[摘要] 今年上半年，东莞楼市供应和成交同比均有所下滑。其中，全市商品房新增供应量267.17万平方米，同比下滑24%；全市共302个项目有住宅产品签约，合计210.32万平方米，同比下滑40%。不过，价格则连续7个月企稳“9字头”。
均价 住宅连续7个月企稳“9字头”
记者在采访中了解到，今年上半年东莞住宅均价为9132元/平方米，环比上涨5%，处于理性上涨的通道。从月度成交价来看，均价已连续7个月企稳“9字头”。
“尽管市场成交冷淡，但由于低库存的支撑，价格尚未进入大范围调整。”一名业内人士告诉记者，尤其刚需产品价格坚挺，率先降价是大户型和别墅产品，但偏于尾盘清货，体量不高；同时精装修产品量有增无减，如万科金色城市、中央财津、汉唐蜜园、保利生态城、万科四季花城等项目皆推精装修产品，且去货不俗，也是助推均价上涨的重要因素。
不过，6月中下旬开始碧桂园常平首府、保利百合花园、富盈加州阳光、三正瑞士半山等多个项目皆低开入市，去货速度较快，拉升低迷的成交量出现飙升，此集中价格让利或成为房企参考指标，未来房企为回笼资金或将纷纷加入“以价换量”的阵营。
合富辉煌相关负责人认为，2012～2014年历年上半年，东莞房价连续3年涨幅在5%以内，年均涨幅仅3.7%，远低于GDP增长速度。由于本身泡沫空间较小，故即使遭遇楼市调整，房价下跌的空间相当有限，东莞房价很理性。
营销 多种手段促销 但实际降价不多
业内人士认为，在当前市场情况下，开发商或通过特价房、低首付、二三级联动、电商等多种手段推售其产品，或因项目认筹量不足延长蓄客时间，推迟新产品开盘，或推售车位、商铺等非住宅产品缓解资金回笼压力。
瑞峰置业工作人员表示，低首付营销最成功且代表性的项目是中央财津。其以3.8万元起的超低首付，在2014年低迷的市场环境中，创下月均过百套的佳绩。
从整体市场来看，虽然个别项目加大优惠促销力度，城区个别项目甚至打出“6字头”的价格来吸引购房者。但目前市场推售特价房主要是为了清货，多数推售新品项目仍以高价入市，楼市整体价格仍然高企。购房者持币观望，开发商放缓推售步伐，楼市供需双方进入博弈期。
业内人士表示，在当前楼市调整的阵痛期，开发商日子比较难捱。对于现金链紧张、项目较多的中大规模房企来说，顺应当前的市场态势，适时降价才是正确的选择。比如欧景城打出“6字头”促销，就取得较为明显的成效。
分析 楼市仍较理性 三季度末将企稳
业内人士认为，今年上半年东莞房地产市场成交下滑，是受少数城市出现部分楼盘大幅降价的影响，市场观望气氛浓厚，加之信贷政策持续紧缩，房贷利率普遍上升，抑制了购房者的入市热情。另外，东莞开发商推盘节奏放缓，市场以消化存货为主，“特价促销”的多为项目尾货或大户型产品，未达到购房者对产品及优惠幅度的期望值，所以少有购房者批量入市。
“今年东莞楼市成交规模总体下降，预计在第三季度末市场将会企稳，继续保持较为平稳、理性的态势。”瑞峰置业工作人员表示，首先，东莞楼市本身是健康的，低库存下的供求结构比较良性，由于去年成交基数较大，市场需求在持续井喷释放后也进入调整期；其次，随着中央微刺激的持续及信贷支持稳定首次置业者及刚需等自住性需求，市场非理性预期得以缓转；再者，进入6月，办理预售的项目明显增多，显示开发商推货的积极性提高，开始放量供应；另外，经过几个月的观望，消费者对市场非理性的认知将会经过沉淀被纠正，在价格合适的情况下需求将会复苏。
合富辉煌相关负责人也认为，市场经历“繁荣期-调整期”轮回运行，每个时期约一年时间，即2年完成一个轮回。东莞当前处于调整期，从历年调整期来看，时间通常为8～14个月，预计第三季度成交有所回升，第四季度将增长明显。
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