻合。就是整个房地产市场在过去几年，可能由过去整个全局供小于求的局面变成了现在供大于求的局面。现在在统计局的数字上我们也可以非常明确的得到支持，比如说我们这里面算了一下在建的住房面积，除以过去12个月住房销售的总面积，大概我们把它作为一个住房供应的指标。
从历史的平均值看，大概是3.3，3.3是什么概念？如果目前在建的面积按照过去1年的速度销售的话，要卖3.3年，那我们整个住房市场施工到建成的周期这是比较接近的。那2011年是中国房地产市场一个比较明显的观点，我们说2011年这个拐点就已经出现了，2011年之前的这个指标是在均值下的比较多。那2001年以后要比这个均值的范围高很多，所以从这一点看，2013年规模以上，上半年看我们市场调整有一些类似之处。
个不同的要强调一下，就是我们这一次的供大于求更多的是全局性的现象。而不像2001年上半年，相对来说更集中在房价过高或者是房价上涨过快的地区，这个图里显示，我们大概推算更各个省的东部、中部和西部的一些计算住房供应指标。2011年我们看，住房供应供大于求最明显的在一线或者是沿海城市，房价上涨过快的地区。但在过去2012年、2013年，中西部的供应上升速度非常快，这媒体上也报道很多了，也非常容易理解。因为2010年底国家开始加强房地产调控急包括限购限贷措施，所以房地产2011年之后大量往三四线转移，所以这是新的供大于求的现象出现以后，更多的是出现在东部沿海，2013年略有好转，但是中部和西部这个现象非常明显。所以这是我们认为的个原因，就是为什么这一次调整周期会更唱一些。
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