[摘要] 刚需，是近两年来的一个热门关键词。不过，进入2013年，随着政策引起的置业者观望情绪逐渐消退，改善型购买力也开始陆续释放入市。而各大发展商在售项目在前两年推出的刚需产品逐渐被消化之后，年内推售的产品也偏向合适改善型置业的中大户型。
●踩盘时间：5月26日
●踩盘路线：龙光·君御旗峰——中信森林湖(小区网论坛)兰溪谷——江南城(小区网论坛)——万科·翡丽山——富恒浅水湾——恒大帝景
刚需，是近两年来的一个热门关键词。不过，进入2013年，随着政策引起的置业者观望情绪逐渐消退，改善型购买力也开始陆续释放入市。而各大发展商在售项目在前两年推出的刚需产品逐渐被消化之后，年内推售的产品也偏向合适改善型置业的中大户型。
面积120-160平方米的中大户型产品正加快入市，进入6月，产品供应量将增加，有望带动改善型置业，并成为2013年楼市发展新动力。据合富辉煌东莞市场研究部统计，上周东莞楼市交易趋热，累积的改善型产品将逐步取代市场所剩无几的刚需房，成为消费的主力军。
刚需产品供应不足
近日国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中，提到扩大个人住房房产税改革试点范围。业内专业人士分析，房产税扩大试点或将在基础城市上进行补充和细化，此次扩大试点的目的仍然是抑制一二线城市的房价高涨现象，省内优先中靶的可能是广州、深圳这两个城市。有行内人士认为，虽然政策明确了调控的时间区间，但具体动作仍未出台，对东莞市场影响尚有待观察。
政策对市场影响不大，东莞整体楼市也将继续维稳。而从市场反应来看，刚需产品在年轻一族中炙手可热，成为包括东莞在内的各大城市的成交主力军。而别墅今年供应不少，在禁墅令影响下其空间也颇受高端置业群体的青睐。在这种市场环境之下，改善型被两面夹攻，既存在机遇也存在挑战。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞楼市交投保持热度，上周日均成交212套，全市一手住宅总签约15.2万平方米、1346套，环比前一周分别增加13%、3%。东莞楼市成交理想，住宅市场整体表现为量价齐涨。在东莞楼市长期供不应求的情况下，纯新盘、加推盘的上市释放了被累积的需求，从而促进成交，且近期的中大户型产品成交量增加也大大促进上周楼市签约量持续走高。
行内人士分析表示，2012年底至今年4月，东莞市场的刚需产品抢尽风头，但随着近期中大户改善型产品和高端别墅产品供应量明显增加，改善型置业需求开始爆发，成为2013年后续新动力。
改善性需求入市使得近两月内中高端物业出现热销行情。也正是基于此，不少楼盘项目在刚需结构产品消化殆尽的时候，纷纷推出其“楼王”产品，以抢占改善型需求全面入市带来的市场新机遇。地产分析人士分析认为，目前市场，尤其是城区市场各大项目100平方米以下的“刚需”中小户型其实已经消化得差不多了，刚需户型开始退潮，紧接着就是改善型大户产品放量探市。
改善型买家入市势头足
近几周的改善型产品成交理想，有行内人士认为，改善型需求已经开始从调控的低谷中走出来，逐渐释放入市。
记者走访城区几大活跃楼盘获悉，五一黄金周虽已过，但“红五月”的楼市热潮还没褪尽，东莞城区6月楼市纯新盘、加推盘已经开始抢占市场，如中信森林湖兰溪谷120-180平方米洋房产品，鼎峰尚境N+1高赠送户型，富恒浅水湾153平方米5房和139平方米4房等纷纷开始展开攻势。
而近期城区改善型产品的供应主力仍在南城，如万科金域华府149-167平方米4房、中信森林湖兰溪谷160平方米3+1房等，多个楼盘推售中大户型，货量充足，全部面向改善型置业一族。改善型买家入市意愿也明显提升，记者在销售中心采访数位潜在买家，部分买家表示，手头资金逐步宽松，小孩又长大了，正是小房换大房的时机。
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