[摘要] 光阴似流水，2013年转眼已过了大半。面对即将来临的金九银十，众多项目已经摩拳擦掌，准备迎战这一传统的营销旺季。而在工期、天气等多方面的影响之下，大部分2013年全新项目将在下半年入市，大量新盘在短时间内投放，2013年的金九银十注定将竞争激烈。
光阴似流水，2013年转眼已过了大半。面对即将来临的金九银十，众多项目已经摩拳擦掌，准备迎战这一传统的营销旺季。而在工期、天气等多方面的影响之下，大部分2013年全新项目将在下半年入市，大量新盘在短时间内投放，2013年的金九银十注定将竞争激烈。
新盘的大量入市，在带来激烈竞争的同时，也意味着各种户型在这个金九银十均会有相当货量的供应，而今年以来，供应相对短缺的刚需产品，亦会有相当多的新品入市，刚需产品江湖风云再起，而此前被压抑的刚性需求，则将迎来新一轮选择机会。
刚需新盘近期集中入市
临近9月，东莞楼市变得愈发热闹了起来。近两周来，众多的新盘或新品发布，或启动诚意登记，或开放样板房，搅热着近两个月来显得相对比较平静的东莞楼市，也抢夺着东莞置业者的眼球。而在这众多的新盘中，有相当一部分项目是合适刚需置业的中小户型。
据记者统计，近期为新品预热的刚需项目包括有钜隆东逸湾、君珆花园、沿海·江湾国际(小区网论坛)、格兰名筑、富通自在城、金达锦绣东方、香树丽舍(小区网论坛)、金田花园(小区网论坛)花域、万科·金域华府、万科金域国际、万科朗润园、万科金域松湖、祥利上城、沙田东港城(小区网论坛)等十余个项目，这些项目将推售的新品主力多为70余平方米-110平方米左右的户型，可以说是以刚性需求置业者为主要目标定位的项目。此外，恒大帝景、绿茵温莎堡、保利·生态城、宏远御庭山等项目亦有90-110平方米的产品线。
据了解，近几年来刚性需求强势释放，各大发展商也调整了销售节奏，刚需成为市场成交主力。然而，伴随着刚性需求的不断释放，市场的刚需产品也被不断消化，各大项目中的刚需产品趋少，这也使得2013年第二季度之后，各大发展商加推的新品或新盘开始趋向以中大户型、别墅盘为主，尤其是城区，适合刚性需求置业的中小户型供应相对偏紧，呈现出供不应求的格局。5月，记者在踩盘时发现，城区在售刚需项目寥寥无几，而且有不少项目是尾盘在售，供应货量较少。而当时记者在采访时有发展商向记者介绍说，由于近几年来刚需当道，不少发展商的全新项目都是以刚需产品为主打，市场上的刚需供应并不是缺货，后续供应不在少数。只是项目开发需要一定的周期，而在刚需释放强劲的情况下，前期在售项目的刚需产品被快速消化，因而出现了一定的断档期，这种断档是暂时的。
城区刚需产品仍显短缺
近期刚需项目入市数量将不在少数，对于有需求的刚需置业者而言，是一大利好消息。有分析人士表示，虽然近期成交数据显示刚需成交所占比例减少，但这主要是由于市场供应多以中大户型和豪宅为主，刚性需求购买力因供应变化受到了压制。在供应增加之后，刚需产品的成交量也会相应得到提升。
虽然刚需新盘在接下来的金九银十会有不少的新增供应，但记者在采访中发现，主城区刚需产品供应青黄不接的情况虽有所改善，但整体而言，刚需产品的供应仍显短缺。据记者统计，近期城区新增的刚需产品项目主要是君珆花园、格兰名筑、富通自在城、香树丽舍等项目，其中君珆花园、香树丽舍位于南城，格兰名筑位于东城、富通自在城位于莞城，城区新增刚需产品依然有限。
“不仅是刚需项目增加有限，城区的其他产品供应也同样有限。”一位地产分析人士向记者分析表示，随着东莞房地产行业多年的发展，城区的可出让土地已经相当有限，而近年来城区出让开发的不少地块都是商务金融地块，可用于住宅开发的地块项目就显得更为稀少。该人士同时表示，近来城区供应的项目实际上只有少数是近两年经过土地市场交易的地块，大部分依然是发展商早期获取的地块，或者是通过“三旧”改造、发展商合作等方式获取。
另有资深分析人士认为，正由于城区可开发用地趋少，掌握有城区地块的发展商在奇货可居的心态下，也希望能利益化，而相比较而言，大户豪宅的利润空间明显高于刚需产品项目，因而从近期城区入市的项目来看，做中大户型豪宅的项目更多。
供需的相对失衡，使近期刚需产品成交活跃。据东莞中原地产研究部监测数据显示，8月19日-8月25日，多个项目推出刚需产品，均成交表现不俗。从市场反馈信息来看，万科金域国际共推约150套产品，君珆花园共推120套洋房，万科朗润园推53栋约200套洋房，销售率均超9成，万科金域松湖推约150套产品销售率亦达8成，可见刚性需求依然呈现火热势头。
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