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东莞租金涨幅远低于房价 "以租养贷"还划算吗

东莞时报   2013-09-06 08:56

[摘要] 购房者罗先生最近想在东莞市区投资一套房产,资金有限的他希望房子最好能“自给自足”,即以租可抵贷,这样他只需要一次投入首付,便可长线享受房屋升值带来的收益。但是经过一番寻觅他发现,曾经在东莞新楼盘中随处可见的“以租抵供”宣传口号都难以寻觅。

购房者罗先生最近想在东莞市区投资一套房产,资金有限的他希望房子能“自给自足”,即以租可抵贷,这样他只需要一次投入首付,便可长线享受房屋带来的。但是经过一番寻觅他发现,曾经在东莞新楼盘中随处可见的“以租抵供”宣传口号都难以寻觅。

不过,最近他发现,长安某楼盘推出的40-50㎡精装公寓再次打出“以租抵供”的宣传,均价1.1万元/㎡带精装。销售人员还表示,“购房者有2年置业保障,高达11%,只需首付10万起,即可购买,10年回本。”罗先生表示怀疑,现在投资房产,还能10年回本?若选购该公寓投资,是否划算?

东莞租金 东莞房价 东莞买房

以租抵贷投资方式回本时间变长

从去年7月6日开始,5年期以上银行按揭贷款年利率是6.55%,而对于二次置业贷款购房将执行7.205%或更高的房贷利率。鉴于当前银行按揭贷款年利率为6.55%,如果出租房产的年率低于6.55%,从投资角度来看,显然不如出售该房产。这里核心问题是出租率的计算。

按照罗先生的置业预算计划,若选购一套40㎡总价40万的公寓,按照周边同等类型的租金水平月租金约2300元。年租金净=2300×11=25300元,回本时间40万/2.53万=15.8年,若计算罗先生还需为出租房屋购置的家私电器以及维护成本,则需更长的回本时间。

目前新房出租率为4.28%

东莞购房者李先生去年9月以53万购买了一套位于南城西平的精装公寓,建筑面积48平方米,今年8月份已收楼。结合目前该区域的市场状况,其月租金约2100元。现在来算算,该物业的年租金率能达到多少?

资深置业顾问帮李先生算了以下一笔账:为确保出租房屋的品质,李先生还需要投入1万元左右购置电器和家具;此外,每年几乎都应预留一个月的空置期。则年租金净=2100×11=23100元,年租金率=23100/(530000+10000)≈4.28%。显然,李先生租金的资金率明显低于银行的年利率。

二手房月租仅能抵近70%月供

以租抵贷曾经是众多投资客心中理想的投资方式——不用额外花费,首付款付清后,再用20年甚至更短的“时间租金”即可还清银行的按揭款,赚回一套房子。在东莞,六七年前购买的优质单位,大多能达成这一目标。合富置业统计数据显示,东莞过去三年每平方米的租金水平分别为20.5元、21.9元和23.2元,2013年上半年东莞住宅的平均租金为24.9元,环比上涨了约5%,同比上涨8.7%,即使如此,但随着土地资源的稀缺,租金的上涨幅度远远追不上楼价的上涨幅度,以租抵贷这一理想状态渐渐成为历史。

以南城大多数二手房源的市场价格计算,若贷款期限小于30年,以租抵供则不成立。满堂红置业顾问贺小姐给记者举了个例子,目前活力康城(小区网 论坛)一套80平方米的二手房,购房成本约60万,若购房者是首次置业,首付18万贷款42万按揭30年的话,按基准利率计算,月供款2668.5元,该类型房产目前市场月租金价约1800元,仅能抵扣67.5%的月供款。多位中介人员告诉记者,在南城仍有部分小户型房源能够实现以租抵贷,不过选择性很少,因为购买五年期以上的带装修房子用以出租,若想租出较好的租金水平,往往还要产生一笔“翻新”费用。 

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