[摘要] 刚需，是近两年来的一个热门关键词。不过，进入2013年，随着政策引起的置业者观望情绪逐渐消退，改善型购买力也开始陆续释放入市。而各大发展商在售项目在前两年推出的刚需产品逐渐被消化之后，年内推售的产品也偏向合适改善型置业的中大户型。
●踩盘时间：5月26日
●踩盘路线：龙光·君御旗峰——中信森林湖(小区网论坛)兰溪谷——江南城(小区网论坛)——万科·翡丽山——富恒浅水湾——恒大帝景
刚需，是近两年来的一个热门关键词。不过，进入2013年，随着政策引起的置业者观望情绪逐渐消退，改善型购买力也开始陆续释放入市。而各大发展商在售项目在前两年推出的刚需产品逐渐被消化之后，年内推售的产品也偏向合适改善型置业的中大户型。
面积120-160平方米的中大户型产品正加快入市，进入6月，产品供应量将增加，有望带动改善型置业，并成为2013年楼市发展新动力。据合富辉煌东莞市场研究部统计，上周东莞楼市交易趋热，累积的改善型产品将逐步取代市场所剩无几的刚需房，成为消费的主力军。
刚需产品供应不足
近日国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中，提到扩大个人住房房产税改革试点范围。业内专业人士分析，房产税扩大试点或将在基础城市上进行补充和细化，此次扩大试点的目的仍然是抑制一二线城市的房价高涨现象，省内优先中靶的可能是广州、深圳这两个城市。有行内人士认为，虽然政策明确了调控的时间区间，但具体动作仍未出台，对东莞市场影响尚有待观察。
政策对市场影响不大，东莞整体楼市也将继续维稳。而从市场反应来看，刚需产品在年轻一族中炙手可热，成为包括东莞在内的各大城市的成交主力军。而别墅今年供应不少，在禁墅令影响下其空间也颇受高端置业群体的青睐。在这种市场环境之下，改善型被两面夹攻，既存在机遇也存在挑战。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞楼市交投保持热度，上周日均成交212套，全市一手住宅总签约15.2万平方米、1346套，环比前一周分别增加13%、3%。东莞楼市成交理想，住宅市场整体表现为量价齐涨。在东莞楼市长期供不应求的情况下，纯新盘、加推盘的上市释放了被累积的需求，从而促进成交，且近期的中大户型产品成交量增加也大大促进上周楼市签约量持续走高。
行内人士分析表示，2012年底至今年4月，东莞市场的刚需产品抢尽风头，但随着近期中大户改善型产品和高端别墅产品供应量明显增加，改善型置业需求开始爆发，成为2013年后续新动力。
改善性需求入市使得近两月内中高端物业出现热销行情。也正是基于此，不少楼盘项目在刚需结构产品消化殆尽的时候，纷纷推出其“楼王”产品，以抢占改善型需求全面入市带来的市场新机遇。地产分析人士分析认为，目前市场，尤其是城区市场各大项目100平方米以下的“刚需”中小户型其实已经消化得差不多了，刚需户型开始退潮，紧接着就是改善型大户产品放量探市。
改善型买家入市势头足
近几周的改善型产品成交理想，有行内人士认为，改善型需求已经开始从调控的低谷中走出来，逐渐释放入市。
记者走访城区几大活跃楼盘获悉，五一黄金周虽已过，但“红五月”的楼市热潮还没褪尽，东莞城区6月楼市纯新盘、加推盘已经开始抢占市场，如中信森林湖兰溪谷120-180平方米洋房产品，鼎峰尚境N+1高赠送户型，富恒浅水湾153平方米5房和139平方米4房等纷纷开始展开攻势。
而近期城区改善型产品的供应主力仍在南城，如万科金域华府149-167平方米4房、中信森林湖兰溪谷160平方米3+1房等，多个楼盘推售中大户型，货量充足，全部面向改善型置业一族。改善型买家入市意愿也明显提升，记者在销售中心采访数位潜在买家，部分买家表示，手头资金逐步宽松，小孩又长大了，正是小房换大房的时机。
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■现场探营
君御旗峰豪园位于东莞市中心体育路与旗峰路交接处，几内接驳莞城、南城、东城中心圈。项目占地约5.4万平方米，总建筑面积约20.7万平方米，规划为9栋31至38层住宅，其中两栋为160-168平方米3+1房平层产品，三梯两户，一层双大堂设计。小区采用人车分流，配备下沉式地下阳光车库，通过智能安保系统直接入户。
记者探访过程发现，其高层项目围合分布，中间下沉4米作绿色园林及天际泳池，项目整体绿化率达到36%。其中6栋方位正南倾斜17度，160平方米3房平层连带约8平方米入户花园，客厅开间5米，3.3米层高，三阳台多方位采光，宽敞通透。
◎发展商：东莞龙光房地产有限公司
◎地段：莞城体育路23号
◎物业类型：高层住宅
◎推荐产品：160-168平方米3+1房平层
◎工程进度：在建
◎售价：11000-12000元/平方米
■现场探营
中信森林湖兰溪谷是中信森林湖第五期产品，位于中信森林湖项目正南端，北面正对中信森林湖原生态湖泊。小区内380米湖滨长廊、2700平方米临湖会所、长400米的景观中轴以及各种儿童康乐设施、亭廊等休闲资源一应具备。中信森林湖兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，高层建筑由北向南逐级抬升，由16栋11-33层的高层洋房组成，整体以美国南加州建筑风格为主，改善型产品主要是130平方米3房以及146平方米3+1房。146平方米3+1户型套内实用率达到83%，“L”形庭院连通客厅，客厅开间达7米，5.6米飘窗俯瞰小区7万平方米湖面。室内南北双露台设计，双向采光、通透干爽。
◎发展商：中信华南（集团）东莞有限公司
◎地段：南城东莞大道与环城路交汇处
◎物业类型：高层住宅
◎推荐产品：130平方米3房，146平方米3+1房
◎工程进度：在建
◎售价：均价10000元/平方米
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■现场探营
江南城拥有40万平方米的社区，涵盖高层住宅以及叠加别墅、联排别墅。江南城位处南城中心，城市交通主干道，作为早期建起的江南庭院社区，项目周边有一站式大型超市、富民步行街、宏远肉菜市场、宏远酒店、金丰体育公园等配套设施，生活便利。据江南城销售顾问反映，项目紧挨运河，区内商圈成熟，其中改善型产品剩少量的120-130平方米3-4房和160平方米5房。160平方米高层洋房均南朝向，南北通透，270度转角飘窗和逾4米开间的主卧可眺望一线江景，整体户型方正实用，并配备中庭风格的入户花园和观景阳台。
◎发展商：广东宏远集团房地产公司
◎地段：东莞市南城金丰路10号
◎物业类型：小高层、高层住宅
◎推荐产品：120-130平方米3-4房和160平方米5房高层洋房
◎工程进度：部分现房
◎售价：8500-9000元/平方米
■现场探营
万科·翡丽山，位于东莞市中央公园水濂山旁，是一个“进山级”城市山居住宅区，占地约25万平方米，总建筑面积约49万平方米，容积率为1.5。项目共分四期开发，规划有别墅、洋房、愚山会馆、商业、幼儿园及十万平方米私家山体公园愚山，生活配套齐全；项目南至横岗湖、北至东莞植物园、东达水濂山森林公园、西至广深高速，交通便捷。
从沙盘看到，洋房楼层在11-25层间，楼体呈45度弧形，兼顾采光、通风和景观。130平方米的3房产品，厨房和三个卧室分居四角，客厅连通餐厅，横向达11米，双阳台宽敞明亮，整体格局立体方正，动静分离。
◎发展商：东莞市万科置地有限公司
◎地段：南城水濂山旁
◎物业类型：高层住宅
◎推荐产品：130平方米高层洋房3房
◎工程进度：现房
◎售价：均价11000元/平方米
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■现场探营
富恒浅水湾坐落在东莞四环东宝路与莞龙路交界处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城世博广场仅2公里距离。富恒浅水湾项目剩余少量尾盘，项目销售经理称，今年年底可完成交楼。134-139平方米3+1房产品采用双阳台、双花园设计，增值面积区间在17-20平方米，实用率达到85%，作为主力产品，室内主卧有270度大景观飘窗，俯视项目园林景观。整个项目楼间距约达60米，植被林立，保证生活区域的高私密度。小区还建有一个中大型儿童休闲基地，生活氛围浓重。
◎发展商：东莞富恒商住开发有限公司
◎地段：东城东宝路
◎物业类型：小高层住宅、高层楼王
◎推荐产品：153平方米5房，134-139平方米3+1房
◎工程进度：准现楼
◎售价：均价8000元/平方米
■现场探营
恒大帝景地处深穗经济大动脉——莞穗大道旁，万江新城核心地带，距离莞城中心5、南城中心8，交通便捷。恒大帝景占地4.5万平方米，总建筑面积逾13万平方米，容积率为2.5。记者从销售中心获悉，高层住宅折后均价在10000元/平方米，2015年带1500元/平方米精装交楼。
高层建筑环绕1300平方米中央大湖，现正推出的3种户型各供应17套：120平方米3房、138平方米3房以及160平方米4房，且均是楼王项目，小区园林采用皇家欧式风格，外观对称，区内人车分流、智能入户；室内采用前后双阳台设计，格局方正，多方位采光，可塑性高、实用性强。
◎发展商：恒大地产
◎地段：万江拔蛟窝社区莞穗大道南侧
◎物业类型：精装高层住宅
◎推荐产品：120平方米3房，138平方米3房和160平方米4房
◎工程进度：在建
◎售价：均价10000元/平方米
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