[摘要] 今年上半年，东莞楼市供应和成交同比均有所下滑。其中，全市商品房新增供应量267.17万平方米，同比下滑24%；全市共302个项目有住宅产品签约，合计210.32万平方米，同比下滑40%。不过，价格则连续7个月企稳“9字头”。
今年上半年，东莞楼市供应和成交同比均有所下滑。其中，全市商品房新增供应量267.17万平方米，同比下滑24%；全市共302个项目有住宅产品签约，合计210.32万平方米，同比下滑40%。不过，价格则连续7个月企稳“9字头”。
业内人士分析认为，今年上半年东莞房地产市场成交下滑，是受少数城市楼盘大降价影响，加之信贷政策持续紧缩，房贷利率普遍上升，购房者观望情绪浓厚。加上房企推货节奏放缓，导致成交量不乐观。不过，预计在第三季度末市场将会企稳，继续保持较为平稳、理性的态势。
业界预测，第三季度末市场将继续保持较为 供应 下滑逾两成 房企不敢大量推货
瑞峰置业市场研究部数据显示，今年上半年，东莞全市商品房新增供应量267.17万平方米，同比下滑24%。其中供应住宅项目有75个，合计面积221.17万平方米，同比下滑28%。
瑞峰置业工作人员表示，这与多方面因素有关：一是信贷持续收紧，资金流动全面收窄，市场发生改变，开发商需看准时机推货，推货力度6月下旬才正式加强。二是部分项目2013年火爆行情下走货迅速，新开工进度跟不上。三是大范围的降价，房企不敢贸然大量推货，而是采取“小步推货”或“尾货清盘”等策略频频试探市场。有货量推出的75个住宅项目中，新增货量少于3万平方米的项目有50个，占总体近七成。四是去年火热的别墅供应市场大幅缩水，上半年总供应仅7.24万平方米，此供应体量仅相当于2013年的月均供应量。
另外，从走势图上看，今年上半年东莞住宅的新增供应皆处在低位运行状态，供应量除了1月外，2～6月皆未能超过去年同期。业内人士分析表示，受观望情绪影响，今年上半年传统的供应高峰期“小阳春”、“红五月”都并未如期而至，主要是楼市成交的低迷，多数项目蓄客情况不甚理想，推后产品开盘入市时间，延长了蓄客周期。
成交 观望气氛浓厚 签约面积减四成
据悉，今年上半年东莞全市共302个项目有住宅产品签约，合计210.32万平方米，同比下滑四成，仅次于调控频发的2010年。从各物业成交情况来看，洋房签约成交以187.12万平方米占主力位置，仍是市场主流产品；别墅方面由于供应缩减，成交也呈下滑态势，仅成交20.75万平方米，同比下滑35%。
瑞峰置业工作人员透露，2014年由于受到信贷紧缩、扫黄、肃贪、开发商推盘放缓、购房者观望情绪加浓等因素的影响，1～3月成交冷淡难以延续去年火爆行情，市场预期从乐观转向不确定。其中3月仅成交31.67万平方米，仅次于历史点2008年（29.62万平方米）；4月由于观望情绪稍微减淡以及开发商推货增加，同时“单独二孩”政策放松、积分入户门槛降低等利好政策出台，刺激成交小幅升温；5月由于开发商推盘节奏放缓，成交未能像往年那样出现爆发，只是小幅上升；6月由于观望情绪更浓重，市场供应量缩减，一连三周成交量异常低迷，只有6.5万平方米左右的周成交量，直到末周多个项目开盘，周成交量升至12.12万平方米，但已无法扭转整体态势，6月仅有35.79万平方米的成交量，同比下滑逾五成。
某品牌房企负责人认为，购房者降价预期强烈，除了大户型和别墅价格松动外，刚需类产品价格坚挺，使得客户不敢贸然入市。虽然6月下旬多个项目降低市场预期价集中上市，打破客户心理防线纷纷出手，成交量迎来爆发，但难以支撑整体成交回升。而且，签约靠前的项目集中为品牌开发商项目，中小房企去货稍差。
均价 住宅连续7个月企稳“9字头”
记者在采访中了解到，今年上半年东莞住宅均价为9132元/平方米，环比上涨5%，处于理性上涨的通道。从月度成交价来看，均价已连续7个月企稳“9字头”。
“尽管市场成交冷淡，但由于低库存的支撑，价格尚未进入大范围调整。”一名业内人士告诉记者，尤其刚需产品价格坚挺，率先降价是大户型和别墅产品，但偏于尾盘清货，体量不高；同时精装修产品量有增无减，如万科金色城市、中央财津、汉唐蜜园、保利生态城、万科四季花城等项目皆推精装修产品，且去货不俗，也是助推均价上涨的重要因素。
不过，6月中下旬开始碧桂园常平首府、保利百合花园、富盈加州阳光、三正瑞士半山等多个项目皆低开入市，去货速度较快，拉升低迷的成交量出现飙升，此集中价格让利或成为房企参考指标，未来房企为回笼资金或将纷纷加入“以价换量”的阵营。
合富辉煌相关负责人认为，2012～2014年历年上半年，东莞房价连续3年涨幅在5%以内，年均涨幅仅3.7%，远低于GDP增长速度。由于本身泡沫空间较小，故即使遭遇楼市调整，房价下跌的空间相当有限，东莞房价很理性。
营销 多种手段促销 但实际降价不多
业内人士认为，在当前市场情况下，开发商或通过特价房、低首付、二三级联动、电商等多种手段推售其产品，或因项目认筹量不足延长蓄客时间，推迟新产品开盘，或推售车位、商铺等非住宅产品缓解资金回笼压力。
瑞峰置业工作人员表示，低首付营销最成功且代表性的项目是中央财津。其以3.8万元起的超低首付，在2014年低迷的市场环境中，创下月均过百套的佳绩。
从整体市场来看，虽然个别项目加大优惠促销力度，城区个别项目甚至打出“6字头”的价格来吸引购房者。但目前市场推售特价房主要是为了清货，多数推售新品项目仍以高价入市，楼市整体价格仍然高企。购房者持币观望，开发商放缓推售步伐，楼市供需双方进入博弈期。
业内人士表示，在当前楼市调整的阵痛期，开发商日子比较难捱。对于现金链紧张、项目较多的中大规模房企来说，顺应当前的市场态势，适时降价才是正确的选择。比如欧景城打出“6字头”促销，就取得较为明显的成效。
分析 楼市仍较理性 三季度末将企稳
业内人士认为，今年上半年东莞房地产市场成交下滑，是受少数城市出现部分楼盘大幅降价的影响，市场观望气氛浓厚，加之信贷政策持续紧缩，房贷利率普遍上升，抑制了购房者的入市热情。另外，东莞开发商推盘节奏放缓，市场以消化存货为主，“特价促销”的多为项目尾货或大户型产品，未达到购房者对产品及优惠幅度的期望值，所以少有购房者批量入市。
“今年东莞楼市成交规模总体下降，预计在第三季度末市场将会企稳，继续保持较为平稳、理性的态势。”瑞峰置业工作人员表示，首先，东莞楼市本身是健康的，低库存下的供求结构比较良性，由于去年成交基数较大，市场需求在持续井喷释放后也进入调整期；其次，随着中央微刺激的持续及信贷支持稳定首次置业者及刚需等自住性需求，市场非理性预期得以缓转；再者，进入6月，办理预售的项目明显增多，显示开发商推货的积极性提高，开始放量供应；另外，经过几个月的观望，消费者对市场非理性的认知将会经过沉淀被纠正，在价格合适的情况下需求将会复苏。
合富辉煌相关负责人也认为，市场经历“繁荣期-调整期”轮回运行，每个时期约一年时间，即2年完成一个轮回。东莞当前处于调整期，从历年调整期来看，时间通常为8～14个月，预计第三季度成交有所回升，第四季度将增长明显。
预测 下半年新增供应高达400万平方米
“下半年东莞住宅新增供应约有400万平方米，刚需产品将是主流。”瑞峰置业工作人员告诉记者，在东莞成交持续冷淡之下，东莞大部分开发商有意放缓新项目的施工进度，推迟入市节点，直接导致上半年东莞楼市供应量大幅缩减，初步估算上半年东莞住宅新增供应约有2.03万套，合计面积两百多万平方米，同比下滑近三成。
而从下半年开始，无论市场好转与否，开发商迫于资金回笼压力，推货力度都将加大，从节点来看，7～8月或将是开发商推货试探市场的节点，推货力度会强于上半年，迎来供应小高潮，从第四季度开始将进入楼市供应高峰期，预计下半年住宅新增供应量将达300万～400万平方米，全年供应量预计在600万平方米上下浮动，比去年735.46万平方米的供应量或缩减100万平方米左右，供应产品仍将以刚需为主。
另外，从供应片区来看，下半年滨海片区和大石龙片区将是供应重点区域，如滨海片区的虎门将有虎门万科城、虎门万达项目、佳兆业御龙山花园等体量项目将陆续入市；水乡片供应较为稳定；而城区和临深片区的供应将会有所缩减。
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万科、光大、万达位列房企前三甲
瑞峰置业市场研究部数据显示，2014年上半年的成交金额前十开发商中，一线品牌占了六席，包括万科、万达、碧桂园、恒大、中信和保利。其中，万科以优势稳座把交椅，上半年商品房签约金额约31亿元，遥遥领先其它房企，每年市场份额稳定在12%上下。
另外，本土房企中，光大、新世纪、富盈和汇景榜上有名。据了解，外来品牌房企多以开发中高端或高端物业为主，本土房企以开发中端为主。
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