[摘要] 5月22日，东莞业内专家、房企代表以及房天下博友齐聚由房天下&广州日报联合举办的大话地产，论剑《“红5月”刚需再发力 策略几何？》，点评东莞楼市当下状态，互相交流企业营销策略。
中原地产车德锐：东莞需求较稳 下半年楼市将好转
对于东莞楼市五一成交情况，中原地产东莞市策略研究中心总监车德锐表示，东莞市场需求较稳，而且比较强烈。五一小长假期间，东莞各大项目人气很旺，成交较好，但是观望情绪依旧存在。
车德锐认为，东莞五一期间虽然活动很多，但是推货量不大，真正的推货高潮没有到来。 把这个节点作为开盘和加推考虑的开发商并不多；从成交率来看，各大项目五一平均销售率是60%多，并不乐观；从价格来看，东莞房价已经回归较为合理的状态；从成交产品结构来看，东莞改善型项目大部分销售缓慢，只有部分降价明显的项目销售稍好，高端客户观望气氛渐浓。
中原地产东莞市策略研究中心总监 车德锐（图片来源：房天下）
第二季度是底线 下半年楼市将好转
根据自己从事房地产行业七八年的经验，车德锐对于下半年楼市走势表示乐观。他认为央行日前下调存准率的行为是一个信号，政府在这个时候降准是出于经济因素的考虑，受国际经济环境影响，国内经济增长下滑严重，若持续下降将使得整个经济形势受挫。基于这个信号判断楼市走势，车德锐认为，第二季度是底线，下半年一切都会好转。
同时，他指出，好的营销手段是让业内人士和业主购房者都满意，项目推广也就不需要花费太多力气。东莞是一个讲究口碑宣传的城市，有了口碑，就有了创造好业绩的基础。
车德锐说，东莞刚性需求较为稳定，但是满足刚性需求楼盘很多，竞争激烈，因而楼盘蓄客很重要。“客户为王很重要，怎么样才能带来客户呢？我认为，是全民营销，让客户带来客户，省却部分推广费用；第二，做好客户跟进，整合客户资源。”
刚需户型竞争激烈 差异化有益市场发展
车德锐认为，楼市是一个资金推动力的市场，房价是因为“有钱”才会上涨。“，老百姓积蓄较多，有事就取出来；第二，银行过去贷款量充足，求着开发商贷款，现在反过来了；第三，外资波动，人民币的快速让大量热钱流入，现在人民币贬值，这些热钱会流出；第四，人口因素，30岁-50岁之间是投资高峰期，而中国人口高峰是62年到70年，他们已 过50岁，这些人投资需求基本不存在。因而从大方向判断，刚需依旧为市场主导，投资需求会越来越淡，赚钱效益投资会越来越少。
东莞五月刚需户型唱主角，大部分项目的定位都跟着政策走，迎合刚性需求。对此，车德锐说：“现在在售的项目的确刚需户型好卖，从70平米到110平米的户型走量不错，但是我感觉有问题，如果每个开发商都这样定位，市场刚需竞争会异常激烈，到时会供过于求，卖不起价，还不如差异化一下。”
随着“五一”假日的逝去，楼市“红五月”的序幕已然拉开，据房天下不完全统计，“五一”前后，东莞有50余楼盘齐“闹”五一，但今年的“五一”东莞楼市并未给大家带来太多惊喜。与“五一”前期日均100余套的成交相比，此次五一网签量依然显得不太乐观。东莞楼市“红五月”能否如期而至？购房者能否入市？点击进入详情>>>
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