[摘要] 购房者罗先生最近想在东莞市区投资一套房产，资金有限的他希望房子最好能“自给自足”，即以租可抵贷，这样他只需要一次投入首付，便可长线享受房屋升值带来的收益。但是经过一番寻觅他发现，曾经在东莞新楼盘中随处可见的“以租抵供”宣传口号都难以寻觅。
小贴士
房产投资需考虑五大因素
综合当前复杂的房地产市场环境以及将可能发生的政策变动因素，业内人士建议广大房产投资者，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，应更加关注以下五个方面：
其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。比如现在个税较低甚至减免的其中一个条件就是以产权证或缴纳契税是否达到5年作为界定，如果没有及时办理，将会使得投资在出售该房产时会造成一部分的损失。
其二，如果考虑长久出租，就目前东莞的租赁市场状况，要想维持原有居住品质和租金水平，屋主一般还应每隔5年左右投入一笔费用重新装修和更换部分家具家电。
其三，根据目前东莞的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前市场上有不少出租房屋的投资率在4.5％左右，低于目前的房贷利率1个百分点（6.55％－5.6％）以上，“以房养房”的初衷可能难以实现。
据合富置业数据显示，由于售价升幅较大，2013年上半年东莞二手住宅的平均租金略有下降，为3.9%，首次低于4%。不过，由个盘看，仍有部分楼盘的出租回报较为理想，如南城区的未来世界花园(小区网论坛)、新中银花园(小区网论坛)等，均在4%及以上。
其四，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。在实际购房中应注意：首先，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；其次，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源；最后，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。
其五，有效组合房地产资源，实现房产用途。当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑时，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住，哪套用于出租投资，通过有效组合配置房产资源，扬长避短，实现房产的用途，创造投资。
董珊伶 整理
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