[摘要] 光阴似流水，2013年转眼已过了大半。面对即将来临的金九银十，众多项目已经摩拳擦掌，准备迎战这一传统的营销旺季。而在工期、天气等多方面的影响之下，大部分2013年全新项目将在下半年入市，大量新盘在短时间内投放，2013年的金九银十注定将竞争激烈。
刚需产品步入万元时代
俗话说，物以稀为贵。城区刚需产品供应相对短缺，需求却最为旺盛，直接的结果是近期入市的部分城区刚需项目售价达万元左右，东莞城区普通住宅售价步入万元时代。
有行内分析人士认为，进入万元时代的项目是位于东城和南城的普通住宅项目，这是由于城区的供需关系，项目所处的地段以及近年出让的地块地价等各方面因素支撑的，万元价格并非空中楼阁，而是真实的市场价格。
部分刚需项目售价过万
近期刚需产品有了全新的供应，签约备案量也明显上升，有研究机构认为，近期刚需主导市场成交活跃。成交的活跃掩盖了近期刚需市场的另一个变化——城区多个刚需项目售价已经达到万元。
记者在走访中了解到，7-8月市场在售的城区刚需项目主要是君珆花园、格兰名筑、万科金域华府等项目。其中君珆花园和格兰名筑的销售均价约在10000元/平方米左右，万科金域华府在售带精装修产品的销售均价则达到13000元/平方米，即使按2000元/平方米的装修标准剔除，金域华府毛坯售价也达到了11000元/平方米左右。三大在售刚需项目的销售价格均进入了万元区间。
有行内人士表示，城区住宅的售价近年来均保持在7000元/平方米以上，一些热点区域如西平，大部分项目的售价均在8500元/平方米以上，部分项目售价达到9000元/平方米以上。今年以来，在供求关系等因素的作用下，城区普通住宅产品的售价继续攀高，出现破万产品。该人士表示，此前也有项目，如万科金域华府、景湖荣郡有产品售价达万元以上，但这部分产品多是带精装出售，如果剔除精装修价格，毛坯单位的售价接近万元，现在有的项目毛坯房已经达到万元，说明市场价格水涨船高。
供求关系助推售价上涨
对于城区在售普通住宅项目售价过万的情况，市场各方面的反应却很淡定。
记者在采访中了解到，虽然城区几大在售项目的售价均过万元，但销售成绩均相当不错。据发展商介绍，7月21日，格兰名筑开盘，首批推出80套93-146平方米的三房和四房，当天销售约9成。君珆花园8月开盘，共推120套洋房，销售率也超过9成。
“城区近期供应项目售价确实都过了万元，这是受到供需关系、地段等各方面因素支撑的。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺向记者分析表示，近期新入市的两个售价过万的刚需项目，一个是格兰名筑，位于东城，另一个是君珆花园，位于西平。这两个区域都是热点区域，伴随着东莞房地产行业的发展，两个区域的可开发地块均越来越少，整体供应量，尤其是刚性需求的产品供应相对较少。而城区的刚性需求旺盛，在前段时间市场供应以大户为主的情况下，需求被压抑，一旦有供应释放，均能取得相当不错的销售成绩。可以说，部分项目的售价进入万元大关，是相对失衡的供需关系，以及热门地段因素共同作用的结果。
另有分析人士则认为，城区刚需项目售价过万，是区域现象，也和东莞刚需产品的整体价格上升有关。该人士表示，东莞今年市场推售的产品以中大户型居多，刚性需求被压抑。而需求被市场压抑久了，在供应有所释放时，就会爆发出来。因为这样的供需关系，东莞刚需项目近期的销售均不错，而且售价上涨，镇区很多刚需项目的售价也达到7000元/平方米以上。刚需项目售价整体上升，位于城区好地段的刚需项目售价进入万元时代，也就在情理之中了。该人士同时认为，近年来城区推售项目大多为近年新拿地块，或是“三旧”改造项目，地价或改造成本也相对较高，这也决定了这些项目的售价会出现走高的局面。
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