[摘要] 光阴似流水，2013年转眼已过了大半。面对即将来临的金九银十，众多项目已经摩拳擦掌，准备迎战这一传统的营销旺季。而在工期、天气等多方面的影响之下，大部分2013年全新项目将在下半年入市，大量新盘在短时间内投放，2013年的金九银十注定将竞争激烈。
光阴似流水，2013年转眼已过了大半。面对即将来临的金九银十，众多项目已经摩拳擦掌，准备迎战这一传统的营销旺季。而在工期、天气等多方面的影响之下，大部分2013年全新项目将在下半年入市，大量新盘在短时间内投放，2013年的金九银十注定将竞争激烈。
新盘的大量入市，在带来激烈竞争的同时，也意味着各种户型在这个金九银十均会有相当货量的供应，而今年以来，供应相对短缺的刚需产品，亦会有相当多的新品入市，刚需产品江湖风云再起，而此前被压抑的刚性需求，则将迎来新一轮选择机会。
刚需新盘近期集中入市
临近9月，东莞楼市变得愈发热闹了起来。近两周来，众多的新盘或新品发布，或启动诚意登记，或开放样板房，搅热着近两个月来显得相对比较平静的东莞楼市，也抢夺着东莞置业者的眼球。而在这众多的新盘中，有相当一部分项目是合适刚需置业的中小户型。
据记者统计，近期为新品预热的刚需项目包括有钜隆东逸湾、君珆花园、沿海·江湾国际(小区网论坛)、格兰名筑、富通自在城、金达锦绣东方、香树丽舍(小区网论坛)、金田花园(小区网论坛)花域、万科·金域华府、万科金域国际、万科朗润园、万科金域松湖、祥利上城、沙田东港城(小区网论坛)等十余个项目，这些项目将推售的新品主力多为70余平方米-110平方米左右的户型，可以说是以刚性需求置业者为主要目标定位的项目。此外，恒大帝景、绿茵温莎堡、保利·生态城、宏远御庭山等项目亦有90-110平方米的产品线。
据了解，近几年来刚性需求强势释放，各大发展商也调整了销售节奏，刚需成为市场成交主力。然而，伴随着刚性需求的不断释放，市场的刚需产品也被不断消化，各大项目中的刚需产品趋少，这也使得2013年第二季度之后，各大发展商加推的新品或新盘开始趋向以中大户型、别墅盘为主，尤其是城区，适合刚性需求置业的中小户型供应相对偏紧，呈现出供不应求的格局。5月，记者在踩盘时发现，城区在售刚需项目寥寥无几，而且有不少项目是尾盘在售，供应货量较少。而当时记者在采访时有发展商向记者介绍说，由于近几年来刚需当道，不少发展商的全新项目都是以刚需产品为主打，市场上的刚需供应并不是缺货，后续供应不在少数。只是项目开发需要一定的周期，而在刚需释放强劲的情况下，前期在售项目的刚需产品被快速消化，因而出现了一定的断档期，这种断档是暂时的。
城区刚需产品仍显短缺
近期刚需项目入市数量将不在少数，对于有需求的刚需置业者而言，是一大利好消息。有分析人士表示，虽然近期成交数据显示刚需成交所占比例减少，但这主要是由于市场供应多以中大户型和豪宅为主，刚性需求购买力因供应变化受到了压制。在供应增加之后，刚需产品的成交量也会相应得到提升。
虽然刚需新盘在接下来的金九银十会有不少的新增供应，但记者在采访中发现，主城区刚需产品供应青黄不接的情况虽有所改善，但整体而言，刚需产品的供应仍显短缺。据记者统计，近期城区新增的刚需产品项目主要是君珆花园、格兰名筑、富通自在城、香树丽舍等项目，其中君珆花园、香树丽舍位于南城，格兰名筑位于东城、富通自在城位于莞城，城区新增刚需产品依然有限。
“不仅是刚需项目增加有限，城区的其他产品供应也同样有限。”一位地产分析人士向记者分析表示，随着东莞房地产行业多年的发展，城区的可出让土地已经相当有限，而近年来城区出让开发的不少地块都是商务金融地块，可用于住宅开发的地块项目就显得更为稀少。该人士同时表示，近来城区供应的项目实际上只有少数是近两年经过土地市场交易的地块，大部分依然是发展商早期获取的地块，或者是通过“三旧”改造、发展商合作等方式获取。
另有资深分析人士认为，正由于城区可开发用地趋少，掌握有城区地块的发展商在奇货可居的心态下，也希望能利益化，而相比较而言，大户豪宅的利润空间明显高于刚需产品项目，因而从近期城区入市的项目来看，做中大户型豪宅的项目更多。
供需的相对失衡，使近期刚需产品成交活跃。据东莞中原地产研究部监测数据显示，8月19日-8月25日，多个项目推出刚需产品，均成交表现不俗。从市场反馈信息来看，万科金域国际共推约150套产品，君珆花园共推120套洋房，万科朗润园推53栋约200套洋房，销售率均超9成，万科金域松湖推约150套产品销售率亦达8成，可见刚性需求依然呈现火热势头。
手机扫一扫，直接登陆手机房天下，房天下包罗买房大小事，伴你同走买房路！登陆手机房天下即可报名免费看房团；一键免费致电意向新房；最笋二手房随时关注；登录论坛随时发帖回帖；楼市动向楼盘折扣掌握！ >>>详情查看
推荐阅读：
东莞楼市8月29日成交396套 成交均价9355.43元/㎡
刚需产品步入万元时代
俗话说，物以稀为贵。城区刚需产品供应相对短缺，需求却最为旺盛，直接的结果是近期入市的部分城区刚需项目售价达万元左右，东莞城区普通住宅售价步入万元时代。
有行内分析人士认为，进入万元时代的项目是位于东城和南城的普通住宅项目，这是由于城区的供需关系，项目所处的地段以及近年出让的地块地价等各方面因素支撑的，万元价格并非空中楼阁，而是真实的市场价格。
部分刚需项目售价过万
近期刚需产品有了全新的供应，签约备案量也明显上升，有研究机构认为，近期刚需主导市场成交活跃。成交的活跃掩盖了近期刚需市场的另一个变化——城区多个刚需项目售价已经达到万元。
记者在走访中了解到，7-8月市场在售的城区刚需项目主要是君珆花园、格兰名筑、万科金域华府等项目。其中君珆花园和格兰名筑的销售均价约在10000元/平方米左右，万科金域华府在售带精装修产品的销售均价则达到13000元/平方米，即使按2000元/平方米的装修标准剔除，金域华府毛坯售价也达到了11000元/平方米左右。三大在售刚需项目的销售价格均进入了万元区间。
有行内人士表示，城区住宅的售价近年来均保持在7000元/平方米以上，一些热点区域如西平，大部分项目的售价均在8500元/平方米以上，部分项目售价达到9000元/平方米以上。今年以来，在供求关系等因素的作用下，城区普通住宅产品的售价继续攀高，出现破万产品。该人士表示，此前也有项目，如万科金域华府、景湖荣郡有产品售价达万元以上，但这部分产品多是带精装出售，如果剔除精装修价格，毛坯单位的售价接近万元，现在有的项目毛坯房已经达到万元，说明市场价格水涨船高。
供求关系助推售价上涨
对于城区在售普通住宅项目售价过万的情况，市场各方面的反应却很淡定。
记者在采访中了解到，虽然城区几大在售项目的售价均过万元，但销售成绩均相当不错。据发展商介绍，7月21日，格兰名筑开盘，首批推出80套93-146平方米的三房和四房，当天销售约9成。君珆花园8月开盘，共推120套洋房，销售率也超过9成。
“城区近期供应项目售价确实都过了万元，这是受到供需关系、地段等各方面因素支撑的。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺向记者分析表示，近期新入市的两个售价过万的刚需项目，一个是格兰名筑，位于东城，另一个是君珆花园，位于西平。这两个区域都是热点区域，伴随着东莞房地产行业的发展，两个区域的可开发地块均越来越少，整体供应量，尤其是刚性需求的产品供应相对较少。而城区的刚性需求旺盛，在前段时间市场供应以大户为主的情况下，需求被压抑，一旦有供应释放，均能取得相当不错的销售成绩。可以说，部分项目的售价进入万元大关，是相对失衡的供需关系，以及热门地段因素共同作用的结果。
另有分析人士则认为，城区刚需项目售价过万，是区域现象，也和东莞刚需产品的整体价格上升有关。该人士表示，东莞今年市场推售的产品以中大户型居多，刚性需求被压抑。而需求被市场压抑久了，在供应有所释放时，就会爆发出来。因为这样的供需关系，东莞刚需项目近期的销售均不错，而且售价上涨，镇区很多刚需项目的售价也达到7000元/平方米以上。刚需项目售价整体上升，位于城区好地段的刚需项目售价进入万元时代，也就在情理之中了。该人士同时认为，近年来城区推售项目大多为近年新拿地块，或是“三旧”改造项目，地价或改造成本也相对较高，这也决定了这些项目的售价会出现走高的局面。
手机扫一扫，直接登陆手机房天下，房天下包罗买房大小事，伴你同走买房路！登陆手机房天下即可报名免费看房团；一键免费致电意向新房；最笋二手房随时关注；登录论坛随时发帖回帖；楼市动向楼盘折扣掌握！ >>>详情查看
推荐阅读：
东莞楼市8月29日成交396套 成交均价9355.43元/㎡
万元时代白领阶层如何选房
普通住宅售价达万元以上，对于不算高收入的刚需置业者来说，置业门槛又提升了一级。然而，作为刚性需求，买房是早晚得进行的事，有些甚至比较急迫。那么，在万元时代，刚需置业者应如何选择置业呢？
记者走访了多位资深从业人士，整理了一些置业建议，给计划买房的刚需置业者。
据介绍，不管是在什么时候，刚需置业者在买房前必然先明白自己的经济实力，根据自己的经济实力确定能接受的价位，再根据自己能接受的价位，确定目标项目。
在经济能力许可的情况下，尽可能选择周边配套丰富，离工作地点较近的区域置业，这会节省今后更多的生活成本和交通成本。
如果经济能力较弱，切记不可逞强去买首付和月供超出自己能力太多的单位，这会给以后的生活带来很多烦恼。当经济能力不足时，不妨用时间换空间，可以选择近城区，甚至是一些临近镇街的房子。相对而言，镇街项目的售价较城区会低颇多，经济压力也就会小得多。而且东莞的公共交通设施越来越完善，跨区域置业在未来也不会造成生活上的太多不便，只是要记得选房时也要选择周边基本生活配套完善的楼盘，避免出现买菜或者买生活用品还得坐车出门的情况。
看到满意的楼盘后，一定要做足功夫，注意收集楼盘的相关资料，如小区的物业管理、交通、配套设施、规划中存在的缺陷等，这些都要实地考察一遍。在与置业顾问的谈判中，就可以把所了解的一些具体情况和问题抛给他们。让他们明白，自己是做了充足的准备才过来购买的，让他们看到你的诚心实意，这对你的进一步要求优惠会有帮助的。
心中有无奈 还是要出手
消费者声音
普通住宅售价都达到万元以上了，这意味着，如果购买一套100平方米左右的单位，总价达到百万左右，作为普通工薪族，是否还会选择此时出手？记者走访了一些意向置业者。
该出手还是要出手
◎小安，美工，来莞6年，计划买房结婚
如果有合适钟意的房子，我还是会出手的。毕竟我们是打算在这个城市定居的，房子早晚都得买。我看过现在的几个项目，80多平方米就可以做到三房了，也基本上可以满足我们的需求。我计算过，就算单价到了10000元/平方米，80多平方米总价大约是80万左右，首付给掉三成，是25-30万，剩下的用按揭，贷20年，一个月还款约4000元。按我们俩人的收入，还是可以支撑的。
要结婚房还是要买
◎秦川，广告策划，来莞4年，计划买房结婚
我还是会买的，老婆说了，要准备结婚了，总不能结婚后还住在别人的房子里。房价虽然高点，但别买太大的，咬咬牙还是顶得住的。其实想想在东莞还算好的啦，我有朋友在深圳的，工资比我高不了多少，可深圳的房价比东莞高出的可不止一倍，朋友到深圳6年了，都还在叫买不起房，我至少是可以买得起的。有时想想还要偷着乐下。
等等看再说
◎吴林，企业白领，来莞4年，有买房想法正在观望
我想等等看再说。不是都说今年有很多新项目新供应么？现在可能是因为还没到9月，上的新盘不多，所以价格高些。我觉得等到9月、10月，新盘多了，打折促销的也会多起来，没必要赶在这个时候去下定买房。我不想在这个时候着急买了到时后悔。
手机扫一扫，直接登陆手机房天下，房天下包罗买房大小事，伴你同走买房路！登陆手机房天下即可报名免费看房团；一键免费致电意向新房；最笋二手房随时关注；登录论坛随时发帖回帖；楼市动向楼盘折扣掌握！ >>>详情查看
推荐阅读：
东莞楼市8月29日成交396套 成交均价9355.43元/㎡
放弃买房想法，打算回家创业
◎陈小萱，企业白领，来莞5年，不打算买了
在这个城市里打拼了五年，现在感觉真的有些倦了，看着房价涨了跌了又涨了，我们的工资增长速度始终没有房价的增长速度快，要在这个城市买房依然觉得吃力。罢了，我是放弃在这个城市里买房的想法了，想做完今年就回去了，家乡现在发展也不错，房价没有这边高，用存的钱回去做点小投资，应该强过在这里辛苦打拼。
年份楼盘名称单价2004年景湖春晓3200元/平方米左右格林小城3400元/平方米起理想07693700元/平方米左右2005年万科城市高尔夫花园3300元/平方米左右中信阳光澳园3800元/平方米左右中信新天地3800元/平方米2006年景湖湾畔5300元/平方米2007年运河东1号7800元/平方米（带装修）2008年金色华庭4680元/平方米2009年金域华府11000元/平方米（带装修）2011年中熙弥珍道9112元/平方米金地·外滩8号7500元/平方米2012年富通·天邑湾7500元/平方米恒大雅苑8300元/平方米（带装修）
手机扫一扫，直接登陆手机房天下，房天下包罗买房大小事，伴你同走买房路！登陆手机房天下即可报名免费看房团；一键免费致电意向新房；最笋二手房随时关注；登录论坛随时发帖回帖；楼市动向楼盘折扣掌握！ >>>详情查看
推荐阅读：
东莞楼市8月29日成交396套 成交均价9355.43元/㎡
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
